수원지방법원 2025타경1623. 경기도 화성시 새솔동 77-7, 킨슬리오피스텔1동 1층 105호에 관한 임의경매입니다. 사건상 용도는 대지로 분류되어 있으나, 감정평가서상 해당 호실의 이용상태는 소매점입니다. 철근콘크리트구조 10층 건물의 1층에 위치한 상업용 물건으로, 주변 역시 오피스텔·근린생활시설·공공시설이 혼재하는 상가지대입니다.
등기상 소유자는 김현우 씨입니다. 2024년 10월 4일 소유권이전과 동시에 국민은행 근저당권이 설정되었고, 근저당 채권최고액은 996,000,000원입니다. 이후 삼성카드·농협은행·현대카드·롯데카드·하나카드·중소기업은행의 가압류와 국세·지방세 압류가 이어졌습니다.
핵심은 말소기준권리인 국민은행 근저당권입니다. 그 뒤에 설정된 가압류·압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 세금 압류 3건은 등기 말소와 별개로 실제 세금채권의 배당순위를 확인해야 합니다. 특히 당해세에 해당하면 일반적인 배당 추정과 달라질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1623 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 새솔동 77-7 킨슬리오피스텔1동 1층 105호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지(사건상 분류) · 감정평가상 1층 105호 소매점 이용 중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트지붕 10층 건물 중 제1층 제105호 |
| 토지 기초정보 | 지목 대 · 토지면적 1,125.4㎡ · 일반상업지역 · 상업나지 |
| 공시지가 | 2,897,000원/㎡ |
| 소유자 | 김현우 (2024.10.04. 소유권이전 · 거래가액 1,351,179,900원) |
| 감정가 / 최저가 | 1,262,000,000원 / 1,262,000,000원 (신건) |
| 기준권리 | 을구 1번 국민은행 근저당권 · 2024.10.04. · 채권최고액 996,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사 국민은행 / 853,257,018원 |
| 등기상 권리 현황 | 근저당권 1건 · 압류·가압류 9건 |
| 매각기일 | 2026.11.18 |
① 권리 흐름 — 국민은행 근저당이 말소기준
말소기준권리는 2024년 10월 4일 설정된 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 996,000,000원이며, 신청채권자가 신고한 청구액 853,257,018원과는 구분해야 합니다.
그 이후 발생한 삼성카드·농협은행·현대카드·롯데카드·하나카드·중소기업은행의 가압류 6건은 모두 기준권리 후순위입니다. 2025년 8월 28일 국민은행의 임의경매개시결정도 매각으로 소멸하는 권리입니다.
② 압류·가압류 분석 — 세금 3건은 별도 확인
| 순위 | 권리자 | 발생일 | 청구금액 | 처리 |
|---|---|---|---|---|
| 갑구 6 | 삼성카드 | 2025.02.19 | 16,761,130원 | 매각으로 소멸 |
| 갑구 7 | 농협은행 | 2025.03.04 | 9,312,029원 | 매각으로 소멸 |
| 갑구 8 | 현대카드 | 2025.03.06 | 19,575,110원 | 매각으로 소멸 |
| 갑구 9 | 롯데카드 | 2025.03.17 | 30,489,872원 | 매각으로 소멸 |
| 갑구 10 | 하나카드 | 2025.04.15 | 5,877,100원 | 매각으로 소멸 |
| 갑구 11 | 중소기업은행 | 2025.04.25 | 25,684,903원 | 매각으로 소멸 |
위 6건의 가압류 청구금액 합계는 107,700,144원입니다. 국민은행 근저당 채권최고액과 별개로 후순위 채권자들이 다수 존재하는 상황입니다.
- 2026.08.19. 국세 압류 · 화성세무서장
- 2026.08.20. 국세 압류 · 시흥세무서장
- 2026.10.06. 지방세 압류 · 화성시(만세구청장)
③ 가격 판단 — 시세 비교보다 배당 시나리오가 우선
현재 최저매각가는 감정가와 동일한 1,262,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건으로, 감정가의 100%에서 시작합니다.
다만 이 물건은 일반 주거용 아파트가 아닌 1층 소매점 이용 상업용 물건입니다. 동일 물건 또는 비교 가능한 상업용 부동산의 실거래 가격을 이용한 시세 비교 수치는 확인되지 않으므로, 신건 최저가가 시세보다 저렴하거나 비싸다고 단정할 수 없습니다. 2024년 소유권이전 거래가액 1,351,179,900원은 과거 소유권 취득 거래가격으로, 현재 시세를 직접 입증하는 비교거래로 사용하지 않습니다.
유찰에 따른 배당 변화도 중요합니다. 채권최고액과 후순위 채권을 고려하면 가격이 내려갈수록 채권자 미배당액이 커집니다. 특히 2회 유찰 시에는 국민은행 신청채권 청구액도 전액 충족되지 않는 시나리오입니다.
| 구분 | 예상 매각가 | 채권 미배당액 | 국민은행 청구액 충족 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 1,262,000,000원 | 0원 | 충족 |
| 1회 유찰(80%) | 1,009,600,000원 | 106,596,144원 | 충족 |
| 2회 유찰(64%) | 807,680,000원 | 306,496,944원 | 미충족 |
④ 예상배당표 (매각가 1,262,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 1.2% 추정) | - | 15,020,000원 |
| 1. 근저당 · 국민은행 | 996,000,000원 | 996,000,000원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 | 16,761,130원 | 16,761,130원 |
| 3. 가압류 · 농협은행 | 9,312,029원 | 9,312,029원 |
| 4. 가압류 · 현대카드 | 19,575,110원 | 19,575,110원 |
| 5. 가압류 · 롯데카드 | 30,489,872원 | 30,489,872원 |
| 6. 가압류 · 하나카드 | 5,877,100원 | 5,877,100원 |
| 7. 가압류 · 중소기업은행 | 25,684,903원 | 25,684,903원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 143,279,856원 |
위 계산상 채권자 총청구액은 1,103,700,144원이며, 신건 매각가 가정에서는 전액 배당되고 소유자 잔여액 143,279,856원이 발생합니다. 집행비용 추정액은 15,020,000원입니다.
⑤ 임차인·점유 관계 — 임대관계 미상
현재 확인된 임차인 기재 내역은 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재되어 있고, 실제 이용상태는 소매점입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)
- 입지. 경기도 화성시 새솔동 소재 새솔돌행정복지센터 북측 인근입니다. 오피스텔·근린생활시설·공공시설 등이 혼재하는 상가지대에 위치합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로가 소재합니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 서측과 남측으로 각각 노폭 약 15m의 포장도로에 접하고 있습니다.
- 토지. 가장형 평지이며, 지목은 대입니다. 일반상업지역 및 송산그린시티 지구단위계획구역에 해당합니다.
- 이용상태. 해당 호실은 소매점으로 이용 중이며, 토지는 업무시설(오피스텔)과 제1·2종 근린생활시설의 부지로 이용되고 있습니다.
- 설비. 위생·급배수·화재탐지설비 및 승강기 등이 설치되어 있습니다.
- 건물 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 확인됩니다.
- 토지이용 제한. 일반상업지역, 지구단위계획구역(송산그린시티), 중로2류 접합, 가축사육제한구역, 특수지역 및 성장관리권역에 해당합니다.
- 환금성. 소매점으로 이용되는 상업용 물건이므로 일반 주거용 부동산과 다른 임대수요 및 매수층을 고려해야 합니다. 실제 임대료·공실률·관리비 및 거래가격을 확인하기 전에는 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 세금채권 확인. 국세·지방세 압류 3건의 체납액, 당해세 여부, 법정기일을 확인하세요. 배당 잔여액에 직접적인 영향을 줄 수 있습니다.
- 국민은행 채권 확인. 신청채권 청구액 853,257,018원과 근저당 채권최고액 996,000,000원은 서로 다른 금액입니다. 실제 피담보채권 잔액과 이자, 배당요구 내용을 확인해야 합니다.
- 임대차 확인. 임대관계가 미상이므로 실제 점유자, 영업자, 임대차계약 및 보증금 여부를 현장에서 확인하세요.
- 명도 검토. 현재 소매점으로 이용 중인 만큼 영업자와 점유자의 인도 협의, 시설물 및 집기 처리 문제를 검토해야 합니다.
- 상업용 수익성. 임대료, 공실 여부, 관리비, 주변 상가 임대수요 등을 확인하고 주거용 부동산과 다른 기준으로 입찰가를 산정하세요.
- 토지이용계획. 일반상업지역 및 지구단위계획구역의 세부 규제와 해당 호실의 이용 가능 범위를 확인하세요.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 1,009,600,000원, 2회 유찰 시 807,680,000원으로 최저가가 변경되는 시나리오를 참고하되, 유찰에 따른 미배당 증가도 함께 고려하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 세금 관련 자료를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수권리 없음”과 “배당 안전”은 다르다
수원지방법원 2025타경1623은 국민은행 근저당권을 기준으로 후순위 가압류와 압류가 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없어, 권리 인수 측면에서는 비교적 단순합니다.
그러나 이 물건의 핵심 변수는 국세·지방세 압류 3건입니다. 등기상 압류가 매각으로 소멸하더라도 세금채권의 우선배당 여부는 별도로 검토해야 합니다. 신건 기준 예상배당에서는 채권자들이 전액 배당되고 소유자 잔여액이 143,279,856원으로 계산되지만, 세금채권을 반영하면 이 금액은 달라질 수 있습니다.
또한 감정평가상 소매점으로 이용 중임에도 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 임대차보증금, 영업 지속 여부를 확인하지 않고서는 명도와 수익성을 확정할 수 없습니다. 비교 가능한 실거래 가격도 없어 12.62억이라는 신건 가격이 저렴하다고 평가할 근거는 부족합니다.
권리 인수는 0원으로 추정되지만, 세금·임대차·상업용 환금성은 확인이 필요합니다. 이 물건의 입찰 판단은 단순한 말소기준권리 확인에서 끝나지 않습니다. 세금채권의 배당순위와 실제 점유관계를 확인한 뒤, 상업용 부동산으로서의 수익성과 적정 입찰가격을 따로 판단해야 합니다.
