수원지방법원 2025타경57280. 경기도 오산시 갈곶동 133-6, 133-7에 소재한 다세대주택 4층 403호입니다. 도로명주소는 오산로 53-7입니다. 현재 소유자는 케이엔부동산투자개발주식회사이며, 이번 강제경매의 신청채권자는 강현재, 청구금액은 85,000,000원입니다.

등기부를 시간순으로 보면 과거 수협은행 등의 근저당권과 가압류가 존재했지만, 2022.01.17 임의경매 매각으로 정리됐습니다. 현재 기준권리는 2025.08.07 접수된 갑구 9번 강제경매개시결정입니다. 이후 2025.12.15 기흥세무서장의 압류가 추가됐습니다.

이 사건의 핵심은 복잡한 담보권이 아닙니다. 기준등기 이전에 전입한 강현재의 임대차가 실재하는지, 보증금이 얼마인지입니다. 강현재는 경매 신청채권자와 임차인으로 동시에 등장합니다. 이 관계를 명확히 확인해야 실제 매수인 인수액을 판단할 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 과거 담보권은 정리됐다

말소기준권리는 2025.08.07 갑구 9번 강제경매개시결정입니다. 과거 을구의 수산업협동조합중앙회 근저당권 505,200,000원 및 189,600,000원, 이병창 근저당권 300,000,000원은 이미 2022.01.17 매각으로 말소됐습니다. 2018년 가압류 215,000,000원과 2020년 수협은행 임의경매개시결정도 같은 매각 과정에서 정리됐습니다.

현재 강제경매개시결정 이후 추가된 2025.12.15 압류는 기흥세무서장에 의한 것으로, 매각으로 소멸하는 권리로 기재되어 있습니다. 따라서 과거 근저당권이 낙찰자에게 그대로 승계되는 구조는 아닙니다.

② 임차인 분석 — 강현재의 임대차가 최대 변수

현황조사와 매각물건명세서에 강현재가 임차인으로 기재되어 있습니다. 전입일은 2022.07.21로, 말소기준권리인 2025.08.07보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 전입일만으로 대항력 및 우선변제권을 확정할 수 없습니다.

특히 청구금액 85,000,000원은 경매 신청채권의 금액이지, 임차보증금으로 확인된 금액이 아닙니다. 두 금액을 동일하게 취급해서는 안 됩니다. 임차보증금이 미상인 상태에서 8,500만원을 임차보증금으로 간주하거나, 반대로 보증금이 없다고 단정하는 것은 모두 잘못된 분석입니다.

매각물건명세서에는 인수권리 해당사항 없음으로 기재되어 있다는 점은 긍정적입니다. 그러나 기준등기 이전 전입 사실과 임차인·신청채권자 동일인 문제가 함께 존재하므로, 실제 임대차계약과 점유관계를 대조해 확인할 필요가 있습니다.

③ 가격 판단 — 신건 7,600만원, 시세 메리트는 미확인

현재 매각가격은 감정가와 동일한 76,000,000원입니다. 유찰 횟수는 0회로 신건입니다. 다만 동일 건물·인근 다세대주택의 최근 실거래 평균, 최근 12개월 거래 평균, 최신 거래가를 비교할 수 있는 근거가 확인되지 않아 시세 대비 가격 우위는 판단할 수 없습니다.

이 사건은 최저가가 7,600만원이라는 사실만으로 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 임차보증금이 실제로 승계된다면 실질취득액이 달라질 수 있고, 비교 가능한 실거래도 확보되지 않았기 때문입니다.

④ 예상배당표 (매각가 76,000,000원 가정)

신건 7,600만원을 가정하면 집행비용 1,768,000원을 공제하고 신청채권자 강현재에게 74,232,000원이 배당됩니다. 청구금액 85,000,000원 중 10,768,000원은 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여금은 없습니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 별도 확인이 필요합니다. 특히 이 배당표는 임차보증금 인수액을 0원으로 놓은 산정이므로 임차인 권리 확인 결과에 따라 매수인 부담은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 채권 미배당 확대

현재 신건에서 1회, 2회 유찰되는 경우의 매각가격과 신청채권 배당 예상액은 다음과 같습니다. 유찰에 따른 가격 하락은 매수인에게 유리한 측면이 있을 수 있지만, 임차인에게 대항력이 인정되고 미배당 보증금이 존재한다면 낮아진 최저가만으로 실질취득액이 낮아진다고 볼 수 없습니다.

⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 오산시 원동 소재 원동초등학교 남서측 인근입니다. 주변은 단독주택·공동주택·근린시설 등이 혼재하는 주거지대입니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통여건은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 중 4층 403호입니다. 다세대주택으로 이용 중입니다.
• 설비. 위생설비·급배수설비·승강기설비·난방설비가 되어 있으며 1층에 주차시설이 있습니다.
• 토지. 2필지 일단의 부정형 토지로 주거용 건부지입니다. 남서측으로 2차로 포장도로가 개설되어 있습니다.
• 용도지역. 도시지역·준주거지역이며 성장관리권역에 해당합니다. 가축사육제한구역(전부제한)입니다.
• 토지거래허가구역. 지정기간은 2023.11.20~2028.11.19입니다. 입찰 전 토지거래허가 관련 적용 여부를 확인할 필요가 있습니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 사항이 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 기재되어 있습니다.
• 임대관계. 감정평가서상 임대관계는 미상으로 기재되어 있어 실제 점유 및 임대차관계를 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 다세대주택으로, 동일 건물·인근 유사 물건의 실거래와 임대수요를 비교한 후 매수 가능 가격을 판단해야 합니다. 현재 확인 가능한 가격 비교만으로 환금성을 단정하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 강현재 임대차 원본 확인. 임대차계약서, 보증금 지급 내역, 확정일자, 전입 및 실제 점유 여부를 확인하세요. 전입일이 기준권리보다 빠르다는 사실만으로 인수 여부를 단정하면 안 됩니다.
• 신청채권자와 임차인의 관계 확인. 강현재가 경매 신청채권자와 임차인으로 동시에 등장합니다. 채권 발생 경위와 임대차계약의 실체를 대조하고 가장임차인인지 관계인인지 확인해야 합니다.
• 85,000,000원과 임차보증금 구분. 85,000,000원은 신청채권 청구금액입니다. 이를 임차보증금으로 간주하거나 임차보증금이 없다고 추정하지 마세요.
• 매각물건명세서 재확인. 명세서에는 인수권리 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다. 현황조사상 강현재의 전입 및 점유 관련 사실과 함께 검토해 불일치 여부를 확인하세요.
• 실질취득액 계산. 임차인에게 대항력이 인정될 경우 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는지 확인한 뒤 낙찰가와 합산해야 합니다. 배당표상 0원만 보고 입찰하면 안 됩니다.
• 시세 조사. 인근 다세대주택의 최근 12개월 실거래, 최신 거래가, 동일 건물 거래 사례를 확인하세요. 신건 최저가 76,000,000원을 곧바로 시세보다 저렴한 가격으로 판단하지 마세요.
• 토지거래허가 여부. 토지거래허가구역 지정기간이 2028.11.19까지이므로 경매 취득에 대한 적용 여부와 관련 절차를 확인하세요.
• 현장 확인. 4층 403호의 실제 점유자, 출입 가능 여부, 내부 상태, 공용부분 및 주차시설을 확인하세요.
• 체납·비용 확인. 관리비 체납, 당해세, 기타 매수인 부담 가능 비용을 별도로 확인하고 예상 취득비용에 반영하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 자료를 직접 대조하세요.

맺으며 — “담보권 정리”와 “임차인 인수 없음”은 다르다

이 물건은 과거 근저당권과 가압류가 2022.01.17 매각으로 정리됐고, 현재 근저당권도 없습니다. 매각물건명세서에는 인수권리 해당사항 없음으로 기재되어 있어 등기 권리관계만 보면 단순한 편입니다.

하지만 강현재의 전입일은 2022.07.21로 기준등기보다 앞서며, 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 더욱이 강현재는 이번 경매의 신청채권자와 동일인입니다. 가장임차인 또는 관계인 가능성이 제기된 상황이지만, 실제 임대차가 없다고 단정할 근거도 아직 충분하지 않습니다.

배당표상 매수인 인수액은 0원으로 계산되지만, 이는 임차보증금의 실체와 인수 여부가 확정됐다는 뜻이 아닙니다. 실제 대항력 있는 임차인이고 미배당 보증금이 존재한다면 실질취득액은 낙찰가보다 커질 수 있습니다. 보증금이 낙찰가를 초과하는 경우에는 낙찰가를 낮추는 것만으로 총취득비용을 줄이지 못할 수도 있습니다.

가격 역시 신건 7,600만원이라는 사실 외에 비교 가능한 실거래 근거가 확인되지 않아 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 신청채권 미배당액과 임차보증금 인수액도 혼동해서는 안 됩니다.

결론은 임차관계 확인 전 입찰 보류입니다. 강현재의 임대차 실체와 보증금, 대항력 여부를 먼저 확정하고, 이후 동일 유형 실거래를 바탕으로 입찰 상한을 산정하는 것이 안전합니다. 이 사건은 과거 담보권보다 현재 임차인 한 사람의 권리관계가 실질취득액을 좌우하는 물건입니다.