수원지방법원 2026타경50626. 경기도 수원시 권선구 권선동 993-2, 스위트캐슬 4층 402호입니다. 사건상 용도는 다세대이며, 감정평가서에서는 건축물대장상 이용상태를 도시형생활주택으로 확인하고 있습니다. 소유자는 박윤주 씨로, 2021년 8월 9일 매매를 원인으로 210,000,000원에 취득했습니다.
등기부에서 가장 먼저 눈에 띄는 권리는 을구 4번 박하은 씨의 주택임차권입니다. 임대차계약일 2021년 6월 22일, 확정일자 2021년 6월 30일, 주민등록일 2021년 7월 30일로, 현재 말소기준권리인 2024년 12월 2일 가압류보다 앞섭니다. 원칙적으로는 매수인이 임차보증금 반환 위험을 검토해야 하는 권리입니다.
그런데 이 사건에는 중요한 반전이 있습니다. 매각물건명세서 비고에 따르면 주택도시보증공사(양도 전 임차인 박하은)로부터 2026년 6월 1일 확약서가 제출됐습니다. 확약서에는 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 내용이 담겨 있습니다.
따라서 이 물건은 단순히 2억1,000만원의 선순위 임차권이 존재한다는 이유만으로 인수액 2억1,000만원을 더해 판단할 사건은 아닙니다. 확약서가 유효하게 적용되는 박하은 씨의 인수 위험은 실질 0원으로 판단하되, 확약서의 제출 주체와 권리 승계관계, 실제 임차권 말소 이행은 원본으로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50626 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 권선동 993-2 스위트캐슬 4층 402호 도로명: 경기도 수원시 권선구 세지로66번길 49-16 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 감정평가상 도시형생활주택 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트 평스라브지붕 · 지상 5층 |
| 소유자 | 박윤주 (2021.08.09. 매매, 거래가액 210,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 263,000,000원 / 263,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 청구금액 | 210,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.18. |
| 등기 확인 기준 | 2026.11.05. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약으로 인수 해소
말소기준권리는 2024년 12월 2일 갑구 3번 가압류입니다. 2017년 8월 28일 설정된 하나은행 근저당권 2건은 2021년 7월 23일 등기상 말소됐으므로 현재 매수인이 인수할 근저당권으로 남아 있지 않습니다. 그 이후의 가압류와 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인·점유 신고 2명
임차인 및 점유자로 확인되는 사람은 박하은 씨와 맹주선 씨, 총 2명입니다. 두 사람의 권리 상태는 다릅니다. 박하은 씨는 선순위 임차권과 우선변제권이 있으나 확약이 제출됐고, 맹주선 씨는 말소기준권리 이후 전입한 것으로 확인돼 대항력이 없습니다.
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박하은 전유전부 · 주거 |
2021.07.30. 2021.06.30. |
210,000,000원 | 有 · 포기 확약 | 有 · 배당요구 | HUG 확약 제출 잔존청구권 포기·말소 동의 |
| 맹주선 점유관계 확인 필요 |
2025.08.22. 미상 |
미상 | 無 | 미확인 | 별도 확약 없음 보증금·점유관계 확인 필요 |
참고: 보증금 210,000,000원은 확약서상 포기 대상인 잔존 반환청구권의 기준 금액입니다. 실제 배당 여부와 임차권등기 말소는 별도 확인해야 합니다.
③ 시세 및 가격 분석 — 시세보다 싸다는 판단은 보류
현재 최저매각가는 감정가와 동일한 263,000,000원입니다. 신건이므로 아직 유찰에 따른 가격 조정은 없습니다. 2021년 8월 9일 소유자 박윤주 씨의 취득 거래가액은 210,000,000원으로 확인됩니다. 다만 이는 과거 취득가격이며, 현재 시장가격을 직접 대변하는 비교 거래로 사용할 수는 없습니다.
| 현재 감정가 | 263,000,000원 |
|---|---|
| 현재 최저가 | 263,000,000원 (감정가의 100%) |
| 유찰 횟수 | 0회 · 신건 |
| 과거 소유자 취득가 | 210,000,000원 (2021.08.09. 매매) |
| 현재 시세 비교 | 비교 가능한 최근 실거래 기준으로 가격 우위 판단 불가 |
| 현재 실질취득가 | 263,000,000원 (현재 최저가 + 박하은 씨 확약 적용 인수 0원) |
④ 예상배당표 (매각가 263,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,482,000원 | - |
| 1. 임차인 박하은 보증금 | 210,000,000원 | 210,000,000원 | 0원 |
| 2. 갑구 3번 가압류 · 전민영 | 60,000,000원 | 48,518,000원 | 11,482,000원 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 서다현 | 176,000,000원 | 0원 | 176,000,000원 |
| 4. 갑구 5번 경매개시 · 주택도시보증공사 | 210,000,000원 | 0원 | 210,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
현재 매각가 263,000,000원 가정 시 집행비용 4,482,000원을 제외한 금액에서 박하은 씨 보증금 210,000,000원이 우선 배당되고, 전민영 씨 가압류에는 48,518,000원이 배당됩니다. 서다현 씨와 주택도시보증공사의 청구금액은 배당되지 않는 것으로 산출됩니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 임차인 확약과 배당 부족을 구분
| 구분 | 예상 매각가 | 채권자 미배당 | 시나리오상 인수액 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 | 263,000,000원 | 397,482,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 210,400,000원 | 446,000,000원 | 3,345,600원 |
| 2회 유찰 (64%) | 168,320,000원 | 446,000,000원 | 44,836,480원 |
⑥ 말소 대상 권리와 매수인 확인사항
| 말소기준권리 | 갑구 3번 가압류 · 전민영 · 2024.12.02. · 60,000,000원 |
|---|---|
| 후순위 가압류 | 갑구 4번 · 서다현 · 2024.12.03. · 176,000,000원 · 매각으로 소멸 |
| 경매개시결정 | 갑구 5번 · 주택도시보증공사 · 2026.02.09. · 매각으로 소멸 |
| 후순위 압류 | 갑구 6번 · 국(기흥세무서장) · 2026.09.08. · 매각으로 소멸 |
| 후순위 압류 | 갑구 7번 · 국(금천세무서장) · 2026.09.17. · 매각으로 소멸 |
| 과거 근저당 | 을구 1·2번 · 하나은행 · 채권최고액 720,000,000원 및 420,000,000원 · 2021.07.23. 등기말소 |
| 선순위 임차권 | 을구 4번 · 박하은 · 210,000,000원 · 확약서에 따른 매수인 잔존청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 |
⑦ 입지·건물·환금성 메모
- 입지. 수원시 권선구 권선동 소재 곡선중학교 북서측 인근입니다. 주위에는 다세대주택, 아파트단지 및 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 감정평가에서는 대중교통 상황을 보통으로 평가했습니다.
- 도로. 북서측으로 노폭 약 6m 도로와 접합니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트 평스라브지붕이며 지상 5층 규모입니다. 외벽은 석재붙임 마감 등, 창호는 샷시 창호 마감 등입니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 토지 이용. 가장형 평지이며 도시형생활주택 건부지로 이용 중입니다.
- 지역·규제. 도시지역 및 제2종일반주거지역입니다. 소로3류(폭 8m 미만) 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제5구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등에 해당합니다. 토지거래계약허가구역은 외국인 등 및 특정 주택 용도에 대한 적용으로 기재돼 있습니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항은 없으며 공부와의 차이도 없는 것으로 조사됐습니다.
- 내부 확인. 감정평가 과정에서 여러 차례 현장조사를 했으나 폐문부재와 이해관계인 부재로 내부구조를 직접 확인하지 못했습니다. 인근 유사 호수 탐문과 건축물대장을 토대로 평가됐으므로 내부 상태는 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 다세대·도시형생활주택이라는 용도 특성을 고려해야 합니다. 최근 실거래 비교자료가 없어 거래 빈도나 환금성을 수치로 평가할 수 없습니다. 아파트와 같은 환금성을 전제하지 말고 인근 유사 물건의 거래 상황을 별도로 확인해야 합니다.
⑧ 입찰 전 필수 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.06.01. 제출된 확약서 원본을 확보하고, 주택도시보증공사의 권리 승계 및 제출 권한, 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의의 범위를 확인하세요.
- 임차권등기 말소 확인. 을구 4번 박하은 씨 임차권등기가 실제로 말소됐는지, 또는 확약에 따른 말소 절차가 매각 이후 어떻게 이행되는지 확인해야 합니다.
- HUG 채권 귀속 확인. 박하은 씨 보증금 210,000,000원과 HUG 신청채권 210,000,000원이 동일 채권의 양도·대위 관계인지 확인하세요. 배당표에서 별도 표시된 금액을 중복 합산하지 마세요.
- 맹주선 씨 점유 확인. 전입일은 2025.08.22.로 말소기준권리 이후입니다. 다만 보증금, 임대차계약, 확정일자, 실제 점유 상태와 인도 가능 여부는 별도 조사해야 합니다. 박하은 씨 확약으로 맹주선 씨의 문제가 해결되지는 않습니다.
- 민간임대 등록 확인. 2021.08.18. 등록된 민간임대주택 관련 의무와 임대사업자 지위의 승계 여부, 등록 말소 및 임대료 규제 적용 여부를 관할 지자체에서 확인하세요.
- 내부 현황 조사. 감정평가 당시 내부를 확인하지 못했으므로 실제 점유자, 내부 훼손, 설비 상태, 누수 여부 등을 확인하세요.
- 조세·관리비 확인. 후순위 압류가 있더라도 실제 체납액과 당해세 여부는 별도로 확인해야 합니다. 관리비 미납 여부와 공용부분 체납액도 관리주체를 통해 확인하세요.
- 시세 검증. 과거 매매가 210,000,000원만으로 현재 시세를 추정하지 마세요. 동일 건물 및 인근 유사 다세대·도시형생활주택의 최근 거래를 확인하고 입찰 상한을 정하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서, 배당요구 및 채권양도 관련 서류를 서로 대조한 뒤 입찰을 결정하세요.
맺으며 — 확약으로 인수 0원, 그러나 모든 위험이 0원은 아니다
이 사건은 겉으로 보면 상당히 부담스러운 권리관계를 갖고 있습니다. 2023년 8월 3일 등기된 선순위 임차권의 보증금이 210,000,000원이고, 말소기준권리보다 앞서 있기 때문입니다. 일반적인 선순위 대항력 임차인이라면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 늘어 매수인 실질취득가가 보증금 수준으로 고정되는 인수형 위험을 경계해야 합니다.
그러나 이 사건에는 2026년 6월 1일 주택도시보증공사의 확약서가 제출돼 있습니다. 대항력을 포기하고, 전액을 배당받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권을 포기하며, 임차권등기 말소에 동의한다는 내용입니다. 이 확약이 유효하게 적용된다면 박하은 씨의 2억1,000만원 보증금에 대한 매수인 실질 인수액은 0원입니다.
하지만 이것만 보고 안전한 물건이라고 결론 내리기는 이릅니다. 맹주선 씨는 확약 대상이 아니고 보증금도 확인되지 않았습니다. HUG 청구금액과 박하은 씨 임차보증금의 양도·승계 관계도 명확히 대조해야 합니다. 여기에 민간임대주택 등록등기와 내부 미확인 문제가 남아 있습니다.
가격 역시 마찬가지입니다. 신건 최저가 263,000,000원은 확약 적용 후의 실질 인수액이 0원이라는 점과 별개로 평가해야 합니다. 최근 실거래 비교자료가 없어 시세 대비 저렴하다는 근거도 없습니다. 2021년의 취득가 210,000,000원을 현재 시세로 간주해서는 안 됩니다.
