수원지방법원 2025타경57318. 경기도 수원시 영통구 이의동 1214, 이편한세상테라스광교이스트힐 8409동 103호입니다. 사건의 물건종류는 근린주택으로 분류되어 있으나 감정평가서상 이용상태는 연립주택 1개호, 지하1층 및 1층 복층구조입니다. 일반적인 아파트 물건으로 단정해서는 안 됩니다. 건물은 2017년 4월 4일 사용승인을 받은 철근콘크리트구조이며, 외부현관문이 1층뿐 아니라 지하층에도 별도로 설치된 구조입니다.

권리의 출발점은 2017년 6월 7일 설정된 주식회사 우리은행의 채권최고액 6억 6,000만원 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준권리입니다. 이후 인정순의 4억 8,000만원 근저당권, 더블유대부의 2억 1,600만원 근저당권 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 경매신청 채권자는 등기상 말소기준 근저당권자인 우리은행과 다른 유아이제사십차유동화전문유한회사입니다. 청구액은 570,236,349원으로 표시되어 있습니다. 채권양도·승계 관계와 신청채권자의 지위를 원본으로 대조할 필요가 있습니다. 단순히 신청채권자와 말소기준권리자가 다르다는 이유만으로 권리 자체가 불안정하다고 단정할 수는 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 우리은행 근저당이 기준이다

2017년 6월 7일 우리은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 인정순의 근저당권과 더블유대부의 근저당권은 경매 매각으로 소멸하는 권리입니다. 2026년 1월 2일 수원시 압류 역시 말소기준권리 이후의 권리이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 임차인 분석 — 신채휴, 보증금 미상과 관계인 가능성

현황조사와 매각물건명세서에 등장하는 임차인은 신채휴 씨 1명입니다. 전입신고일은 2024년 4월 5일로, 말소기준권리인 2017년 6월 7일 우리은행 근저당권보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리관계에 따르면 대항력은 인정되지 않습니다.

전입일이 말소기준권리보다 늦으므로 대항력은 없는 것으로 판단하지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 임대차의 구체적인 내용 및 우선변제권 여부는 확정할 수 없습니다. 임대관계 자체도 미상으로 조사되어 있습니다.

• 대항력. 2024.04.05 전입으로 2017.06.07 말소기준권리보다 후순위입니다. 대항력 없음으로 판단합니다.
• 우선변제. 확정일자와 보증금이 미상입니다. 우선변제권 성립 여부 및 배당요구 여부를 원본으로 확인해야 합니다.
• 보증금 인수. 매각물건명세서상 인수권리 없음으로 표시되어 있고 예상 인수액은 0원입니다. 다만 임차인의 실제 계약 내용과 점유 상태는 별도로 확인해야 합니다.
• 점유·명도. 임대관계가 미상이므로 현재 점유자, 실제 거주 여부, 지하층 별도 출입문 사용 여부를 현장 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 신건 19억원, 최근 거래보다 높은 금액

시세 조회 대상 단지는 e편한세상TERRACE광교Easthill이며 총 259세대, 사용승인일은 2017년 4월 4일입니다. 최근 거래자료는 12건이고, 최근 12개월 거래는 9건입니다.

최근 12개월 평균 거래금액은 1,421,000,000원, 최신 거래 기준 금액은 1,530,000,000원입니다. 반면 현재 최저매각가는 1,900,000,000원입니다. 단순 금액 비교로 최저가는 최근 12개월 평균의 133.7%에 해당하며, 최근 추세도 -2.0% 하락입니다.

그럼에도 신건 19억원을 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다. 최근 12개월 평균 14억 2,100만원과 최신 거래 기준 15억 3,000만원 모두 최저매각가보다 낮습니다. 여기에 최근 추세 -2.0% 하락까지 확인됩니다. 면적 불일치로 시세 판단의 신뢰도가 낮다는 점을 감안하더라도, 현 최저가에서 가격 메리트를 인정하기는 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,900,000,000원 가정)

현재 감정가와 동일한 19억원에 매각된다고 가정한 배당 시뮬레이션입니다. 근저당권 채권액은 제공된 채권최고액 기준이며, 실제 원금·이자 및 배당순위 확정액과는 차이가 있을 수 있습니다.

채권자 총 청구액 1,356,000,000원, 예상 배당액 1,356,000,000원, 잔여액 522,600,000원입니다. 집행비용 21,400,000원은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당은 매각대금과 확정된 채권액 및 배당순위에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격과 채권 회수의 변화

제공된 회차별 시뮬레이션에 따르면 1회 유찰 시 최저매각가는 감정가의 80%인 15억 2,000만원, 2회 유찰 시 64%인 12억 1,600만원으로 내려갑니다. 이때 매각대금 감소로 채권자의 배당 부족이 발생할 수 있습니다.

2회 유찰 시 채권자 총 청구액 1,356,000,000원 중 154,560,000원이 배당되지 않는 것으로 계산됩니다. 다만 미배당 채권이 발생한다고 해서 매수인이 그 금액을 인수하는 것은 아닙니다. 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원으로 표시되어 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 광교초등학교 북동측 인근에 위치하며 주변은 아파트, 연립주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 도심 주변 주거지대입니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 단지 인근에 버스정류장이 있습니다. 남서측 인근에 신분당선 광교역이 소재하며 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조 4층 건물의 1층 103호로 지하1층과 1층 복층구조입니다. 1층 외부현관문 외에 지하층에도 별도의 외부 출입문이 있습니다.
• 설비. 기본 급배수·위생설비, 도시가스, 난방, 소화전, 화재탐지, 승강기 및 주차장 설비가 되어 있습니다.
• 토지. 제1종일반주거지역, 광교지구 지구단위계획구역이며 토지이용계획상 과밀억제권역·택지개발지구 등이 포함됩니다. 토지거래계약 허가구역에도 포함된 것으로 표시되어 있어 실제 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 공시지가. 2,060,000원/㎡로 표시되어 있습니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 조사되었습니다.
• 환금성. 259세대 규모의 단지로 2017년 사용승인된 건물입니다. 다만 본건은 근린주택으로 분류되고 감정평가상 연립주택 복층구조이므로 일반 아파트 실거래를 그대로 적용하기 어렵습니다. 특히 조회된 거래 면적과 비교 기준 면적이 일치하지 않아 정확한 가격 산정에 한계가 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차인 실체 확인. 신채휴 씨의 실제 임대차계약 여부, 전입 경위, 점유 상태 및 보증금·확정일자를 확인하세요. 등기부상 을구 6번 근저당권의 채무자와 동일 인물이라는 점을 반드시 대조해야 합니다.
• 명도 확인. 지하층에 별도의 외부 출입문이 있는 복층구조입니다. 지하층과 1층의 실제 사용 주체, 출입문별 점유 상태를 구분해서 조사해야 합니다.
• 채권승계 확인. 신청채권자 유아이제사십차유동화전문유한회사와 말소기준권리자 우리은행의 관계를 확인하고 채권양도·승계 관련 서류를 대조하세요.
• 배당 확인. 우리은행 6억 6,000만원, 인정순 4억 8,000만원, 더블유대부 2억 1,600만원은 채권최고액 기준입니다. 실제 피담보채권액과 배당요구 내용을 확인해야 합니다.
• 가격 상한 설정. 신건 최저가 19억원은 최근 12개월 평균 대비 133.7%입니다. 최근 추세 -2.0% 하락과 면적 불일치를 고려하면 단순 평균만으로 입찰가를 정해서는 안 됩니다.
• 동일 구조 거래 확보. 일반적인 아파트 거래가 아니라 연립주택 복층구조라는 점을 반영해 대상 호수와 구조가 유사한 거래를 추가 확인해야 합니다.
• 토지거래허가 여부. 토지이용계획상 토지거래계약 허가구역이 표시되어 있으므로 매수인의 거래 요건과 해당 물건에 대한 적용 여부를 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 서류를 원본으로 대조하세요.

맺으며 — “인수 0원이어도, 가격 검증은 별개다”

수원 2025타경57318은 2017년 우리은행 근저당권을 기준으로 권리관계가 정리되는 물건입니다. 후순위 근저당권과 압류 등은 매각으로 소멸하고 매각물건명세서상 인수권리도 없습니다. 따라서 현재 자료에 따른 매수인 예상 인수액은 0원입니다.

그러나 임차인으로 조사된 신채휴 씨의 보증금과 확정일자가 미상이고, 등기부상 근저당 채무자와 동일 인물이라는 특이사항이 있습니다. 대항력은 없는 것으로 판단하더라도 실제 점유와 임대차 관계 확인은 생략할 수 없습니다.

가격 측면에서도 신건 최저가 19억원은 최근 12개월 평균 14억 2,100만원의 133.7%이며, 최근 거래 추세는 -2.0% 하락입니다. 다만 실거래 면적이 대상 비교 기준 면적과 일치하지 않아 정확한 시세 프리미엄을 확정할 수 없습니다. 거래금액만 보고 싸거나 비싸다고 단정하기보다 동일 구조·면적의 거래를 확보하는 것이 우선입니다.

결론적으로 본건은 인수권리보다 실제 점유관계, 채권승계, 비교 가능한 시세 확보가 핵심입니다. 권리만 깨끗하다는 이유로 신건 가격에 응찰하기보다는 세 가지 확인을 마친 뒤 입찰 여부를 판단하는 편이 합리적입니다.