* 매수인 인수액 0원은 매각물건명세서상 인수권리 없음 및 배당 시뮬레이션의 인수액 0원 기준입니다. 도학재의 보증금·확정일자 미상 문제는 별도로 확인해야 합니다.

수원지방법원 2025타경58228. 경기도 화성시 능동 1065-2에 위치한 동탄퍼스트빌스타 4층 B407호 오피스텔입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 7,800만원으로, 유찰 없이 처음 매각에 나온 신건입니다. 소유자는 안효황이며, 2022년 7월 11일 소유권이전등기가 이루어졌고 당시 거래가액은 8,000만원입니다.

등기부상 과거 우리은행 근저당권은 채권최고액 8,400만원으로 설정되었으나 2022년 7월 1일 해지됐습니다. 따라서 이 근저당을 현재의 말소기준권리로 보면 안 됩니다. 이후 2024년 6월 3일 설정된 HUG 가압류 9억 3,900만원이 현재 권리분석의 기준이 됩니다.

문제는 임차인입니다. 도학재는 2022년 7월 11일 전입한 것으로 조사됐고, 2025년 10월 2일 배당요구를 했습니다. 기준권리보다 전입일이 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 및 우선변제 여부를 확정할 수 없습니다. 더욱이 도학재는 강제경매 신청채권자와 동일인으로 기재되어 있습니다. 따라서 이 사건은 단순히 등기부상 말소 여부만 보고 입찰할 물건이 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 우리은행 근저당은 해지, HUG 가압류가 기준

권리분석에서 가장 중요한 부분은 2014년 우리은행 근저당과 2024년 HUG 가압류를 구분하는 것입니다.

이후 2025년 10월 10일 도학재를 채권자로 하는 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 이 경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 권리입니다. HUG 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이므로, 그 미배당 채권을 매수인이 그대로 인수한다고 해석해서는 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 도학재의 보증금 미상, 동일인 정황 확인 필수

임차인으로 신고된 사람은 도학재 1명입니다. 보증기관의 대위·승계로 인해 중복 신고된 임차인은 확인되지 않습니다. 다만 이 임차인은 강제경매 신청채권자 도학재와 동일인이라는 중요한 정황이 있습니다.

전입일은 2022년 7월 11일로 말소기준권리인 HUG 가압류 설정일(2024년 6월 3일)보다 앞섭니다. 따라서 전입 시점만 보면 대항력 가능성을 검토해야 합니다. 그러나 보증금과 확정일자가 미상인 상태이므로 대항력을 확정적으로 인정하거나, 반대로 대항력이 없다고 단정할 수 없습니다.

특히 보증금이 얼마인지, 임대차계약이 실제로 존재하는지, 점유자가 누구인지, 임대차계약의 상대방이 누구인지가 확인되지 않았습니다. 확정일자도 미상이므로 우선변제권 및 최우선변제 가능 금액 역시 산출할 수 없습니다.

임차인 도학재의 신청채권 관련 청구금액은 90,000,000원으로 제시되어 있으나, 이 금액을 임차보증금과 동일한 금액이라고 단정할 자료는 없습니다. 따라서 신청채권 청구액과 임차보증금을 임의로 합산하거나 동일시하지 않습니다.

③ 가격 분석 — 신건 7,800만원, 시세 비교는 보류

현재 최저매각가는 감정가와 동일한 78,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건으로, 감정가의 100%에서 매각을 진행합니다.

다만 이 물건은 현재 비교 가능한 실거래 자료가 없어 최근 12개월 평균, 최신 거래가, 거래 추세를 이용한 시세 검증이 불가능합니다. 따라서 감정가 7,800만원을 기준으로 저렴하다거나 비싸다고 평가할 근거가 없습니다.

특히 오피스텔은 아파트와 이용 목적 및 거래 특성이 다를 수 있습니다. 아파트 시세나 인근 주택 거래가를 그대로 대입하지 말고, 동탄퍼스트빌스타의 동일 건물·유사 면적·유사 층 거래를 별도로 확인해야 합니다. 현 단계에서는 신건 가격이 매력적이라는 평가를 내리지 않는 것이 타당합니다.

④ 예상배당표 (매각가 78,000,000원 가정)

매각가 7,800만원을 가정하면 집행비용 약 180만 4,000원을 먼저 공제하고, 나머지 7,619만 6,000원이 HUG 가압류 채권에 배당되는 구조입니다. HUG 청구금액이 9억 3,900만원으로 매각대금을 크게 초과하므로 상당한 미배당이 발생합니다.

위 배당은 제시된 배당 시뮬레이션에 따른 계산입니다. 임차인 도학재의 보증금과 확정일자가 미상이므로 임차인 관련 최우선변제 및 우선변제 여부는 별도로 확정되지 않았습니다. 당해세 등 실제 배당에서 달라질 수 있는 항목도 확인해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 경기도 화성시 능동 소재 능동고등학교 북측 인근입니다. 오피스텔과 단독·다가구주택, 중·대형 아파트단지 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 2014년 8월 8일 사용승인된 철근콘크리트 구조의 지하 4층·지상 18층 건물입니다. 외벽은 석재붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감이며, 샷시창호가 설치되어 있습니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 열병합에 의한 지역난방설비, 옥내소화전, 화재탐지기, 스프링클러 및 승강기 등이 갖춰져 있습니다.
• 토지·도로. 등고가 평탄한 세장형 토지이며 업무시설 건부지로 이용 중입니다. 북서측 왕복 6차선 도로와 남동측 노폭 약 20m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
• 용도지역. 일반상업지역이며 특정용도제한지구 및 화성동탄(1) 지구단위계획구역에 해당합니다. 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 성장관리권역 등의 제한사항도 기재되어 있습니다.
• 토지 공시지가. 3,225,000원/㎡로 제시되어 있습니다.
• 위반건축물. 위반건축물 사항은 없는 것으로 조사되어 있습니다.
• 환금성. 오피스텔은 아파트와 다른 수요층 및 거래 특성을 가질 수 있습니다. 동일 건물의 최근 실거래 자료가 확인되지 않아 거래량·가격 추세와 환금성을 수치로 판단할 수 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 도학재 임대차 실체 확인. 임차인 도학재와 경매 신청채권자 도학재가 동일인으로 기재되어 있습니다. 임대차계약의 존재, 계약 당사자, 보증금 지급내역, 실제 점유자를 확인해야 합니다.
• 보증금과 확정일자 확인. 전입일은 2022.07.11로 기준권리보다 앞서지만 보증금 및 확정일자가 미상입니다. 대항력·우선변제권을 확정적으로 판단하지 말고 관련 서류를 확인해야 합니다.
• 매각물건명세서 원본 대조. 인수권리 해당사항 없음이라는 기재를 확인하되, 임차인 조사 내용과 배당요구 내역을 함께 검토해야 합니다.
• 신청채권 9,000만원 확인. 도학재의 신청채권 청구금액 90,000,000원과 임차보증금은 동일한 금액이라고 단정할 수 없습니다. 채권 발생 원인과 임대차관계를 구분해 확인해야 합니다.
• HUG 가압류 확인. 939,000,000원의 가압류는 말소기준권리로 분석되며 매각으로 소멸하는 구조입니다. 미배당 채권과 매수인 인수액을 혼동하지 않아야 합니다.
• 과거 근저당 해지 확인. 우리은행 채권최고액 84,000,000원의 근저당은 2022.07.01 해지된 권리입니다. 현재 유효한 근저당으로 계산하지 않아야 합니다.
• 시세 검증. 과거 거래가 80,000,000원만으로 현재 가격 메리트를 판단하지 마세요. 동일 건물의 최근 거래 및 실제 임대수익 등을 별도로 확인해야 합니다.
• 오피스텔 관리비 확인. 관리사무소에 체납 관리비와 공용부분 관리비 내역을 확인하고 실제 인도 가능 여부도 점검해야 합니다.
• 현장 점유 확인. 전입세대, 실제 점유자, 임대차계약서, 사업자등록 및 우편물 등 점유관계를 확인하고 명도 가능성을 검토해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당요구 관련 서류를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “가압류 소멸과 임차인 인수 여부는 별개의 문제”

이 사건의 등기부상 권리구조는 비교적 명확합니다. 과거 우리은행 근저당은 이미 해지됐고, 현재 기준권리는 HUG 가압류 9억 3,900만원입니다. HUG 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 매각물건명세서에도 인수권리 해당사항이 없다고 기재되어 있습니다.

그러나 이 물건의 핵심 변수는 임차인 도학재입니다. 전입일은 기준권리보다 앞서고 배당요구도 했지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 더욱이 임차인과 경매 신청채권자가 동일인이라는 정황 때문에 실제 임대차인지, 가장임차인인지, 관계인인지 확인할 필요가 있습니다.

신건 최저가 7,800만원은 감정가와 동일하며, 비교 가능한 최근 실거래가 없어 시세보다 저렴하다는 판단도 할 수 없습니다. 반면 배당 시뮬레이션상 채권 미배당은 952,804,000원에 이르지만, 이는 매수인의 인수금액과 구별해야 합니다.

결론적으로 이 물건은 등기부상 말소 구조만 보면 인수 부담이 제한적인 오피스텔이지만, 도학재의 임차관계와 보증금 미상 문제를 해소하지 않고 입찰하기에는 위험이 남아 있습니다. 매각물건명세서의 인수권리 없음 기재를 확인하는 데서 끝내지 말고, 임차인의 실체와 점유관계까지 확인한 뒤 응찰 여부를 결정해야 합니다. 가격 역시 별도 실거래 검증이 선행되어야 합니다.