수원지방법원 2025타경1548. 경기도 용인시 처인구 원삼면 좌항리 3-59 일대에 소재한 단독주택과 토지의 일괄매각 사건입니다. 등기상 현재 소유자는 백지은 씨이며, 말소기준권리는 2019년 11월 1일 설정된 수지농업협동조합의 채권최고액 2억 4,000만원 근저당권입니다.

이후 2023년 롯데렌탈 가압류, 2024년 국민은행 가압류가 설정됐고, 2025년 8월 국민은행의 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 등기상 권리관계만 보면 매수인이 승계할 후순위 권리는 없는 것으로 분석됩니다.

그러나 이 물건의 핵심은 단순히 등기가 깨끗하다는 데 있지 않습니다. 실제 점유자 1명의 보증금과 배당 관련 사항이 확인되지 않았고, 농촌 단독주택의 입지와 토지 규제도 함께 검토해야 합니다. 여기에 신건 최저가가 5억 6,367만원으로 형성되어 있어, 현장과 주변 거래가격을 확인하지 않은 채 입찰가를 결정해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2019년 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸

말소기준권리는 수지농업협동조합의 근저당권입니다. 2019년 11월 1일 접수된 을구 1번 근저당권으로 채권최고액은 240,000,000원입니다. 이 권리를 기준으로 후순위 권리의 소멸 여부를 판단합니다.

② 임차인 분석 — 실제 점유자 1명, 보증금과 우선변제는 확인 필요

조사된 실제 임차인·점유자는 1명, 윤경원입니다. 전입일은 2020년 12월 7일로, 말소기준권리인 2019년 11월 1일 근저당권 설정일보다 늦습니다. 따라서 현재 확인된 권리관계상 대항력은 없습니다.

다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으며, 배당요구 여부도 확인이 필요합니다. 임차인의 우선변제권 및 최우선변제 가능성은 보증금과 실제 요건을 확인해야 판단할 수 있습니다. 보증기관 대위나 승계로 인한 중복 임차인 신고는 확인되지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 563,679,420원 가정)

신건 매각가 563,679,420원을 가정하면 집행비용 약 8,036,794원을 제외한 금액이 채권자에게 배분됩니다. 근저당권과 롯데렌탈 가압류는 전액 배당되고, 국민은행 가압류에는 305,246,439원이 배당되는 것으로 추정됩니다.

국민은행은 가압류 채권자이자 강제경매 신청채권자입니다. 배당표상 갑구 4번 가압류 항목에 305,246,439원이 배분되고, 갑구 5번 경매개시결정 항목에는 별도 배당액이 표시되지 않습니다. 시나리오상 신청채권자 회수액 역시 305,246,439원이며, 청구액 전액을 회수하지 못합니다.

④ 가격·유찰 시나리오 — 시세 검증 없이 신건 가격을 판단하지 말 것

현재 최저매각가는 감정가의 100%인 563,679,420원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건이며, 실거래 비교자료를 통한 적정 시세는 확인되지 않습니다.

따라서 감정가가 주변 거래가격보다 저렴하다거나 비싸다고 단정할 수 없습니다. 특히 단독주택과 토지는 아파트처럼 동일 평형 거래를 단순 비교하기 어렵습니다. 토지 면적, 건물 상태, 도로 접근성, 주변 토지이용 규제, 제시외 건물의 실제 현황 등을 함께 검토해야 합니다.

유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 모두 0원으로 산정되어 있습니다. 반면 매각가가 낮아질수록 채권자 회수액은 줄어들고 미배당액은 증가합니다.

⑤ 입지·토지이용·환금성 메모 (감정평가 및 토지 정보 기준)

• 입지. 좌항제2저수지 북동측 인근입니다. 주변에는 전원주택, 임야 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 일반적인 도심 주거지역과는 입지 특성이 다릅니다.
• 교통. 대상 물건까지 차량 진출입이 가능합니다. 인근에 버스정류장이 있으나 정류장과의 거리 및 노선 수 등을 고려하면 대중교통 이용 여건은 다소 불편한 것으로 평가되어 있습니다.
• 토지 현황. 지목은 대, 면적은 268.0㎡입니다. 계획관리지역에 속하며 토지이용상황은 단독입니다. 지형은 완경사, 형상은 사다리형이고 도로접면은 세로한면(가)입니다.
• 공시지가. 452,300원/㎡로 기재되어 있습니다. 공시지가는 참고지표이며, 실제 매매가격이나 경매 적정 입찰가와 동일한 개념은 아닙니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조 목구조지붕 2층 건물입니다. 외벽은 드라이비트 등으로 마감되어 있고 창호는 샷시창호입니다.
• 설비. 위생설비, 급·배수설비, 도시가스 및 난방설비 등이 갖추어진 것으로 평가되어 있습니다.
• 토지 규제. 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 자연보전권역, 비행안전제2구역(지원), 접도구역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역 등 여러 규제사항이 기재되어 있습니다. 실제 증축·용도변경·개발 가능 여부는 개별 규제와 현행 고시를 확인해야 합니다.
• 토지거래허가 관련. 토지이용계획에는 2025.08.26.~2026.08.25. 기간의 토지거래계약허가구역 표기가 있습니다. 매각기일인 2026.11.18. 기준 지정 여부와 적용 대상을 관할 관청에 다시 확인해야 합니다.
• 도로 및 주변 규제. 도로구역에 접하고 접도구역 저촉 사항이 기재되어 있습니다. 실제 건축행위와 도로 관련 제한 여부를 별도로 검토해야 합니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐으며 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 제시외 건물이 일괄매각 대상에 포함되므로 현장과 매각 대상 범위를 대조해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차인 보증금 확인. 윤경원 씨의 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사 자료를 통해 재확인하세요. 최우선변제 가능성도 별도로 검토해야 합니다.
• 점유·명도 확인. 대항력은 없는 것으로 분류되지만 실제 점유 상태와 임대차 관계는 별개입니다. 현장 방문을 통해 현재 거주자, 점유 범위 및 인도 가능 시기를 확인하세요.
• 시세 검증. 실거래 비교자료가 없는 상태이므로 인근 단독주택과 토지의 실제 거래사례를 확보해야 합니다. 감정가 563,679,420원을 그대로 적정가격으로 받아들이지 마세요.
• 제시외 건물 확인. 일괄매각에 제시외 건물이 포함되어 있습니다. 감정평가서와 현황도면을 대조해 실제 매각 범위와 현장 건축물의 일치 여부를 확인하세요.
• 토지이용계획 확인. 계획관리지역, 성장관리계획구역, 자연보전권역, 접도구역 및 비행안전 관련 규제를 확인하고 원하는 이용 목적이 가능한지 관할 관청에 문의하세요.
• 접도 및 진입로. 차량 진출입이 가능하다고 평가되어 있지만, 실제 도로 폭과 경계, 통행권 및 도로 관련 제한사항을 현장에서 확인해야 합니다.
• 건물 상태. 2층 단독주택의 지붕, 외벽, 누수, 구조 및 설비 상태를 확인하세요. 감정평가상 설비가 존재한다는 사실만으로 현재 정상 작동을 보장하지는 않습니다.
• 관리 및 유지비용. 단독주택과 토지는 아파트와 관리 구조가 다를 수 있으므로 실제 유지·보수 비용과 공과금 등을 확인하세요.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 토지이용계획확인서 및 건축물대장을 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원”만으로 입찰을 결정할 수는 없다

수원지방법원 2025타경1548은 권리관계의 기준이 비교적 명확합니다. 2019년 11월 1일 수지농업협동조합 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 명시적 인수권리도 없으며, 현재 추정배당 기준 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 윤경원 씨의 전입 사실이 확인되어 있고 보증금과 우선변제 관련 사항은 아직 명확하지 않습니다. 대항력이 없다는 판단만으로 실제 점유와 명도 문제까지 사라지는 것은 아닙니다. 보증금, 배당요구 및 점유관계를 반드시 확인해야 합니다.

가격 측면에서도 신건 최저가 563,679,420원을 뒷받침할 실거래 비교자료가 없습니다. 따라서 지금 단계에서 싸다거나 비싸다고 단정할 근거는 부족합니다. 농촌형 단독주택이라는 입지 특성, 대중교통의 불편, 복수의 토지이용 규제, 제시외 건물 포함 조건까지 고려해야 합니다.

신건 매각가 기준 채권 미배당액은 1,246,887,913원이지만, 이는 채권자의 미회수 금액이며 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다. 권리상 인수 위험은 낮지만, 점유·토지 규제·가격 검증은 아직 끝나지 않은 물건입니다.

최종 판단은 권리보다 현장과 가격에서 갈립니다. 임차인 관련 사항을 확인하고, 토지 및 건물의 실제 상태와 이용 가능성을 검토한 뒤, 주변 거래가격을 기준으로 입찰 상한을 정하는 접근이 필요합니다.