수원지방법원 2025타경57456. 경기도 용인시 기흥구 보라동 601, 한보라마을한양수자인 109동 2층 201호입니다. 사건상 용도는 근린주택으로 분류되어 있지만, 감정평가서에는 대상 부동산을 연립주택으로 이용 중이라고 기재하고 있습니다. 따라서 일반적인 아파트 물건으로 단정하기보다 집합건물의 실제 이용 상태와 등기·건축물대장을 함께 확인해야 합니다.

권리분석의 기준은 2011년 4월 6일 접수된 에코케이텍주식회사의 근저당권입니다. 그 뒤에 설정된 김양권의 3억 5,000만원 가압류, 경기수산업협동조합의 임의경매개시결정, 용인시 압류는 말소기준권리 후순위로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 그러나 등기부에는 과거 2009년 근저당권과 관련된 후속 권리 기재가 남아 있어, 단순히 말소기준권리만 보고 입찰을 결정하기에는 주의가 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2011년 근저당이 말소기준

말소기준권리는 2011.04.06. 을구 2번 근저당권입니다. 채권최고액은 200,000,000원이며 근저당권자는 에코케이텍주식회사입니다. 이 권리보다 뒤에 설정된 2024년 김양권 가압류와 2025년 임의경매개시결정, 2026년 용인시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.

② 임차·점유 분석 — 임대관계 미상

임차인으로 특정된 인물은 확인되지 않습니다. 다만 감정평가서의 기타 참고사항에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 임차인이 없다고 확정하거나 대항력 문제가 전혀 없다고 단정해서는 안 됩니다.

③ 시세 비교 — 최근 평균에 근접한 신건 가격

비교 대상은 한양수자인 동일 면적 145.24㎡입니다. 전체 거래 평균은 496,250,000원이지만, 과거 2023년 거래가 포함되어 있습니다. 따라서 현재 가격 판단은 최근 12개월 평균 562,500,000원, 최신 거래 605,000,000원, 최근 추세 +30.8%를 중심으로 하는 것이 적절합니다.

최근 12개월 거래는 2025년 11월 5억 2,000만원, 2026년 9월 6억 500만원입니다. 최근 평균은 5억 6,250만원이며, 신건 최저가 5억 5,500만원은 최근 평균의 98.7%입니다. 최근 평균보다 750만원 낮은 수준입니다.

최신 거래인 2026년 9월 6억 500만원과 비교하면 최저가는 약 91.7% 수준입니다. 최근 거래와 과거 거래의 비교 추세도 +30.8%로 상승 방향입니다. 따라서 전체 평균 4억 9,625만원만 보고 최저가가 시세보다 비싸다고 판단하는 것은 적절하지 않습니다. 반대로 최근 평균과의 차이가 1.3%에 불과하므로 큰 폭의 가격 할인이라고 보기도 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 555,000,000원 가정)

집행비용 795만원, 에코케이텍주식회사 2억원, 김양권 3억 4,705만원이 배당되는 계산입니다. 총 채권액 5억 5,000만원 중 5억 4,705만원이 배당되고 295만원이 미배당으로 남습니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다. 위 미배당액은 채권자의 배당 부족액이지, 그 자체로 매수인 인수액을 의미하지 않습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 채권 미배당 확대

현재는 감정가 100%의 신건입니다. 제공된 회차별 배당 계산에서는 유찰될수록 채권자 미배당액이 커지지만, 매수인 인수액은 모든 시나리오에서 0원으로 계산되어 있습니다.

1회 유찰 시 최저가는 4억 4,400만원, 2회 유찰 시 3억 5,520만원입니다. 다만 이 가격은 유찰을 가정한 시나리오일 뿐이며 실제 매각기일과 최저매각가격은 법원의 변경 여부를 확인해야 합니다. 또한 선순위 등기연쇄가 정리되지 않은 상태에서 낮은 가격만 보고 입찰하는 것은 위험합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가서 및 토지정보 기준)

• 입지. 용인시 기흥구 보라동 나곡초등학교 남서측 인근입니다. 주변은 아파트단지, 연립주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재하는 주거지역으로 평가되었습니다.
• 교통. 대상 물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 교통 여건은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물의 2층 201호입니다. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰진 것으로 기재되어 있습니다.
• 토지. 제1종일반주거지역이며 지구단위계획구역에 포함됩니다. 지목은 대, 지형은 평지·사다리형, 도로 접면은 중로각지입니다. 개별공시지가는 2,119,000원/㎡입니다.
• 규제. 성장관리권역·택지개발지구·가축사육제한구역 등에 해당합니다. 토지거래계약허가구역은 자료에 2025.08.26~2026.08.25 기간으로 표시되어 있으므로 현재 적용 여부를 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 한양수자인은 136세대, 준공일은 2009.03.31입니다. 동일 면적 거래는 총 4건이며 최근 12개월 거래는 2건입니다. 거래 표본이 많지 않으므로 최신 거래 한 건만으로 대상 호수의 실제 환금성을 확정하기는 어렵습니다.
• 물건 상태. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 내부 상태와 실제 점유 상태는 별도 확인이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 2009년 근저당권 원본 확인. 을구 1번 채권최고액 456,000,000원 근저당권은 이미 말소된 것으로 표시되어 있지만, 2025.12.31. 후속 채권양도와 근질권 기재가 존재합니다. 현재 효력과 권리관계를 등기원본으로 확인하세요.
• 신청채권자 권리 확인. 경기수산업협동조합의 청구액은 347,547,018원입니다. 배당 시뮬레이션의 신청채권자 배당 0원과 2009년 근저당권 관련 후속 기재가 어떻게 연결되는지 확인해야 합니다.
• 임차인 및 점유자 확인. 임대관계가 미상이므로 전입세대확인서, 확정일자 부여현황, 현황조사서와 실제 점유자를 대조하세요. 대항력 및 보증금 인수 여부를 추정으로 결정하지 마세요.
• 용도 확인. 사건상 근린주택 분류와 감정평가상 연립주택 이용 상태가 다릅니다. 건축물대장·등기부·현장 이용 상태를 일치시켜 확인하세요.
• 가격 상한 설정. 최근 12개월 평균 562,500,000원과 최신 거래 605,000,000원을 중심으로 판단하세요. 최저가가 최근 평균보다 1.3% 낮다는 사실만으로 충분한 안전마진이 있다고 보면 안 됩니다.
• 실물 확인. 동일 면적 거래라도 층·향·수리 상태에 따라 가격이 달라집니다. 대상 호수의 내부 상태, 누수, 설비, 공용부분 관리 상태를 확인하세요.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구 및 채권계산 관련 서류를 함께 확인하세요.

맺으며 — 인수 0원보다 먼저 풀어야 할 등기연쇄

이 물건은 2011년 4월 6일 에코케이텍주식회사의 근저당권을 말소기준으로 보면, 이후 설정된 가압류와 압류는 매각으로 소멸하고 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다. 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권이 없는 것으로 기재되어 있습니다.

가격은 최근 12개월 평균 5억 6,250만원 대비 98.7%로 신건 최저가가 소폭 낮습니다. 최신 거래 6억 500만원보다도 낮고 최근 추세는 +30.8%입니다. 다만 평균 대비 차이는 750만원뿐이므로 이를 큰 가격 메리트로 해석해서는 안 됩니다.

가장 중요한 문제는 2009년 4억 5,600만원 근저당권의 말소 표시와 2025년 채권양도·근질권 기재의 관계입니다. 여기에 신청채권자 경기수산업협동조합의 청구액 347,547,018원이 배당 시뮬레이션에서 0원으로 나타나는 점도 그냥 지나칠 수 없습니다. 임대관계 역시 미상입니다.

가격은 최근 시세에 근접하고, 명세서상 인수액은 0원이지만, 원본 권리관계 확인이 선행되어야 하는 물건입니다. 확인이 끝나기 전에는 신건 입찰을 서두르기보다 권리연쇄와 점유관계를 먼저 정리하는 것이 합리적입니다.