의정부지방법원 2025타경73573. 동두천시 상봉암동 가우디타운 5타운 1동 201호로, 감정 이용상태는 방3·거실·주방/식당·화장실 및 욕실2·발코니 등의 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 “말소기준 이후 권리는 소멸한다”가 아닙니다. 임차인 배상현의 전입일은 2022.07.11, 말소기준인 송하금융대부주식회사 근저당은 2022.10.31이라 전입이 더 빠릅니다. 따라서 배상현은 대항력이 있고, 보증금 247,000,000원 중 배당되지 않는 금액은 원칙적으로 매수인에게 넘어갈 수 있는 구조입니다.
현재 최저매각가 158,200,000원으로 계산된 배당표에서는 집행비용 3,014,800원을 제외한 155,185,200원이 임차인에게 배당되고, 보증금 잔액 91,814,800원이 남습니다. 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 인수가 늘어 총 실질취득이 보증금 약 247,000,000원에 묶이는 전형적인 대항력 인수형입니다. 그러나 이 사건에는 그 구조를 뒤집는 매각물건명세서상 포기·말소 동의가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73573 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 동두천시 상봉암동 209-5 가우디타운 5타운 1동 2층 201호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 방3·거실·주방/식당·화장실 및 욕실2·발코니 · 철근콘크리트구조 4층 중 2층 |
| 소유자 | 임수성 · 2022.08.16 매매 · 거래가액 247,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 226,000,000원 / 158,200,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 247,000,000원 |
| 입찰보증금 기준 | 최저매각가 158,200,000원의 10% |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약으로 실질 인수 0원
말소기준권리는 2022.10.31 송하금융대부주식회사 근저당권입니다. 임차인 배상현은 전입신고 2022.07.11, 확정일자 2022.07.18, 점유개시 2022.07.29로 말소기준보다 앞서 대항력 있음으로 판정돼 있습니다. 보증금은 247,000,000원이며 배당요구도 한 상태라 우선변제권을 행사합니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 배상현 | 1동 2층 201호 주거용건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.07.11 | 2022.07.18 | 247,000,000원 | 대항력 有 우선변제 승계 없음 |
② 시세 비교 — 확약 반영 실질취득 기준으로 봐야 한다
이 사건은 확약이 없었다면 최저가만 보고 “싸다”고 판단하면 안 되는 물건입니다. 현재 최저가 158,200,000원에서 배당 부족액 91,814,800원을 더하면 원칙적 실질취득이 보증금 수준으로 고정되기 때문입니다. 다만 이번 사건은 포기·말소 동의가 있어 실질 인수액이 0원이므로, 실질취득은 158,200,000원으로 계산합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.08 | 70.59㎡ | 2 | 247,000,000원 |
| 평균 | 70.593㎡ | 1건 | 247,000,000원 |
비교 가능한 실거래는 1건이며 금액은 247,000,000원입니다. 현재 최저가이자 확약 반영 실질취득액 158,200,000원은 이 금액의 64.0%입니다. 다만 표본이 1건이고 거래월이 2022.08이므로, 이 숫자만으로 현재 시세를 확정하기보다는 가격 참고선으로 보는 것이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 158,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,014,800원 |
| 1. 임차인 배상현 보증금 | 247,000,000원 | 155,185,200원 |
| 2. 근저당 · 송하금융대부주식회사 | 150,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 247,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산 자체로는 임차보증금 중 91,814,800원이 남지만, 매각물건명세서상 주택도시보증공사의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의를 반영하면 매수인 실질 인수는 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약 없으면 총액이 고정되는 구조
| 회차 | 매각가 | 배당모델상 인수 | 실질 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 70% | 158,200,000원 | 91,814,800원 | 확약 반영 인수 0원 |
| 5회 유찰 · 56% | 126,560,000원 | 123,011,840원 | 확약 반영 인수 0원 |
| 6회 유찰 · 44.8% | 101,248,000원 | 147,969,472원 | 확약 반영 인수 0원 |
확약이 없다면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 늘어나는 구조입니다. 실제로 현재 회차에서 91,814,800원, 5회 유찰 시 123,011,840원, 6회 유찰 시 147,969,472원으로 인수가 커집니다. 따라서 이 사건에서 가격 메리트가 성립하는 이유는 낙찰가 하락 자체가 아니라 확약으로 인수위험이 제거됐기 때문입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 소요초등학교 남측 인근이며 다세대주택·단독주택·농경지가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 중 2층으로, 급배수·위생·난방·화재경보·소화전설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 2필지 일단의 사다리형 평지로 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 동측·남측·북측으로 약 4~8미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역, 성장관리권역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등이 포함되며 공시지가는 287,200원/㎡입니다.
- 규모·환금성. 가우디타운5타운1동은 8세대이며 사용승인 관련 기준일은 2020.04.02입니다. 실거래 표본은 1건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 재확인. 주택도시보증공사의 배당잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의 문구가 매각물건명세서 원본에도 동일한지 입찰 직전 재확인해야 합니다.
- 임차권 말소. 배상현 명의 주택임차권등기는 2024.08.09 접수돼 있으므로 확약에 따른 말소 절차가 실제로 이행되는지 확인해야 합니다.
- 대항력 구조 이해. 확약이 배제된다면 보증금 247,000,000원이 낙찰가보다 커서 낙찰가 하락분만큼 인수가 커지는 구조입니다.
- 실거래 표본 한계. 비교 실거래는 2022.08의 247,000,000원 1건이므로 현재 가치 판단은 추가 현장시세 확인이 필요합니다.
- 4회 유찰 이유 확인. 권리문제 외에도 입지·수요·건물상태·대출 가능성 등 가격 외 요인이 있는지 현장 점검이 필요합니다.
맺으며 — “위험한 구조였지만 확약이 핵심을 지웠다”
이 물건은 표면만 보면 보증금 247,000,000원의 대항력 임차인이 최저가 158,200,000원보다 커서 매우 위험해 보입니다. 실제 배당모델에서도 91,814,800원의 미배당 보증금이 남습니다. 그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의가 있어 해당 임차인에 대한 실질 인수는 0원입니다. 따라서 실질취득은 현재 최저가 158,200,000원으로 정리됩니다.
다만 4회 유찰된 8세대 규모 다세대이고, 비교 가능한 실거래도 2022.08의 247,000,000원 1건뿐입니다. 권리상 핵심 위험은 확약으로 해소됐지만, 환금성과 현재 시세 확인이 최종 승부처입니다. 결론은 권리는 확약 확인 전제 하에 통과, 가격은 현장 시세 검증 후 판단입니다.
