수원지방법원 2025타경57118. 경기도 화성시 남양읍 남양리에 있는 미파라디자인하우스 다세대주택입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 179,000,000원이고, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 등기상 소유자는 김재은이며, 김민지가 청구금액 172,539,452원으로 강제경매를 신청했습니다.

이 사건에서는 일반적인 근저당권 중심의 권리분석과 다른 판단이 필요합니다. 말소기준권리가 2023.11.16. 서울보증보험주식회사 가압류이고, 임차인 김민지는 이보다 앞선 2022.08.26. 주민등록을 마쳤습니다. 확정일자는 2022.08.09.이며, 임차권등기도 설정돼 있습니다. 따라서 단순히 임차권등기의 등기일이 말소기준권리보다 늦다는 이유로 임차인의 보증금 인수 위험을 배제해서는 안 됩니다.

특히 매각물건명세서에는 임차보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 입찰가를 판단할 때에는 최저매각가만 볼 것이 아니라 낙찰가와 미배당 보증금 인수액을 합산한 실질취득금액을 기준으로 살펴야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 핵심

등기상 초기 신탁관계는 이미 정리됐으며, 2018.09.06. 설정된 신한은행 근저당권 채권최고액 630,000,000원도 2022.08.23. 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2018년 근저당권이 아니라 2023.11.16. 서울보증보험주식회사 가압류입니다.

이 가압류는 최초 청구금액이 50,000,000원이고, 2025.08.11. 일부해제로 청구금액이 37,919,630원으로 변경됐습니다. 그 밖에 의정부서부새마을금고·농협은행·국민은행의 가압류와 강제경매개시결정이 존재합니다. 말소기준권리 및 그 후순위 가압류는 매각으로 소멸하는 것이 원칙이지만, 임차인의 선순위 대항력으로 인한 보증금 잔액 인수는 별개의 문제입니다.

② 임차인 분석 — 보증금 미배당액을 인수한다

③ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 낮아져도 부담은 남는다

가장 중요한 가격 구조입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금은 165,000,000원이고, 배당에서 전액 변제되지 않은 금액은 낙찰자가 인수합니다. 따라서 유찰로 낙찰가가 내려가면 보증금 미배당액이 늘어나 실질취득금액은 보증금 수준에서 사실상 고정됩니다.

실질취득 = 가정 낙찰가 + 예상 매수인 인수액. 집행비용 추정액 등이 배당 가능액에서 먼저 공제되므로 계산상 실질취득액은 보증금 165,000,000원보다 다소 높습니다. 취득세·등기비용·명도비용 등은 별도입니다.

④ 시세·환금성 — 실질취득가와 비교해야 한다

미파라디자인하우스는 2017.08.08. 사용승인된 14세대 다세대주택입니다. 아파트 대단지와 달리 개별 호실의 위치, 건물 상태, 점유관계에 따라 가격 차이가 발생할 수 있는 유형입니다.

비교 가능한 실거래 평균이나 최근 거래가격을 확인할 수 없어, 179,000,000원의 감정가가 실제 시장가격보다 낮은지 판단하기 어렵습니다. 특히 유찰 후의 가격 메리트를 평가할 때에는 143,200,000원 또는 114,560,000원이라는 최저가가 아니라, 167,804,800원 또는 167,403,840원의 실질취득금액을 기준으로 실거래와 비교해야 합니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 179,000,000원 가정)

신건 매각가 179,000,000원을 전제로 한 추정 배당입니다. 집행비용 3,306,000원, 임차보증금 165,000,000원, 서울보증보험 가압류 10,694,000원으로 배분되며 소유자 잔여는 0원입니다. 서울보증보험 가압류 변경 등 채권 간 중복 여부 및 신청채권의 관계는 실제 배당절차에서 확인해야 합니다. 당해세·최우선변제 등은 별도 반영되지 않았습니다.

⑥ 배당과 인수 — 회차에 따라 달라지는 핵심 위험

신건에서는 임차인에게 보증금 전액이 배당될 것으로 추정돼 매수인의 보증금 인수액이 없습니다. 그러나 1회 유찰 시 임차인 배당액이 140,395,200원으로 줄고, 2회 유찰 시에는 112,156,160원으로 줄어듭니다.

이때 임차인이 돌려받지 못한 보증금은 각각 24,604,800원과 52,843,840원이며, 매각물건명세서의 인수 조건에 따라 매수인이 부담하게 됩니다. 따라서 표면상 최저가 인하 폭을 그대로 취득비용 절감으로 계산하면 안 됩니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 경기도 화성시 남양읍 남양리, 남양중학교 남서측 근거리에 위치합니다. 주변은 다세대주택과 소규모 공장, 전·답, 임야 등이 혼재하는 지역으로 평가돼 있습니다.
• 교통. 미파라디자인하우스 단지까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 여건은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 4층 다세대주택으로, 외벽은 몰탈 위 페인트 및 하부 현무암 마감 등이 적용돼 있습니다. 위생·급배수·소화전 설비, 도시가스 개별난방과 승강기 설비가 조사됐습니다.
• 도로. 건물 북측 및 동측으로 약 5m 내외의 포장도로에 접합니다.
• 토지. 계획관리지역 및 성장관리계획구역에 해당하며, 토지면적은 1,379.0㎡, 공시지가는 335,000원/㎡입니다.
• 규제. 가축사육제한구역과 성장관리권역 등 토지이용 규제가 기재돼 있습니다. 외국인 등 대상 토지거래허가 관련 사항도 포함돼 있으므로 실제 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 위반건축물로 표시돼 있지 않고 공부와의 차이도 없는 것으로 조사됐습니다. 다만 등기상 1동과 외부표시 301동의 차이는 확인해야 합니다.
• 환금성. 14세대 규모의 다세대주택으로 동일 조건의 거래사례 확인이 중요합니다. 최근 실거래가와 개별 호실의 상태를 확인하기 전에는 적정 매각가격이나 환금성을 확정하기 어렵습니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 인수. 김민지의 선순위 보증금 165,000,000원과 매각물건명세서의 잔액 인수 조건을 반드시 확인하세요.
• 실질취득금액 계산. 1회 유찰 시 167,804,800원, 2회 유찰 시 167,403,840원이라는 총부담을 기준으로 판단해야 합니다.
• 배당관계 확인. 임차인 김민지와 경매신청채권자 김민지의 동일성, 청구금액과 임차보증금의 관계, 실제 배당순위를 사건기록으로 확인하세요.
• 임차권등기 확인. 을구 3번 임차권등기의 대항력과 우선변제권, 배당 후 미변제 보증금의 처리 및 말소 조건을 점검하세요.
• 소유권·권리변동. 이미 말소된 신탁 및 근저당권과 현재 효력이 있는 가압류를 구분하고, 입찰 직전 최신 등기사항전부증명서를 확인하세요.
• 동·호수 현장 대조. 등기상 1동 1102호와 외부표시 301동의 관계를 건축물대장·현장표시·실제 점유 호실로 대조하세요.
• 실거래 검증. 인근 유사 다세대주택의 최근 거래가격을 확인하고, 낙찰가가 아니라 보증금 인수액을 포함한 실질취득금액과 비교하세요.
• 점유·명도. 임차권등기 존재와 실제 현재 점유상태는 구별해 확인하고, 보증금 잔액 변제 및 인도 조건을 검토하세요.
• 관리비·기타 부담. 공용부분 관리비 체납과 조세 등 별도 부담 가능성을 확인하세요.
• 입찰 전 원본 검토. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기 및 배당 관련 문건을 최신 상태로 대조하세요.

맺으며 — “유찰가가 아니라 실질취득가를 보라”

이 사건은 선순위 대항력 임차인이 있는 다세대주택입니다. 신건에서는 보증금 전액 배당이 예상돼 매수인 인수액이 0원이지만, 유찰 후에는 매수인이 인수해야 할 보증금 잔액이 발생합니다.

1회 유찰로 낙찰가가 143,200,000원까지 내려가더라도 실질취득은 167,804,800원, 2회 유찰로 114,560,000원까지 내려가더라도 167,403,840원입니다. 낙찰가 하락이 곧 총취득비용 하락으로 이어지지 않는 구조입니다.

또한 동일 조건의 실거래가격이 확인되지 않아 보증금 수준의 실질취득가가 시장가격보다 유리한지 검증할 수 없습니다. 소규모 다세대주택의 거래사례 부족 가능성, 임차인과 경매신청채권자의 관계, 동 표시 불일치도 입찰 전에 확인해야 합니다.

결론은 권리조건 확인과 가격 검증을 마칠 때까지 입찰 보류입니다. 이 물건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라, 선순위 보증금 인수액을 합산한 총취득비용이 실제 시장가치보다 낮은지에 있습니다.