수원지방법원 2026타경50733. 경기도 수원시 권선구 구운동의 다온빌 나동 5층 501호, 단지형 다세대주택입니다. 현 소유자 임현수는 2021년 3월 30일 거래가액 201,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 현재 경매는 주택도시보증공사가 신청한 강제경매이며, 청구금액은 201,000,000원입니다.

이 사건의 권리분석은 일반적인 등기 순서만 읽으면 놓치기 쉬운 부분이 있습니다. 2017년 신한은행 근저당권은 2021년 3월 16일 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 경매의 기준권리는 이 근저당권이 아니라 2023년 1월 11일 설정된 박종경의 가압류입니다.

임차인 임부규의 전입일은 2021년 3월 15일입니다. 말소기준권리보다 앞서므로 대항력이 인정되는 구조입니다. 임차권등기 자체는 2023년 4월 28일에 이루어졌지만, 대항력 판단의 핵심은 임차권등기일이 아닌 앞선 전입·점유일입니다. 이 인수 위험을 해소하는 것이 바로 HUG의 2026년 6월 1일 확약서입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력 임차인과 HUG 확약

말소기준권리부터 정확히 구분해야 합니다. 을구 1번 신한은행 근저당권은 2017년 8월 11일 설정됐으나 2021년 3월 16일 해지로 말소됐습니다. 현재 유효한 선순위 근저당권으로 취급할 수 없습니다.

따라서 기준권리는 갑구 6번 박종경 가압류(2023.01.11., 청구금액 100,184,000원)입니다. 이후 설정된 갑구 7번 국가 가압류, 갑구 8번 수원시 압류, 갑구 9번 HUG 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

실제 임차인은 임부규 1명입니다. 임차보증금은 201,000,000원이고, 전입·확정일자와 배당요구를 통해 대항력 및 우선변제권을 행사할 수 있는 구조입니다.

주택도시보증공사는 경매신청채권자로 기재되어 있으며, 매각물건명세서에는 HUG가 양도 전 임차인 임부규였다는 내용이 표시되어 있습니다. 따라서 HUG를 별도의 두 번째 임차인으로 취급하거나, 동일한 201,000,000원 보증금을 중복 합산해서는 안 됩니다.

매각물건명세서에도 명시적 인수권리는 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다. 법정지상권 역시 해당사항 없음입니다. 다만 확약은 임부규의 권리에만 적용됩니다. 감정요항표에 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 확약 대상 외 별도 임차인이나 실제 점유자가 존재한다면 그 위험까지 자동으로 해소되는 것은 아닙니다.

③ 가격·회차별 인수 — 낮은 최저가만으로 판단하면 안 된다

현재 감정가와 최저매각가는 모두 210,000,000원이며 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 비교 가능한 동일 물건·인근 다세대 실거래를 통한 가격 검증 없이 감정가가 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 결론 내릴 수 없습니다.

이 사건에서 중요한 가격 변수는 임차보증금입니다. 확약이 무효이거나 적용되지 않는 상황을 가정하면, 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 미배당분에 대한 인수 추정액이 커집니다. 따라서 최저매각가만 보는 것이 아니라 낙찰가와 인수액을 합산한 실질취득금액으로 비교해야 합니다.

실질취득 = 매각가 + 매수인 인수 추정액. 확약 미적용 수치는 회차별 시나리오에 기재된 인수 추정액이며, 확약 유효 시에는 해당 임차인에 대한 인수액 0원을 적용한 비교입니다.

확약이 없거나 효력이 부정되는 경우, 1회 유찰 시 실질취득은 204,152,000원, 2회 유찰 시 203,681,600원입니다. 낙찰가는 낮아지지만 임차보증금 미배당분 인수가 늘어나 실질취득금액은 약 2.04억 수준으로 거의 고정되는 구조입니다.

④ 예상배당표 (매각가 210,000,000원 가정)

HUG의 경매신청 청구액 201,000,000원은 양도 전 임차인 임부규로 표시된 권리와 연결되어 있으므로, 임차보증금 201,000,000원과 별개의 보증금으로 중복 합산해서는 안 됩니다. 배당귀속 및 채권양도 관계는 원본 서류 대조가 필요합니다.

현재 매각가 2.10억을 기준으로 한 배당 추정에서는 집행비용 374만원을 제외하고 임차보증금 2억 100만원이 우선 배당됩니다. 남은 526만원은 말소기준권리인 박종경 가압류에 배당되는 구조입니다. 임차보증금이 전액 배당되는 계산이므로 현재 회차에서는 별도 인수 추정액이 0원입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 경기도 수원시 권선구 구운동 소재 구운중학교 북서측 인근입니다. 주변은 단독주택과 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지대입니다.
• 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 평가상 전반적인 교통상황은 무난한 편입니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물입니다. 외벽은 외장석재·벽돌 마감, 창호는 샷시 2중창 등으로 조사됐습니다.
• 설비. 기본적인 위생·급배수·승강기·도시가스·화재탐지·난방설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 토지·도로. 세장형 평지로 공동주택부지에 해당합니다. 남서측 약 12미터, 남동측 약 4미터, 북동측 약 6미터 도로에 각각 접합니다.
• 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역·구운지구 지구단위계획구역입니다. 소로 및 중로에 접하며, 상대보호구역·비행안전제2구역·군용비행장 소음대책구역 제3종구역 등의 규제가 기재되어 있습니다.
• 토지거래허가. 2025.08.26. 지정 토지거래계약허가구역에 해당하며, 기재된 대상자는 외국인 등, 대상용도는 단독·다가구·아파트·연립·다세대주택입니다. 실제 매수인의 해당 여부를 확인해야 합니다.
• 건물 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 조사됐습니다.
• 환금성. 다세대주택이므로 개별 호수의 내부 상태와 임대수요, 주변 거래가격 확인이 중요합니다. 감정가 2.10억을 실제 시장가격과 동일시해서는 안 됩니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• HUG 확약서 원본 확인. 2026.06.01. 제출된 확약서 원본을 확인하고, 대항력 포기·잔존보증금 청구권 포기·임차권등기 말소 동의가 모두 명확하게 기재되어 있는지 확인하세요.
• 채권양도 관계 확인. HUG의 신청채권 201,000,000원이 임부규의 임차보증금과 어떤 법률관계인지 확인하세요. 동일 권리를 별도 채권으로 중복 계산하지 않아야 합니다.
• 임차권등기 말소 확인. 확약서에 말소 동의가 기재된 것과 실제 임차권등기가 말소되는 것은 구분해야 합니다. 매각 이후 말소 절차와 이행 여부를 확인하세요.
• 실제 점유자 조사. 임부규 외 별도 임차인이나 점유자가 없는지 현장 확인이 필요합니다. 확약은 확약서에 명시된 임차인에게만 적용됩니다.
• 배당 및 권리 원본 대조. 박종경 가압류 100,184,000원, 국가 추징보전액 157,500,000원, 수원시 압류 등기와 실제 배당·말소 관계를 확인하세요.
• 가격 상한 설정. 실거래 비교 없이 2.10억이 저렴하다고 판단하지 마세요. 확약이 무효인 경우에는 낙찰가와 임차보증금 인수액을 합산해 실질취득금액을 계산해야 합니다.
• 체납 관리비·세금. 당해세와 공용부분 체납관리비 등 예상배당에 반영되지 않은 비용을 확인하세요.
• 허가구역 확인. 토지거래허가구역의 대상자 및 대상용도에 해당하는지 입찰 전에 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·HUG 확약서·배당 관련 서류를 함께 확인하세요.

맺으며 — “대항력은 있지만, 확약의 효력이 핵심이다”

이 물건은 임차인 없는 단순한 다세대 경매가 아닙니다. 임부규의 보증금 201,000,000원은 말소기준권리보다 앞선 전입·점유에 기초하므로, 원칙적으로 매수인에게 인수 위험이 발생할 수 있는 권리입니다.

하지만 HUG가 2026년 6월 1일 제출한 확약서는 대항력 포기뿐 아니라 전액 배당받지 못하더라도 매수인에게 잔존보증금반환청구권을 행사하지 않겠다는 내용과 임차권등기 말소 동의를 포함하고 있습니다. 이 확약이 유효하게 적용·이행된다면 임부규에 대한 실질 인수액은 0원*입니다.

반대로 확약의 효력이 인정되지 않는다면 상황은 달라집니다. 1회 유찰 시 매각가 1.68억에 인수 추정액 3,615만원을 더하면 실질취득금액은 약 2.04억입니다. 2회 유찰에서도 약 2.04억으로 비슷합니다. 낙찰가 하락만으로 실질적인 가격 메리트가 생기는 구조가 아닙니다.

현재 신건 최저가 2.10억에 대해서도 실거래 가격 검증이 선행되어야 합니다. 특히 임대관계 미상이라는 점과 확약 대상 외 점유 위험은 별도로 남아 있습니다.

권리 판단은 확약서의 효력 확인이 우선, 가격 판단은 실거래 검증이 우선입니다. 확약서 원본과 채권양도 관계, 실제 점유자를 확인하지 않은 채 최저가만 보고 입찰하는 것은 피해야 합니다.