울산지방법원 2025타경619. 양산 물금읍 라피에스타양산 1층1-215호 근린시설입니다. 감정평가 이용상태는 판매시설(의류)이고, 인접 216·217·218호와 함께 4개 점포가 하나의 점포처럼 사용되고 있습니다. 등기상 현재 소유자는 최우영이며, 2024.02.22 매매를 원인으로 2024.02.29 소유권이전 등기가 이뤄졌고 거래가액은 845,458,000원입니다.
같은 날 설정된 동창원농업협동조합 근저당권 640,800,000원이 말소기준입니다. 이후 생림농업협동조합 가압류, 임의경매개시결정, 양산시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 회차 배당계산에서도 매수인이 떠안는 금액은 0원으로 잡혀 있습니다. 다만 채권자에게 배당되지 못하는 금액이 크더라도 그것이 곧 매수인 인수액을 의미하는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경619 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 물금읍 증산역로 177, 1층1-215호 (라피에스타양산) |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 판매시설(의류) · 인접 216·217·218호와 4개 점포 일단 이용 |
| 소유자 | 최우영 · 거래가액 845,458,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 839,000,000원 / 98,708,000원 (6회 유찰 · 감정가 12% 회차) |
| 신청채권 / 청구 | 동창원농업협동조합 / 540,398,194원 |
| 말소기준 | 2024.02.29 근저당권 · 동창원농업협동조합 · 채권최고액 640,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
과거 신탁등기는 등기부상 말소된 이력이 있고, 2024.02.29 현재 소유자인 최우영에게 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 동창원농업협동조합 근저당이 말소기준이며, 이후 등기된 생림농업협동조합 가압류 412,719,417원과 경매개시결정, 양산시 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 최저가가 낮아도 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 98,708,000원으로, 6회 유찰 후 감정가 12% 회차입니다. 다만 이 물건은 최근 실거래 비교자료가 확인되지 않아, 감정가 대비 낙폭만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 특히 근린시설은 같은 건물 안에서도 위치·동선·점포 구성·실사용 상태에 따라 환금성과 가격 차이가 커질 수 있어 최저가 자체와 시세 판단을 분리해야 합니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 · 감정가 12% | 98,708,000원 | 96,531,256원 | 956,988,161원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 · 감정가 8% | 69,095,600원 | 67,451,879원 | 986,067,538원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 · 감정가 6% | 48,366,920원 | 47,096,315원 | 1,006,423,102원 | 0원 |
회차가 더 내려가면 매각가는 69,095,600원, 48,366,920원으로 낮아지지만 채권자 미배당액은 오히려 커집니다. 반면 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 채권자 손실 규모가 아니라 실제 점포 가치·점유관계·분리 사용 가능성·환금성입니다.
③ 예상배당표 (매각가 98,708,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,176,744원 |
| 1. 근저당 · 동창원농업협동조합 | 640,800,000원 | 96,531,256원 |
| 2. 가압류 · 생림농업협동조합 | 412,719,417원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 채권자 총 청구 기준 금액은 1,053,519,417원, 예상 채권자 배당은 96,531,256원, 미배당은 956,988,161원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 현장·입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 이용상태. 판매시설(의류)이며 인접 216·217·218호와 함께 4개 점포가 일단으로 이용 중입니다. 매각물건명세서에도 벽면이나 바닥 경계선 없이 일단의 점포(CLRIDE.N)로 이용 중이라고 기재돼 있습니다.
- 입지. 부산2호선 증산역 북서측에 위치하고, 주변은 단독주택·대규모 아파트단지·숙박시설과 각종 근린생활시설로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 부산지하철2호선 역사가 있어 감정평가상 제반 교통사정은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 7층 건물이며 외벽은 인조석 및 전면 유리마감, 위생·급배수·승강기·에스컬레이트·소방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 남서측 약 40미터, 남동측 약 35미터, 북동측 약 20미터 포장도로와 접하고 인접도로 상태는 양호한 편입니다.
- 용도지역. 유통상업지역·제1종지구단위계획구역이며 토지는 상업용으로 이용됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 공시지가. 2,531,000원/㎡입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 215호의 실제 경계 확인. 216·217·218호와 벽면·바닥 경계 없이 일단으로 사용 중이므로, 낙찰 후 215호만 독립적으로 점유·사용할 수 있는 상태인지 현장 확인이 핵심입니다.
- 점유주체 확인. 신고 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 영업주체와 점유근거, 인도 가능 범위를 확인해야 합니다.
- 가격은 별도 검증. 6회 유찰·감정가 12% 회차라는 사실만으로 시세 대비 저가라고 판단하지 말고, 라피에스타양산 내 동일·유사 점포의 실제 거래 및 임대 수준을 따로 확인해야 합니다.
- 매수인 인수와 미배당을 구분. 현재 회차 미배당은 956,988,161원이지만 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자 손실을 매수인 부담으로 오해하지 않아야 합니다.
- 양산시 압류 확인. 말소기준 이후 압류로 매각 소멸 구조지만, 배당 및 조세 관련 세부 내용은 매각기일까지 법원 기록을 대조해야 합니다.
- 최종 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 매각기일 전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리 인수보다 ‘점포 구조와 환금성’이 승부처
이 사건은 말소기준 이후의 가압류·경매개시결정·압류가 매각으로 소멸하고, 현재 회차 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 권리 인수 구조만 보면 비교적 단순합니다. 그러나 물건 자체는 이미 6회 유찰됐고, 215호가 216·217·218호와 경계 없이 4개 점포를 하나의 의류 판매시설로 사용 중이라는 특수성이 있습니다.
따라서 98,708,000원이라는 최저가 자체를 매력의 근거로 삼기보다, 215호 단독 사용·분리 가능성, 실제 점유주체, 상가의 거래·임대 수준과 환금성을 확인한 뒤 가격을 판단하는 사건입니다. 권리상 인수 0원과 현장 사용상 리스크는 서로 다른 문제입니다.