수원지방법원 2025타경57539. 경기도 화성시 봉담읍 상리에 있는 호수마을동문굿모닝힐아파트 104동 15층 1501호입니다. 2008.03.28. 사용승인된 철근콘크리트구조 아파트로, 지상 21층 건물 중 15층에 위치합니다. 현재 소유자는 윤희은·임동근이며 각각 지분 2분의 1을 보유하고 있습니다.
이 물건의 가장 큰 특징은 여러 금융채권자와 보증기관의 권리가 집중되어 있지만, 등기상 대부분 말소기준권리보다 뒤에 있다는 점입니다. 국민은행 근저당권 2건과 후순위 가압류·압류가 등기되어 있으나, 매각으로 소멸하는 권리로 정리되어 있습니다. 신청채권자는 국민은행에서 채권을 양도받은 것으로 기재된 유에이치케이제육차유동화전문유한회사이며 청구액은 262,661,186원입니다.
다만 권리의 수가 많다는 사실보다 중요한 것은 어떤 권리가 매각 이후에도 남는지, 실제 점유자가 누구인지, 가격이 적정한지입니다. 말소기준 이후의 가압류 채권이 배당받지 못한다고 해서 그 채무가 곧바로 낙찰자에게 이전되는 것은 아닙니다. 반면 임대관계와 실제 점유는 아직 별도 확인이 필요한 부분입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경57539 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 봉담읍 상리 622-1 호수마을동문굿모닝힐아파트 104동 15층 1501호 |
| 등기부 도로명주소 | 경기도 화성시 효행구 봉담읍 상봉길 35-10 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 아파트로 이용 중 |
| 건물규모 | 철근콘크리트구조 · 지상 21층 중 15층 |
| 사용승인일 | 2008.03.28. |
| 단지 규모 | 호수마을동문굿모닝힐 · 442세대 |
| 소유자 | 윤희은(지분 2분의 1) · 임동근(지분 2분의 1) |
| 소유권 취득 | 2018.03.20. 소유권이전등기 · 거래가액 280,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 408,000,000원 / 408,000,000원 (신건) |
| 매각기일 | 2026.11.18. |
| 신청채권자 | 유에이치케이제육차유동화전문유한회사 (양도인 국민은행) |
| 청구금액 | 262,661,186원 |
| 확인된 임차인 | 없음 · 임대관계 및 실제 점유 별도 확인 필요 |
| 매각물건명세서상 인수권리 | 해당사항 없음 |
| 매각물건명세서상 법정지상권 | 해당사항 없음 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 후순위 권리는 소멸
이 사건의 말소기준권리는 2018.03.20. 설정된 국민은행 근저당권입니다. 이후 설정된 근저당권과 가압류·압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 특히 기존 근저당권의 채권최고액이 변경된 내역이 있으므로, 현재 등기금액과 예상배당 계산에 사용된 금액을 구분해야 합니다.
② 임차인·점유 분석 — 인수 0원과 점유 확인은 별개
현재 확인된 임차인 신고는 없으며, 매각물건명세서상 명시된 인수권리도 없습니다. 이에 따라 배당 시뮬레이션에서는 매수인 인수액을 0원으로 산정하고 있습니다.
하지만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 확인된 임차인이 없다는 사실만으로 소유자가 직접 점유하고 있다거나, 대항력 있는 임차인이 전혀 없다고 확정할 수는 없습니다.
| 확인 항목 | 현재 판단 | 입찰 전 확인사항 |
|---|---|---|
| 임차인 신고 | 확인된 임차인 없음 | 실제 거주자 및 임대차계약 여부 |
| 임대관계 | 미상 | 현황조사·전입세대·점유관계 확인 |
| 대항력 | 미상 점유자 존재 시 대항력 가능·미상 | 점유 개시 및 전입일자 확인 |
| 매수인 인수 | 산정액 0원 | 매각물건명세서 및 임차인 현황 최종 대조 |
대항력 있는 임차인이 새로 확인되는 경우에는 판단이 달라질 수 있습니다. 특히 전입일자·점유 시작일·보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인해야 하며, 보증금이 배당으로 전액 회수되지 않는 선순위 대항력 임차인이 존재한다면 미배당 보증금의 인수 가능성을 별도로 계산해야 합니다.
③ 가격 분석 — 감정가 408,000,000원, 시세 검증이 먼저
현재 회차는 유찰이 없는 신건으로, 감정가와 최저매각가가 모두 408,000,000원입니다. 등기상 인수액이 없다는 가정에서는 최저가 낙찰 시 권리인수액을 합산한 실질취득 추정액 역시 408,000,000원입니다. 다만 취득 관련 부대비용 등은 별도입니다.
이 아파트의 가격 경쟁력을 판단하려면 동일 단지·유사 면적의 최근 실거래와 비교해야 합니다. 현재 확인 가능한 실거래 비교가격이 없어 408,000,000원이 시세보다 저렴한지, 높은지 판단할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인 여부만으로 투자 매력을 평가하기는 어렵습니다.
| 매각 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 408,000,000원 | 100% | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 326,400,000원 | 80% | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 261,120,000원 | 64% | 0원 |
유찰 시나리오는 감정가 대비 매각가격을 달리한 계산이며, 향후 실제 유찰이나 해당 가격의 매각을 의미하지 않습니다. 각 회차 인수액 0원은 현재 권리분석 및 배당 산정에 따른 값입니다.
④ 예상배당표 (매각가 408,000,000원 가정)
현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정한 예상배당입니다. 집행비용 6,480,000원을 제외한 채권자 배당 예상액은 401,520,000원이며, 총 채권액 505,710,232원 대비 104,190,232원의 미배당이 발생하는 계산입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 6,480,000원 |
| 1. 근저당 · 국민은행(을구 3번) | 236,400,000원 | 236,400,000원 |
| 2. 근저당 · 국민은행(을구 4번) | 81,600,000원 | 81,600,000원 |
| 3. 가압류 · 네오스톤 | 32,113,280원 | 32,113,280원 |
| 4. 가압류 · 경기신용보증재단(갑구 6번) | 37,500,013원 | 37,500,013원 |
| 5. 가압류 · 케이비국민카드 | 15,838,847원 | 13,906,707원 |
| 6. 가압류 · 경기신용보증재단(갑구 8번) | 35,994,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 47,264,092원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 신용보증기금 | 19,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
위 표는 제시된 배당 시뮬레이션의 금액과 순서를 그대로 반영한 추정치입니다. 을구 3번 근저당권의 변경 채권최고액 210,300,000원이 반영되지 않았으며, 당해세·임차인 최우선변제 등도 반영되지 않았습니다. 실제 법정 배당순위와 배당액은 다를 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 미배당 확대, 인수액은 동일
매각가격이 낮아질수록 채권자에게 돌아가는 예상배당액은 감소합니다. 반면 현재 확인된 권리구조를 전제로 한 매수인 인수액은 각 회차에서 동일하게 0원으로 계산됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 신건(100%) | 408,000,000원 | 401,520,000원 | 104,190,232원 |
| 1회 유찰(80%) | 326,400,000원 | 321,030,400원 | 184,679,832원 |
| 2회 유찰(64%) | 261,120,000원 | 256,664,320원 | 249,045,912원 |
신청채권자의 청구금액은 262,661,186원입니다. 다만 회차별 시뮬레이션에서는 신청채권자 배당액이 0원으로 산정된 반면, 현재 회차 배당표에서는 국민은행 명의 근저당권에 배당액이 배정되어 있습니다. 채권양도 및 근저당권 승계관계가 실제 배당표에 어떻게 반영되는지 확인해야 하는 부분입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 화성시 봉담읍 상리의 봉담읍행정복지센터 남동측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트 등 공동주택, 근린생활시설, 관공서와 학교 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 단지. 호수마을동문굿모닝힐은 442세대 아파트입니다. 사용승인일은 2008.03.28.이며, 대상 호수는 지상 21층 건물의 15층입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조로, 위생·급배수설비, 승강기, 지하주차장, 화재탐지 및 경보설비, 도시가스 난방설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 단지 내 도로를 통하여 외부도로와 연결됩니다. 토지는 대체로 평지의 사다리형으로 아파트 부지로 이용 중입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역 및 지구단위계획구역(상리지구)에 해당합니다. 성장관리권역과 교육환경 보호구역 등의 제한사항도 기재되어 있습니다.
- 토지거래 관련 규제. 감정자료에는 2025.08.26.~2026.08.25. 외국인 등 대상 토지거래계약 허가구역 지정 이력이 기재되어 있습니다. 입찰 당시의 적용 여부는 별도로 확인해야 합니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
- 토지지표. 제시된 공시지가는 1,388,000원/㎡이며, 토지의 지목은 대, 토지이용상황은 아파트입니다.
- 환금성. 주거용 아파트라는 용도 특성은 확인되지만, 현재 실거래 비교가격이 확인되지 않아 적정 매수가와 재매각 가능가격을 수치로 평가하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 근저당 변경등기 확인. 을구 3번 근저당권은 최초 236,400,000원에서 210,300,000원으로 변경되었습니다. 현재 등기사항전부증명서와 채권계산서를 대조하여 실제 배당 기준을 확인해야 합니다.
- 신청채권자 승계 확인. 유에이치케이제육차유동화전문유한회사가 국민은행으로부터 양도받은 채권의 범위와 관련 담보권의 승계관계를 확인해야 합니다.
- 세금압류 확인. 2026.03.05. 용인세무서장, 2026.03.17. 화성세무서장의 압류가 등기되어 있습니다. 당해세 등 우선배당 가능성을 확인해야 합니다.
- 임대차·점유 조사. 임대관계가 미상이므로 현황조사서, 전입세대 확인자료, 매각물건명세서 및 현장 상황을 통해 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 대항력 검토. 새로운 임차인 또는 미상 점유자가 확인된다면 전입일자·점유개시일·보증금·확정일자·배당요구 여부를 기준으로 인수 가능성을 다시 분석해야 합니다.
- 최근 실거래 검증. 동일 단지 및 유사 면적의 최근 실거래가격, 거래시점, 층별 차이, 내부 상태를 확인하여 최저매각가 408,000,000원의 적정성을 판단해야 합니다.
- 관리비 체납. 공동주택 관리비 중 승계 가능성이 있는 공용부분 체납액 등을 관리사무소에 확인해야 합니다.
- 현장 상태 확인. 실내 수리 상태, 누수, 설비 상태, 주차 및 실사용 여건은 실제 현장과 관련 자료를 통해 확인해야 합니다.
- 회차별 가격 검토. 1회 유찰 시 326,400,000원, 2회 유찰 시 261,120,000원 시나리오가 제시되어 있지만, 유찰 여부나 가격 메리트는 보장되지 않습니다.
- 매각 원본 최종 확인. 입찰 전 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “말소되는 채권이 많다 ≠ 매수인이 위험채무를 모두 인수한다”
이 물건은 등기상 채권관계가 복잡하지만, 매각으로 소멸하는 권리가 중심인 아파트 경매입니다. 말소기준권리는 국민은행 근저당이며, 후순위 근저당과 가압류·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 배당 산정상 매수인 인수액은 0원입니다.
채권자 총 청구액 505,710,232원에 비해 현재 회차 매각대금이 부족하여 예상 미배당 104,190,232원이 발생하지만, 이는 기본적으로 채권자들의 회수 부족을 의미합니다. 낙찰자가 미배당 채권 전액을 추가 부담하는 구조로 해석해서는 안 됩니다.
그러나 세금압류와 근저당 변경등기, 신청채권자 승계에 따른 실제 배당관계를 검토해야 하고, 무엇보다 임대관계가 미상이라는 불확실성이 남아 있습니다. 실제 점유자를 확인하기 전까지는 명도와 대항력 문제를 확정적으로 평가할 수 없습니다.
가격도 마찬가지입니다. 최저가 408,000,000원이 감정가와 같다는 사실만으로 비싸거나 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 최근 실거래와 비교한 가격 경쟁력이 확인되지 않았으므로 신건에서 적극적으로 응찰할 근거도 아직 충분하지 않습니다.
