수원지방법원 2025타경1571. 경기도 화성시 병점동 345-2 병점빌딩 1층 101호입니다. 사건상 용도 분류는 대지이고, 등기사항전부증명서는 집합건물로 표시되어 있습니다. 감정평가서상 이용현황은 소매점 2개호입니다. 소유자는 이보라 씨이며, 오산신용협동조합이 채권자로 임의경매를 신청했습니다.

말소기준권리는 2024년 7월 12일 설정된 오산신용협동조합의 채권최고액 3억 7,800만원 근저당권입니다. 이 근저당권보다 뒤에 접수된 임의경매개시결정과 최인실의 임차권등기 자체는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

그러나 여기서 등기부만 보고 안심하면 안 됩니다. 최인실은 임대차 시작과 점유가 말소기준보다 앞서고 확정일자와 배당요구도 확인됩니다. 황태영 역시 말소기준권리 이전인 2023년 11월 13일 전입으로 조사되어 있지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 특히 황태영의 보증금이 확인되기 전에는 매수인 인수액 0원이라고 결론 내릴 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 선순위 임차인이 변수

말소기준권리는 2024년 7월 12일 오산신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 378,000,000원입니다. 신청채권자의 청구금액 320,969,204원과 근저당 채권최고액 378,000,000원은 서로 다른 기준의 금액이므로 구분해야 합니다.

그 이전에 설정되었던 수산업협동조합중앙회의 2016년 근저당권(600,000,000원 및 840,000,000원)은 2022년 12월 30일 등기상 말소되었습니다. 평택농업협동조합의 2022년 근저당권 310,800,000원과 2023년 근저당권 48,000,000원도 2024년 7월 12일 해지되었습니다. 따라서 현재 확인되는 말소기준은 오산신용협동조합의 근저당권입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 황태영의 보증금이 핵심

보증기관의 대위·승계 중복신고가 아닌 실제 임차인 2명입니다. 두 임차인 모두 말소기준권리보다 앞선 전입 또는 점유 시점이 확인됩니다. 다만 보증금과 확정일자 확인 여부에 따라 권리 판단이 달라집니다.

최인실은 2023년 10월 25일 점유를 시작하고 2023년 10월 26일 확정일자를 받았습니다. 배당요구도 확인되며 보증금 40,000,000원이 우선변제 항목으로 반영되어 있습니다. 등기부의 상가건물임차권은 2025년 11월 26일 접수되어 말소기준권리보다 뒤에 있지만, 임대차의 점유 및 확정일자 시점은 그보다 앞섭니다. 따라서 임차권등기 자체가 소멸한다고 해서 보증금 배당권까지 사라지는 것은 아닙니다.

또한 최인실의 점유 범위는 전유부분 전부, 황태영의 점유 범위는 19.8348㎡ 일부로 기재되어 있습니다. 실제 공간 구획과 점유관계, 두 임대차의 계약 관계를 현장에서 대조할 필요가 있습니다. 최인실은 등기부상 상가건물임차권으로 기재되어 있으나 임차인 조사에는 주거로 표시되어 있어 적용 법률과 실제 사용현황도 원본 서류로 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 실거래 기준이 없어 가격 메리트 판단 불가

감정가와 최저매각가는 모두 498,000,000원으로 신건입니다. 그러나 병점빌딩의 동일 면적·동일 용도에 해당하는 비교 가능한 실거래가 확인되지 않습니다. 최근 거래금액과 최신 거래일도 확인되지 않아 실거래 평균이나 최근 시세 대비 할인율을 계산할 수 없습니다.

특히 이번 물건은 일반적인 주거용 집합건물이 아니라 1층 소매점으로 이용되는 집합건물입니다. 주거용 아파트 거래가격을 그대로 적용하거나, 주변 주거용 부동산의 평균을 가져와 이 물건의 적정가를 판단하는 방식은 적절하지 않습니다.

이 물건은 현재 0회 유찰이므로 감정가 그대로 입찰해야 하는 신건입니다. 유찰이 발생하면 최저매각가격은 감정가의 80%, 64%로 내려가는 시나리오가 제시되어 있습니다. 그러나 최저가 하락이 곧바로 실질취득가 하락을 의미하지는 않습니다. 황태영의 선순위 임대차 보증금이 확인되지 않으면 인수액을 반영한 총취득원가부터 확정할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 498,000,000원 가정)

현 신건 가정의 배당표입니다. 집행비용 7,380,000원, 최인실 40,000,000원, 오산신용협동조합 378,000,000원이 배당되고 잔여 72,620,000원이 계산됩니다. 근저당권은 채권최고액 기준으로 반영되어 있습니다.

⑤ 유찰 시 배당 시나리오 — 가격 하락과 채권 미배당은 별개

신건에서는 오산신용협동조합 근저당이 전액 배당되는 것으로 계산됩니다. 1회 유찰 시 근저당 미배당액은 25,977,600원, 2회 유찰 시에는 104,542,080원으로 증가합니다. 이는 채권최고액 기준 배당 시뮬레이션이며 실제 대출 잔액과 동일한 금액이라고 단정할 수 없습니다.

특히 시나리오의 매수인 인수액 0원은 황태영의 미상 보증금 위험을 해소했다는 뜻이 아닙니다. 최인실의 보증금은 현 신건 배당표에서 전액 배당으로 계산되지만, 황태영의 보증금과 대항력 여부는 별도의 확인이 필요합니다.

⑥ 입지·물건 현황 — 소매점 2개호로 이용 중

• 입지. 병점중학교 남서측 인근입니다. 주변에는 아파트, 단독주택, 다세대주택, 학교, 근린생활시설, 관공서 및 공원이 분포하며 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 대상 건물까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장과 지하철 병점역이 소재하여 대중교통 접근성은 양호한 편입니다.
• 현재 이용상태. 감정평가서상 소매점 2개호로 이용 중입니다. 수풀 스팀세차와 PICKME 아이스크림·과자 할인점으로 기재되어 있으며 할인점은 공실로 표시되어 있습니다.
• 공부와 현황 차이. 공부상 소매점 1개호이나 현황상 벽체 경계가 있는 소매점 2개호로 이용 중입니다. 내부 벽체, 출입구, 전기·수도 계량, 임대차 구획 및 별도 사용 가능 여부를 확인해야 합니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 5층 건물의 1층 101호입니다. 외벽은 인조석 석재붙임, 내부는 인테리어 마감이며 알루미늄 샷시 및 강화유리 창호가 설치되어 있습니다.
• 설비. 기본 위생·급배수설비, 소방설비, 승강기, 공동현관 보안설비가 갖추어져 있습니다.
• 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 주상용입니다. 제3종일반주거지역이며 평탄한 사다리형 토지로 평가되었습니다. 남서측으로 왕복 2차선 도로에 접합니다.
• 규제. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 병점지구 도시재생 활성화지역, 성장관리권역 등의 지정사항이 있습니다.
• 건물 상태. 감정평가상 위반건축물 사항은 없는 것으로 표시되어 있습니다. 다만 공부상 1개 소매점과 현황상 2개 소매점의 차이는 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 소매점이라는 상업용도와 일부 공실 상태를 고려해야 합니다. 동일 면적의 실거래 비교자료가 확인되지 않아 거래가격과 매각 소요기간을 판단하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 황태영 보증금 확인. 가장 먼저 임대차계약서와 보증금 액수를 확인해야 합니다. 보증금 미상 상태에서 매수인 인수액을 0원으로 전제하지 마세요.
• 전입 및 실제 점유 확인. 황태영의 2023.11.13 전입, 최인실의 2023.10.25 점유 및 확정일자, 실제 현재 점유 여부를 대조해야 합니다.
• 매각물건명세서 원본 대조. 인수권리 해당사항 없음이라는 기재와 현황조사상 선순위 임차인 관련 위험을 함께 검토하고 법원에 관련 사항을 확인하세요.
• 최인실 배당 확인. 보증금 40,000,000원의 배당요구 및 우선변제권 행사, 실제 배당 예상액을 확인해야 합니다. 임차권등기 자체의 소멸과 임대차 보증금의 배당은 구별해야 합니다.
• 점유 범위 및 임대차 중복 확인. 최인실의 전유부분 전부 점유와 황태영의 일부 점유가 실제로 어떻게 구분되는지 현장 확인이 필요합니다.
• 상가 분할 현황 확인. 공부상 소매점 1개호와 현황상 소매점 2개호의 차이를 확인하고 벽체·출입구·설비 및 사용승인 사항을 점검하세요.
• 공실과 임대수익 확인. PICKME 아이스크림·과자 할인점이 공실로 표시되어 있으므로 실제 공실 여부와 임대차 조건, 관리비 부담을 확인해야 합니다.
• 시세 검증. 동일 면적 및 유사 용도의 소매점 거래가격과 임대료를 별도로 조사하세요. 주거용 부동산의 가격을 기준으로 입찰가를 산정하면 안 됩니다.
• 관리비 및 제세공과금. 관리주체를 통해 체납 관리비와 공용부분 부담, 당해세 및 기타 매수인 부담 가능 항목을 확인하세요.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 임대차계약서 및 배당요구 관련 문건을 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “4억 9,800만원보다 먼저 확인할 것은 보증금이다”

수원지방법원 2025타경1571은 말소기준권리가 명확하고, 오산신용협동조합의 근저당권을 기준으로 후순위 등기권리가 정리되는 구조입니다. 최인실의 보증금 4,000만원은 우선변제 및 배당요구가 확인되어 신건 배당표상 전액 회수되는 것으로 계산됩니다.

그러나 이 사건을 안전한 물건이라고 평가하기에는 중요한 변수가 남아 있습니다. 황태영은 말소기준권리보다 앞선 전입이 확인되지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 매각물건명세서에는 인수권리 해당사항 없음이라고 기재되어 있어도, 현황조사에 나타난 선순위 임차인 위험을 별도로 확인해야 합니다.

가격도 마찬가지입니다. 최저매각가 4억 9,800만원은 신건 가격이지만 동일 면적 실거래 자료가 없어 시세 대비 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 소매점 2개호 이용현황, 일부 공실, 공부상 1개호와의 차이도 확인 대상입니다.

권리관계 확인 전에는 입찰가를 정하지 않는 것이 합리적입니다. 황태영 보증금 확인, 실제 점유관계 조사, 임차인별 배당 및 인수액 재계산이 선행되어야 하는 물건입니다.