수원지방법원 2025타경57348. 경기도 수원시 장안구 연무동 228-28에 위치한 다세대주택 3층 302호입니다. 소유자는 강건우이며, 등기부에는 제이디스톰제삼차주식회사의 채권최고액 1,800,000,000원 근저당권이 설정돼 있습니다. 이후 가압류와 국세·지방세 압류가 이어졌고, 채권자 이정자의 신청으로 강제경매가 개시됐습니다.
등기부상 말소기준 이후에 설정된 근저당 외 가압류·압류·경매개시결정 등은 원칙적으로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 하지만 등기부에 나타나지 않는 임차인의 대항력은 별도로 판단해야 합니다. 이번 사건은 임차인의 전입일이 선순위이므로, 보증금과 실제 점유관계를 확인하지 않은 채 인수액을 0원으로 단정하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경57348 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 장안구 연무동 228-28 3층 302호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 장안구 창훈로19번길 18-20 |
| 물건종류 | 집합건물 · 다세대주택 · 지상 5층 건물 중 3층 302호 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 |
| 사용승인일 | 2009.11.24 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 강건우 (단독소유) |
| 감정가 | 194,000,000원 |
| 최저매각가 | 194,000,000원 (신건 · 유찰 0회) |
| 경매신청채권자 | 이정자 |
| 신청채권 청구액 | 85,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.18 |
| 말소기준권리 | 2022.08.02 제이디스톰제삼차주식회사 근저당권 |
① 권리 흐름 — 등기부는 소멸, 임차인은 별도 검증
말소기준권리는 2022.08.02 접수된 제이디스톰제삼차주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 1,800,000,000원이며, 공동담보목록 제2022-55호가 기재돼 있습니다. 이 금액은 채권최고액으로서 본건에 배분될 실제 채무원금이나 확정 배당액과 동일하지는 않습니다.
한마음새마을금고와 저축은행 채권자들의 가압류, 국세·지방세 압류 및 강제경매개시결정은 모두 말소기준 이후에 발생했습니다. 따라서 등기상 이들 후순위 권리는 매각에 따른 소멸 대상으로 분류됩니다. 다만 압류등기의 말소와 세금의 배당 우선순위는 서로 다른 문제이므로, 당해세 여부는 별도로 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 보증금 미상이 가장 큰 위험
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|
| 이정자 | 2018.07.19 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 아님 |
| 실제 임차인 | 이정자 1명 |
|---|---|
| 전입신고 | 2018.07.19 |
| 말소기준권리 | 2022.08.02 근저당권 |
| 대항력 | 대항력 가능·미상 — 전입 선행, 실제 인도·점유 및 대항요건 유지 확인 필요 |
| 보증금 | 미상 |
| 확정일자 | 미상 |
| 우선변제권 | 확정일자 및 배당요건 확인 전 판단 유보 |
| 배당요구 | 신고됨 · 2025.08.26 |
| 보증기관 승계 | 해당 없음 |
| 매수인 인수 가능성 | 보증금 및 배당 결과 확인 전 확정 불가 |
특히 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고, 매각대금에서 보증금을 배당받지 못하는 구조라면 매수인의 실질취득금액은 낙찰가와 미배당 보증금의 합계가 됩니다. 이 경우 낙찰가가 낮아질수록 인수하는 보증금이 늘어나, 최종 취득부담이 보증금 수준으로 유지될 수 있습니다.
따라서 유찰로 최저가가 내려간다고 해서 반드시 저렴해지는 것은 아닙니다. 시세와 비교해야 할 금액은 최저매각가 자체가 아니라 인수 가능 금액을 합산한 실질취득금액입니다. 현재는 임차보증금과 시세가 모두 확인되지 않아 그 비교 자체가 불가능합니다.
매각물건명세서에는 명시적으로 인수하는 권리가 해당사항 없음으로 표시돼 있으며, 법정지상권도 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다. 이는 확인해야 할 긍정적 요소이지만, 선행 전입 임차인의 보증금과 실제 대항요건이 확인되지 않은 상태에서 인수 위험을 배제할 근거로 삼기에는 부족합니다.
③ 예상배당표 (매각가 194,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,516,000원 |
| 1. 근저당 · 제이디스톰제삼차주식회사 | 1,800,000,000원 | 190,484,000원 |
| 2. 가압류 · 한마음새마을금고 | 200,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 하나저축은행 등 | 200,000,000원 | 0원 |
| 4. 강제경매 신청채권 · 이정자 | 85,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
단순 배당 모형입니다. 집행비용은 추정치이며, 국세·지방세의 실제 우선순위, 임차보증금, 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 특히 임차인의 우선변제권과 미배당 보증금 인수 여부를 확인하기 전에는 실제 배당액 및 매수인 인수액을 확정할 수 없습니다.
| 가정 매각대금 | 194,000,000원 |
|---|---|
| 집행비용 추정 | 3,516,000원 |
| 채권자 예상배당 합계 | 190,484,000원 |
| 채권 청구액 합계 | 2,285,000,000원 |
| 모형상 미배당 합계 | 2,094,516,000원 |
| 소유자 잔여금 | 0원 |
| 매수인 인수액 | 미확정 (단순 모형상 0원) |
모형에서는 집행비용 3,516,000원을 제외한 190,484,000원이 근저당권자에게 배당되고, 나머지 채권자에게는 배당이 이루어지지 않습니다. 채권 청구액 합계에 비해 매각대금이 현저히 부족하기 때문입니다.
다만 채권자가 배당받지 못한 금액이 모두 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 후순위 가압류·근저당 등은 매각으로 소멸하는 권리인지 판단해야 하고, 임차인의 미배당 보증금은 대항력과 배당관계에 따라 별도로 판단해야 합니다. 또한 공동담보 근저당권의 실제 배당은 확정 채권액과 다른 공동담보물의 처분·배당 상황에 영향을 받을 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격 하락만으로 안전해지지 않는다
| 매각 회차 | 최저매각가 | 채권자 예상배당 | 미배당액 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 194,000,000원 | 190,484,000원 | 2,094,516,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 155,200,000원 | 152,227,200원 | 2,132,772,800원 |
| 2회 유찰 (64%) | 124,160,000원 | 121,621,760원 | 2,163,378,240원 |
유찰 시나리오상 최저매각가는 194,000,000원 → 155,200,000원 → 124,160,000원으로 낮아집니다. 반면 채권 미배당액은 증가합니다. 이는 매각대금 감소에 따른 배당 계산 결과이지, 미배당액 전체를 낙찰자가 인수한다는 의미는 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 수원시 장안구 연무동 소재 창용중학교 북측 인근에 위치합니다. 주변에는 다세대주택, 아파트, 학교 및 근린생활시설이 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 2009.11.24 사용승인된 철근콘크리트구조의 지상 5층 건물입니다. 외벽은 석재붙임 마감 등, 내부는 벽지 및 일부 타일 마감 등이며 위생·급배수설비와 도시가스 개별난방설비가 있습니다.
- 도로. 대체로 평지인 정방형 토지에 위치하며, 북측과 서측으로 각각 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역으로, 학교 상대보호구역, 도시교통정비지역 및 과밀억제권역 등에 해당합니다. 소로2류 및 소로3류 도로에 접합니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다. 다만 실내 상태와 수리 필요 여부는 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 다세대주택은 개별 호수의 건물 상태와 임대차관계에 따라 매수 수요가 달라질 수 있습니다. 본건의 최근 실거래 비교가격이 확인되지 않아 최저매각가 194,000,000원의 시장 경쟁력은 판단을 유보합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차계약서 확인. 이정자의 실제 임차보증금, 계약일, 임대차 목적물 및 계약 당사자를 확인하세요. 보증금이 확인되기 전에는 인수액을 0원으로 계산하지 마세요.
- 대항력 요건 확인. 전입일 2018.07.19가 근저당보다 빠릅니다. 실제 주택 인도, 점유와 전입 유지 여부 및 선순위 대항력 성립 여부를 검토해야 합니다.
- 확정일자·배당 확인. 확정일자 및 배당요구의 적법성, 배당순위와 예상배당액을 확인하고 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는지 판단하세요.
- 신청채권자와 임차인의 관계. 두 사람의 이름이 모두 이정자입니다. 동일인 여부 및 85,000,000원 청구채권의 성격을 경매신청서·배당요구서·임대차계약서와 대조하세요.
- 공동담보 근저당. 채권최고액 1,800,000,000원의 근저당에 공동담보목록 제2022-55호가 있습니다. 다른 공동담보물과 실제 채권잔액 및 배당관계를 확인하세요.
- 국세·지방세 압류. 삼성세무서장·서울특별시·동청주세무서장 관련 압류가 있습니다. 당해세 및 법정기일에 따른 실제 배당 우선순위를 확인하세요.
- 인수권리 원본 확인. 매각물건명세서의 명시적 인수권리 해당사항 없음 표시와 선행 전입 임차인의 권리관계를 함께 검토하세요. 명세서의 정정·보완 여부도 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 실질취득금액 산정. 낙찰가에 실제 인수할 미배당 보증금과 별도 부담액을 합산한 뒤, 최근 실거래 시세와 비교하세요.
- 점유·명도. 실제 점유자와 점유권원을 확인하세요. 대항력 있는 임차인이라면 보증금 반환 문제로 인도가 지연될 수 있습니다.
- 관리비·현장 상태. 공용부분 관리비 체납 여부와 건물 내부 상태, 수리 필요성 및 설비 작동 상태를 현장에서 확인하세요.
- 원본 서류 재확인. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 감정평가서 원본을 반드시 대조하세요.
맺으며 — “최저가보다 중요한 것은 인수할 보증금”
수원지방법원 2025타경57348은 겉으로 보면 감정가와 최저가가 같은 신건 다세대주택입니다. 후순위 가압류와 압류도 원칙적으로 매각으로 소멸하므로 등기부상 권리 흐름만 보면 비교적 단순해 보일 수 있습니다.
하지만 이 사건의 핵심은 등기부가 아니라 임차인 이정자입니다. 전입일 2018.07.19는 근저당 설정일 2022.08.02보다 앞섭니다. 임차보증금과 확정일자가 알려지지 않아 대항력 행사 가능성과 매수인 인수액을 확정할 수 없습니다. 배당요구가 이루어졌더라도 미배당 보증금이 자동으로 소멸하는 것은 아닙니다.
채권최고액 1,800,000,000원의 공동담보 근저당과 다수의 후순위 채권도 배당구조를 복잡하게 만듭니다. 단순 모형상 미배당액은 2,094,516,000원이지만, 이 금액 전체를 낙찰자가 인수한다는 뜻은 아닙니다. 반대로 임차인의 인수위험이 없다는 뜻도 아닙니다.
유찰로 최저매각가가 낮아지더라도 실제 인수할 보증금이 있다면 가격 하락 효과가 상쇄될 수 있습니다. 현재는 실거래 비교가격도 확인되지 않아 가격 메리트를 평가하기 어렵습니다.
결론은 입찰 보류 및 임차관계 우선 확인입니다. 임차인의 보증금·확정일자·대항요건·배당순위와 신청채권자와의 관계를 확인한 후, 최종 실질취득금액을 기준으로 입찰 여부를 결정하는 것이 합리적입니다. 최저가 194,000,000원은 확인된 숫자지만, 최종 취득부담은 아직 확인되지 않았습니다.
