수원지방법원 2025타경57628. 경기도 화성시 영천동 힐스테이트동탄역 201동 23층 2306호, 전용면적 42.2388㎡ 오피스텔입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 2억 4,400만원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자는 송건이며, 강제경매 신청채권자는 김규민으로 확인됩니다.

이 사건의 핵심은 단순한 가압류나 압류의 소멸 여부가 아닙니다. 등기부에는 2026년 9월 28일 김규민의 주택임차권이 등기되어 있고, 임대차 보증금은 2억 5,000만원입니다. 전입일은 2021년 1월 18일, 확정일자는 2021년 1월 11일로 기재되어 있습니다. 분석상 산정된 기준권리인 2024년 11월 5일보다 앞선 날짜이므로 대항력과 우선변제권이 인정되는 경우를 전제로 배당을 계산해야 합니다.

현재 매각가 2억 4,400만원에서 집행비용을 먼저 공제하면 임차인에게 돌아가는 금액은 2억 3,978만 4,000원입니다. 보증금 중 1,021만 6,000원이 부족합니다. 따라서 이 배당 계산을 그대로 적용하면 낙찰가가 낮아져도 부족한 보증금이 늘어나는 구조입니다. 최저가만 보고 저렴하다고 판단할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력 임차인과 기준권리 확인이 핵심

분석상 말소기준권리는 2024년 11월 5일 접수된 푸른새마을금고의 가압류입니다. 청구금액은 500,000,000원입니다. 그 이후 접수된 중소기업은행 가압류, 이천세무서 압류, 강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다.

다만 반드시 확인할 사항이 있습니다. 등기 요약에는 근저당권 1건이 존재하는 것으로 집계되어 있으나, 현재 확인되는 권리 상세에는 그 근저당권의 설정일과 채권최고액이 특정되어 있지 않습니다. 따라서 2024년 11월 5일 가압류를 기준권리로 산정한 결과가 실제 등기부와 일치하는지 확인해야 합니다. 이보다 앞선 근저당권이 존재한다면 기준권리와 임차인의 대항력 판단, 배당 계산이 달라질 수 있습니다.

② 임차인 분석 — 보증금 2.5억, 미배당분 인수 가능성

실제 임차인은 김규민 1명입니다. 임대차계약일은 2020년 12월 17일, 확정일자는 2021년 1월 11일, 주민등록 및 점유개시일은 2021년 1월 18일입니다. 임차보증금은 250,000,000원이며, 2026년 9월 28일 임차권등기명령에 따른 주택임차권등기가 접수되었습니다. 같은 날 배당요구도 이루어진 것으로 확인됩니다.

산정된 기준권리일인 2024년 11월 5일과 비교하면 임차인의 전입·점유일이 앞섭니다. 따라서 제공된 권리판정에 따라 대항력과 우선변제권을 인정하는 경우, 보증금 미배당분이 매수인에게 인수될 수 있습니다. 임차권등기 자체가 매각으로 말소되는 것과, 대항력 있는 임대차의 미회수 보증금 문제가 소멸하는 것은 별개의 문제입니다.

③ 시세 비교 — 실제 거래 비교자료가 없어 가격 판단 보류

대상 단지는 힐스테이트동탄역으로 총 443세대이며 2020년 12월 23일 준공되었습니다. 감정평가서상 대상은 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사되었으며, 전용면적은 42.2388㎡입니다.

그러나 확인되는 단지 통계에서는 대상 면적과 일치하는 거래 비교군이 확인되지 않고, 최근 낙찰가와 낙찰일도 확인되지 않습니다. 따라서 동일 면적의 최근 12개월 평균 거래가, 최신 거래가 및 거래 추세를 근거로 한 시세 비교는 할 수 없습니다.

단지 통계상 평균 유찰 횟수는 5.2회입니다. 현재 물건은 신건이지만 단지의 경매 통계만으로 향후 낙찰가나 실제 유찰 횟수를 예측할 수는 없습니다. 유찰에 따른 최저가 하락만 기대하고 접근하기보다, 아래 회차별 보증금 인수 시나리오를 먼저 확인해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 244,000,000원 가정)

세부 배당 계산을 기준으로 한 시뮬레이션입니다. 김규민은 임차권자이면서 강제경매 신청채권자로도 등재되어 있습니다. 동일인의 임대차보증금과 경매 신청채권을 별개의 2억 5,000만원 채권으로 단순 합산해서는 안 됩니다. 실제 배당순위와 채권의 법적 성격은 법원 배당표 및 원본 서류로 확인해야 합니다.

⑤ 회차별 인수 시나리오 — 낙찰가가 낮아져도 총부담은 비슷하다

이 표가 이 사건에서 가장 중요한 가격 분석입니다. 현재 신건에서 2억 4,400만원에 낙찰받으면 보증금 미배당분 1,021만 6,000원이 인수되는 것으로 계산됩니다. 반면 1회 유찰되어 1억 9,520만원에 낙찰받으면 임차인 미배당분은 5,833만 2,800원으로 증가합니다. 2회 유찰되어 1억 5,616만원에 낙찰받으면 미배당분은 9,682만 6,240원까지 커집니다.

결국 매각가와 미배당 보증금의 합은 회차별로 각각 254,216,000원, 253,532,800원, 252,986,240원입니다. 배당 계산상 총 취득부담은 약 2억 5,300만원대로 거의 고정되는 형태입니다. 낮은 최저매각가만 보고 입찰가를 낮추면 안전마진이 생긴다고 생각하는 것은 위험합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 경기도 화성시 영천동 소재 기흥동탄T/G 남측 근거리에 위치합니다. 주변은 오피스텔, 각종 근린생활시설 및 아파트단지가 혼재하는 지역으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 여건은 보통으로 평가되었습니다.
• 도로. 단지 북측 및 서측으로 중로의 포장도로와 연계되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 지상 25층 건물이며 대상은 23층입니다. 급배수·위생·승강기·화재탐지·경보·소화전·난방·주차장 설비가 갖추어진 것으로 평가되었습니다.
• 용도지역. 일반상업지역 및 동탄2지구 지구단위계획구역입니다. 도시첨단산업단지 및 성장관리권역 등의 토지이용 관련 사항이 기재되어 있습니다.
• 토지. 평탄한 부정형 토지로 주상복합 건부지로 이용 중이며, 북측과 서측의 중로와 접합니다.
• 민간임대주택 등기. 2022.12.06. 민간임대주택등기가 접수되어 있습니다. 등기 기재상 임대의무기간 동안 계속 임대하고 임대료 증액기준을 준수해야 하는 주택으로 표시되어 있으므로 현재 등록 상태 및 관련 의무의 존속 여부를 확인해야 합니다.
• 물건 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 평가되었습니다. 다만 감정평가 조사 당시 폐문부재로 내부를 확인하지 못했고 임대관계는 미상으로 조사되었습니다.
• 환금성. 443세대 규모의 단지이며 2020년 준공된 건물입니다. 다만 대상 면적과 일치하는 최근 거래 비교자료가 확인되지 않고, 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 5.2회입니다. 가격 및 환금성에 대한 보수적 접근이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 재확인. 분석상 기준권리는 2024.11.05. 푸른새마을금고 가압류입니다. 등기 요약상 근저당권 1건이 존재하므로 설정일과 채권최고액을 원본에서 확인하고 실제 기준권리를 확정해야 합니다.
• 임차인 대항력 검증. 김규민의 임대차계약일 2020.12.17., 확정일자 2021.01.11., 전입·점유개시일 2021.01.18.을 주민등록초본, 임대차계약서 및 실제 점유 자료와 대조해야 합니다.
• 가장임차인 의심 해소. 임차인과 경매 신청채권자가 동일인입니다. 보증금 지급 증빙, 계좌이체 내역, 임대차의 실제 이행 여부, 임대인과의 관계를 확인해야 합니다.
• 매각물건명세서 확인. 명세서의 인수권리 없음 표시와 배당 시뮬레이션상 보증금 미배당 10,216,000원 인수 추정이 서로 일치하지 않습니다. 집행법원에 구체적인 판단 근거와 임차권 처리 여부를 확인해야 합니다.
• 실질취득액 기준 입찰. 인수 가능성을 배제할 수 없다면 현재 신건의 실질취득 추정액은 254,216,000원입니다. 유찰 시에도 인수액이 증가하므로 낙찰가만으로 투자비용을 계산하지 마세요.
• 민간임대주택 등록 확인. 민간임대주택 등기의 현재 유효 여부, 임대의무기간 및 매수 이후 적용되는 의무를 확인해야 합니다.
• 점유·명도. 감정평가 당시 폐문부재로 내부 확인이 되지 않았습니다. 실제 점유자와 임대차 관계, 인도 가능 시점 및 명도 비용을 확인해야 합니다.
• 관리비 및 시설 상태. 관리사무소를 통해 체납 관리비, 공용부분 부담금 및 내부 시설 상태를 확인해야 합니다.
• 시세 확인. 동일 면적 오피스텔의 최근 거래가와 실제 임대료, 공실 및 매도 가능 가격을 별도로 확인해야 합니다. 현재 확인된 자료만으로 가격 메리트를 단정할 수 없습니다.
• 법원 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 임차권등기명령 및 배당요구 관련 서류를 모두 확인한 후 입찰해야 합니다.

맺으며 — “낙찰가 2.44억이 취득가격의 전부가 아니다”

이 사건은 신건 최저가 244,000,000원이라는 숫자만 보고 판단할 물건이 아닙니다. 임차인 김규민의 보증금은 250,000,000원이고, 전입일과 확정일자는 분석상 기준권리보다 앞섭니다. 대항력과 우선변제권이 인정되는 배당 계산에서는 임차인에게 239,784,000원이 배당되고, 부족한 10,216,000원이 매수인 인수 추정액으로 남습니다.

따라서 현재 회차의 실질취득 추정액은 254,216,000원입니다. 한 차례 유찰되어 최저가가 195,200,000원으로 내려가더라도 인수 추정액은 58,332,800원으로 증가하고, 실질취득액은 253,532,800원입니다. 두 차례 유찰되어 156,160,000원이 되더라도 인수 추정액이 96,826,240원으로 커져 실질취득액은 252,986,240원으로 계산됩니다. 최저가 하락만으로 가격 메리트가 생긴다고 볼 수 없는 구조입니다.

더 중요한 것은 매각물건명세서에 인수권리 없음으로 기재되어 있다는 점입니다. 배당 계산상 인수 추정액과 명세서 내용이 충돌하고, 임차인과 경매 신청채권자가 동일인이라는 특이점도 있습니다. 여기에 등기 요약상 근저당 1건의 상세 내용이 확인되지 않아 기준권리 역시 원본 대조가 필요합니다.

실거래 비교자료도 확인되지 않아 시세 대비 가격 경쟁력을 평가할 근거가 부족합니다. 따라서 이 물건은 단순히 인수액 1,021만원만 계산해 입찰할 사건이 아닙니다. 임차인의 대항력과 임대차 실체, 매각물건명세서의 인수권리 없음 기재 근거, 선순위 근저당 유무를 먼저 확정해야 합니다.

최종 판단: 권리관계 확인 전 입찰 보류. 임차인 인수가 인정되는 경우 실질취득액은 약 2억 5,300만원대로 계산되며, 현재 자료만으로 시세 메리트도 확인되지 않습니다. 이 사건의 승부처는 낮은 낙찰가가 아니라 임차보증금의 인수 여부를 법적으로 명확하게 확정하는 데 있습니다.