울산지방법원 2025타경619. 양산시 물금읍 가촌리 라피에스타양산 1층 1-215호로, 감정평가상 판매시설(의류)입니다. 소유자 최우영은 2024.02.22. 매매를 원인으로 거래가액 845,458,000원에 취득했고, 2024.02.29. 동창원농업협동조합이 채권최고액 640,800,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 생림농업협동조합의 가압류, 임의경매개시결정, 양산시 압류가 이어졌지만 모두 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
권리 구조만 보면 매수인이 떠안을 등기상 금액은 없습니다. 그러나 이 물건의 난점은 등기부보다 현황에 있습니다. 매각물건명세서 비고와 감정평가 내용상 215호는 216·217·218호와 벽면이나 바닥 경계선 없이 4개 점포가 일단의 점포로 이용되고 있습니다. 따라서 단독 호실 낙찰 후 실제 독립 사용이 가능한지, 인접 호실과의 내부 경계를 어떻게 회복할지, 영업공간 분리 시 비용과 상품성이 어떻게 달라질지를 입찰 전 반드시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경619 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 물금읍 증산역로 177, 1층1-215호 (라피에스타양산) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 판매시설(의류) · 216·217·218호와 4개 점포 일단 이용 |
| 소유자 | 최우영 (2024.02.22. 매매 · 거래가액 845,458,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 839,000,000원 / 141,011,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 동창원농업협동조합 / 540,398,194원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인은 확인되지 않았습니다. 감정평가에서도 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로, 제공된 권리자료상 대항력 임차인의 보증금 인수 문제는 나타나지 않습니다. 말소기준은 2024.02.29. 동창원농업협동조합 근저당권이고, 이후 생림농업협동조합 가압류 412,719,417원, 경매개시결정, 양산시 압류는 매각으로 모두 소멸합니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 해석 — 5회 유찰 자체를 ‘싼 가격’으로 단정하면 안 된다
현재 회차 최저매각가는 141,011,000원이고, 5회 유찰된 감정가 17% 회차입니다. 다음 시나리오는 6회 유찰 시 98,707,700원, 7회 유찰 시 69,095,390원입니다. 숫자만 보면 감정가 대비 낙폭이 큽니다. 그러나 이 사건에는 동일·유사 점포의 최근 실거래 시세가 제시되어 있지 않으므로, 감정가 대비 할인폭만으로 현재 최저가가 시장가보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 141,011,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,774,154원 |
| 2. 근저당 · 동창원농업협동조합 | 640,800,000원 | 138,236,846원 |
| 3. 가압류 · 생림농업협동조합 | 412,719,417원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 1,053,519,417원 중 예상배당은 138,236,846원이며 미배당은 915,282,571원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산2호선 증산역 북서측에 위치하며, 주변은 단독주택·대규모 아파트단지·숙박시설 및 각종 근린생활시설로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 부산지하철2호선 역사가 있어 제반 교통사정은 무난한 편입니다.
- 이용상태. 1층 1-215호는 판매시설(의류)이며, 216·217·218호와 함께 4개 점포가 일단으로 이용되고 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 7층 건물이며 외벽은 인조석붙임 및 전면 유리마감, 내벽은 석고 마감, 창호는 샷시창입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 승강기, 에스컬레이터, 각종 소방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남서측 약 40미터, 남동측 약 35미터, 북동측 약 20미터 포장도로와 접하고 인접도로 상태는 양호한 편입니다.
- 규제. 유통상업지역·제1종지구단위계획구역이며 대로1류·중로1류·소로1류와 접합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 토지. 상업용 토지로 이용되고 있으며 공시지가는 2,531,000원/㎡입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 215호 단독 이용 가능성. 216·217·218호와 벽면이나 바닥 경계선 없이 일단의 점포로 이용 중이므로, 낙찰 후 215호만 독립적으로 사용할 수 있는 구조인지 현장을 확인해야 합니다.
- 인접 호실 소유·점유 관계. 본 경매 대상은 1층 1-215호입니다. 함께 사용 중인 216·217·218호와의 영업공간 분리와 인도 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 141,011,000원이지만 최근 실거래 비교자료가 없어 시장가보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다. 현장 임대료와 주변 매매사례를 별도로 대조해야 합니다.
- 5회 유찰 원인 확인. 반복 유찰이 단순 가격 문제인지, 상가 공실·임대수요·점포 통합사용 등 물건 자체의 환금성 문제인지 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 예상 미배당 915,282,571원은 채권자 측 미회수액이며 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 점유·명도. 임대관계가 확인되지 않은 상태이므로 현 점유자와 실제 영업 주체를 현장에서 확인하고 명도 가능성을 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본과 실제 현황을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 물건은 단순하지 않다”
이 사건은 등기상으로는 비교적 명확합니다. 2024.02.29. 동창원농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 뒤의 생림농업협동조합 가압류와 양산시 압류 등은 매각으로 소멸합니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 투자 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 감정가 839,000,000원에서 5회 유찰되어 최저가가 141,011,000원까지 내려왔어도, 최근 실거래 자료가 없는 만큼 이를 곧바로 시세보다 저렴한 가격이라고 표현할 수 없습니다. 더구나 215호는 인접 216·217·218호와 경계 없이 하나의 의류 판매시설로 이용되고 있습니다. 권리는 정리되지만 공간과 상품성은 낙찰 후에도 직접 풀어야 할 문제입니다. 이 물건의 승부처는 감정가 대비 할인율이 아니라, 215호의 독립 사용 가능성·점유관계·상가 환금성을 실제 현장에서 확인할 수 있느냐에 있습니다.