수원지방법원 2025타경57455. 경기도 화성시 병점구 진안동 469-10, 다성빌라 3층 302호에 대한 강제경매입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 158,000,000원이며 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 현재 소유자는 정구현 씨로, 2021년 9월 6일 매매를 원인으로 170,000,000원에 취득했습니다.

등기상 가장 중요한 권리는 2022년 3월 21일 설정된 하나은행 가압류입니다. 그보다 앞선 2021년 8월 31일 김다혜 씨가 전입 및 점유를 시작했고, 확정일자도 2021년 8월 9일에 받았습니다. 따라서 임차인의 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 이후 임차권등기가 이루어졌고, 2025년에는 김다혜 씨가 직접 강제경매를 신청했습니다.

매각물건명세서에는 을구 9번 임차권등기가 매수인에게 대항할 수 있으며, 배당으로 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 즉, 이 물건은 최저가 1.58억만 보고 판단해서는 안 되는 전형적인 보증금 인수형 경매입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력 임차인의 보증금이 핵심

핵심은 임차인의 권리 발생 시점입니다. 김다혜 씨의 확정일자는 2021년 8월 9일, 전입신고 및 점유개시일은 2021년 8월 31일입니다. 기준이 되는 하나은행 가압류 접수일인 2022년 3월 21일보다 모두 빠릅니다. 따라서 제공된 권리분석상 대항력과 우선변제권이 인정되는 임차인입니다.

기존 등기에는 2015~2020년 사이 설정된 근저당권들이 있으나, 해당 권리들은 이전 경매 매각 등을 통해 이미 말소된 것으로 표시되어 있습니다. 2021년 2월 4일 셀라주식회사로 소유권이 이전되면서 과거 경매개시결정 및 압류 등기도 말소되었습니다. 이후 2021년 9월 정구현 씨가 소유권을 취득했습니다.

현재 기준권리 이후에 접수된 하나은행 가압류, 국민건강보험공단 압류, 안성시 및 화성시 압류 등은 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다. 다만 압류권자의 당해세 여부와 실제 교부청구액에 따라 배당액은 달라질 수 있으므로 별도 확인이 필요합니다.

② 임차인 분석 — 김다혜 보증금 1.7억

김다혜 씨는 2021년 6월 11일 임대차계약을 체결했고, 2021년 8월 31일 전입 및 점유를 시작했습니다. 2021년 8월 9일 확정일자를 받았으며, 2024년 5월 31일 임차권등기를 마쳤습니다. 같은 날 배당요구도 이루어졌습니다.

중요한 점은 임차권등기 자체의 매각 소멸과 임차인의 대항력에 따른 보증금 인수 문제를 구분해야 한다는 것입니다. 임차권등기가 매각으로 소멸하더라도 매각물건명세서에 기재된 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금 인수 위험까지 없어지는 것은 아닙니다.

③ 실질취득액 분석 — 낙찰가가 내려가도 보증금 부담은 남는다

대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 경우, 낙찰가가 낮아지는 만큼 임차인에게 배당되는 금액은 줄고 매수인이 인수하는 미배당금은 커집니다. 결과적으로 매수인의 실질취득액은 보증금 수준을 중심으로 형성됩니다.

실질취득액 = 예상 낙찰가 + 매수인 인수 예상액. 각 회차의 집행비용 추정치가 반영된 배당 시나리오 기준이며, 취득세·명도비·수리비 등 추가 비용은 포함하지 않았습니다.

④ 시세 비교 — 실거래 메리트 판단은 보류

이 물건은 다성빌라로, 확인되는 단지 규모는 12세대이며 준공일은 2015년 7월 20일입니다. 비교 대상 면적은 44.42㎡입니다.

동일 면적의 유효 실거래 표본이 확인되지 않으므로 감정가 158,000,000원이 시장가격보다 높은지 낮은지 단정할 수 없습니다. 다만 현재 회차의 실질취득 예상액은 감정가보다 15,012,000원 높은 173,012,000원으로, 감정가 대비 약 109.5%입니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 158,000,000원 가정)

경매개시결정의 신청채권자 김다혜와 임차권자 김다혜는 동일인이므로 동일한 보증금 채권을 별도 채권으로 중복 합산하지 않습니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 별도 확인이 필요하며 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

⑥ 압류·세금 및 기타 권리 위험

하나은행 가압류 이후 국민건강보험공단, 안성시, 화성시 등의 압류가 추가로 접수되어 있습니다. 등기상 후순위 압류는 매각으로 소멸하는 구조이지만, 세금의 법정기일과 당해세 해당 여부에 따라 배당 순위가 달라질 수 있습니다.

매각물건명세서에는 법정지상권이 해당사항 없다고 기재되어 있습니다. 따라서 법정지상권보다는 임차보증금 인수, 압류권자의 배당 순위, 임차인의 실체 확인이 핵심적인 위험요소입니다.

⑦ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 진안중학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대·다가구주택과 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 노선버스 정류장의 위치와 운행빈도, 전철 1호선 병점역까지의 거리 등을 고려할 때 대중교통 이용은 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 5층 건물입니다. 외벽은 인조석·치장벽돌 등이며 내벽은 벽지와 타일 등으로 마감되어 있습니다.
• 설비. 위생 및 급배수설비, 개별 냉난방설비, 승강기, 1층 현관 보안설비 등이 설치되어 있습니다.
• 도로. 남동측으로 폭 8~10m의 포장 소로2류에 접합니다. 토지는 평지이며 형상은 부정형입니다.
• 토지이용. 제1종일반주거지역이며 공시지가는 1,421,000원/㎡입니다. 가축사육제한구역, 비행안전제2구역, 군용비행장 소음 관련 제3종 구역, 성장관리권역 등에 해당합니다.
• 토지거래허가. 2026.08.21. 지정된 토지거래계약허가구역에 해당합니다. 지정기간은 2026.08.26.~2027.08.25.이며 외국인 등의 단독·다가구·연립·다세대주택 및 아파트 취득과 관련된 지정이므로 해당 매수인의 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 공부와 현황. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 평가되어 있습니다.
• 대지권 토지 지목. 대지권의 목적인 토지가 등기사항전부증명서상 목장용지로 기재되어 있으나 토지대장상 2015.07.29. 대지로 지목변경된 이력이 있습니다. 경매 진행 시 토지대장 및 대지권 관련 서류를 다시 대조해야 합니다.
• 환금성. 12세대 규모의 다세대주택입니다. 아파트 대단지와 같은 거래 유동성을 기대하기 어렵고, 동일 면적의 비교 가능한 실거래 확인이 필요합니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 인수액 확인. 현재 신건 기준 15,012,000원 인수를 반영해야 합니다. 입찰보증금이나 낙찰가만으로 전체 취득자금을 계산하면 안 됩니다.
• 유찰 시나리오 재계산. 1회 유찰 시 인수 예상액 46,169,600원, 2회 유찰 시 71,095,680원입니다. 낙찰가와 인수액을 합산해 실질취득액을 판단하세요.
• 가장임차인 의심 검증. 김다혜 씨가 임차권자이자 경매 신청채권자로 나타나는 점에 주목해야 합니다. 임대차계약서, 보증금 송금증, 전입·점유 사실과 당사자 관계를 확인하세요.
• 임차인 배당요구 확인. 2024.05.31. 배당요구 및 임차권등기 내역을 원본 서류와 대조하고 실제 배당순위를 확인하세요.
• 당해세·압류 확인. 국세·지방세 관련 압류 4건의 교부청구액, 법정기일, 당해세 여부를 확인해 임차인 배당액과 인수액 변동 가능성을 점검하세요.
• 실거래 및 시세 검증. 비교 가능한 동일 면적 거래가 확인되지 않으므로 주변 다세대의 실거래가, 건물 상태, 층수, 전용면적을 직접 비교해야 합니다.
• 토지 지목 재확인. 등기상 목장용지와 토지대장상 대지의 지목 변경 내역 및 대지권 관련 권리관계를 확인하세요.
• 점유 및 명도. 현장 방문을 통해 실제 점유자, 거주 여부, 임차권등기 이후 점유 상태와 인도 협의 가능성을 확인하세요.
• 관리비·추가비용. 체납 관리비 중 매수인 승계 가능성이 있는 공용부분 금액과 취득세, 명도비, 수리비 등을 별도로 계산하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구 관련 서류를 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “최저가 1.58억이 취득가격은 아니다”

수원지방법원 2025타경57455 다성빌라 302호는 감정가와 최저가가 158,000,000원인 신건입니다. 하지만 이 물건의 실제 취득비용을 결정하는 것은 감정가가 아니라 대항력 있는 임차인 김다혜 씨의 보증금 170,000,000원입니다.

현재 회차에서 낙찰가 158,000,000원에 예상 인수액 15,012,000원을 더하면 실질취득액은 173,012,000원입니다. 1회 유찰로 최저가가 126,400,000원까지 내려가더라도 인수액이 46,169,600원으로 늘어나 실질취득액은 172,569,600원이 됩니다. 낙찰가를 낮추는 것만으로 보증금 부담을 없앨 수 없습니다.

더욱이 임차인과 경매 신청채권자가 동일인으로 나타나는 점, 가장임차인 또는 관계인 가능성에 대한 경고, 당해세 가능성이 있는 압류 4건은 입찰 전에 반드시 검증해야 할 사항입니다. 동일 면적의 실거래 비교자료도 충분하지 않아 가격 경쟁력을 확정하기 어렵습니다.

권리상 가장 중요한 문제는 임차보증금 인수이며, 그 다음은 임차인의 실체와 세금 배당순위입니다. 최저가가 낮아 보인다는 이유로 입찰하기보다는 임차인 권리관계와 실질취득액을 먼저 확정해야 합니다. 현재 자료만으로는 적극적인 입찰을 권하기 어렵습니다.