의정부지방법원 2025타경73573. 동두천시 상봉암동 가우디타운 5타운 1동 201호, 전용 70.593㎡의 다세대주택입니다. 표면상 감정가 226,000,000원에서 세 차례 유찰돼 최저가가 77,518,000원까지 떨어졌습니다. 하지만 이 물건의 가격은 최저가만으로 판단하면 안 됩니다. 임차인 배상현은 말소기준권리보다 앞선 2022.07.11. 전입, 2022.07.29. 점유와 2022.07.18. 확정일자를 갖추고 있으며, 보증금은 247,000,000원입니다.
현재 최저가로 매각되면 집행비용 1,795,324원을 먼저 공제한 뒤 임차인에게 75,722,676원이 배당되고, 남는 보증금 171,277,324원은 매수인이 부담합니다. 낙찰대금과 인수액을 합친 실질취득액은 248,795,324원입니다. 이는 임차보증금 247,000,000원에 집행비용이 더해진 수준으로, 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 그만큼 늘어 총부담은 약 2.48억원에 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73573 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 동두천시 상봉암동 209-5 가우디타운 5타운 제1동 제2층 제201호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 70.593㎡ · 방3·거실·주방/식당·화장실 및 욕실2·발코니 · 지상 4층 중 2층 |
| 규모 / 사용승인 | 가우디타운5타운1동 · 8세대 · 2020.04.02. |
| 소유자 | 임수성 (2022.08.16. 매매, 거래가액 247,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 226,000,000원 / 77,518,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 247,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.15. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 승부처
등기부에 나타나는 2020년 부천새마을금고 근저당권 1,506,000,000원은 2020.04.24. 해지로 말소됐고, 수협은행 근저당권 198,950,000원도 2022.07.29. 해지로 말소됐습니다. 따라서 이 과거 근저당권들이 매수인에게 남는 것은 아닙니다.
현재 말소기준권리는 2022.10.31. 설정된 송하금융대부주식회사 근저당권 150,000,000원입니다. 이 근저당권과 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 임차인 배상현의 전입·점유 시점이 말소기준권리보다 앞선다는 점입니다. 2024.08.09. 등기된 주택임차권 자체는 매각으로 소멸하더라도, 배당으로 회수하지 못한 보증금 잔액은 매수인이 인수합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 부분 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 배상현 | 1동 2층 201호 주거용건물 전부 | 2022.07.11. / 2022.07.29. | 2022.07.18. | 247,000,000원 | 대항력 있음 | 배당요구 있음 | 실제 임차인 |
배상현은 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아닌 실제 임차인입니다. 임대차계약일은 2022.07.12., 전입일은 2022.07.11., 점유개시일은 2022.07.29.이며, 확정일자와 배당요구도 갖췄습니다. 배당을 먼저 받되, 보증금 전액을 회수하지 못하면 그 부족분만큼 매수인 부담이 남는 전형적인 대항력 인수형입니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득액을 봐야 한다
비교 가능한 거래는 같은 동·같은 전용면적·같은 2층에서 이루어진 2022년 8월 247,000,000원 거래 1건입니다. 현재 최저가 77,518,000원만 놓고 보면 이 거래가의 31.4%로 매우 낮아 보입니다. 그러나 인수액을 합친 실질취득액은 248,795,324원으로, 해당 거래가의 100.7%입니다.
| 비교 항목 | 시점 | 금액 | 실거래 대비 |
|---|---|---|---|
| 감정가 | 감정평가 | 226,000,000원 | 91.5% |
| 현재 최저가 | 3회 유찰 | 77,518,000원 | 31.4% |
| 실질취득액 | 최저가 + 인수 | 248,795,324원 | 100.7% |
| 확인 실거래 | 2022.08. | 247,000,000원 | 100.0% |
실질취득액은 감정가보다도 22,795,324원 높아 감정가의 110.1%입니다. 더구나 비교 거래가 2022년 8월 1건뿐이므로 2026년 현재 시장가격을 충분히 뒷받침하지 못합니다. 따라서 이 물건을 “감정가의 34%에 사는 저가 물건”으로 평가할 수 없으며, 시세보다 저렴하다는 가격 가점도 줄 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 77,518,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 / 인수 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,795,324원 | - |
| 1. 임차인 배상현 보증금 | 247,000,000원 | 75,722,676원 | 171,277,324원 |
| 2. 송하금융대부 근저당 | 150,000,000원 | 0원 | 매각으로 소멸 |
| 3. 주택도시보증공사 청구 | 247,000,000원 | 0원 | 매각으로 소멸 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
현재 최저가에서는 매각대금 전부가 집행비용과 임차인 우선배당에 사용됩니다. 후순위 권리자와 소유자에게 돌아갈 금액은 0원이며, 임차보증금 미배당액 171,277,324원이 매수인에게 남습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 실질취득 — 더 유찰돼도 총액은 거의 같다
| 회차 가정 | 매각가 | 임차보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 77,518,000원 | 171,277,324원 | 248,795,324원 |
| 4회 유찰 시 | 54,262,600원 | 194,114,127원 | 248,376,727원 |
| 5회 유찰 시 | 37,983,820원 | 210,099,889원 | 248,083,709원 |
4회 유찰 시 매각가는 54,262,600원까지 내려가지만 인수액은 194,114,127원으로 늘어 실질취득액은 248,376,727원입니다. 5회 유찰 시에도 총부담은 248,083,709원입니다. 낙찰가가 39,534,180원 감소하는 동안 실질취득액은 711,615원만 줄어듭니다. 이 물건은 유찰 횟수가 가격을 크게 낮춰주지 않는 구조입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 소요초등학교 남측 인근이며, 주위는 다세대주택·단독주택·농경지가 혼재합니다. 전반적인 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 방3·거실·주방 및 식당·화장실 및 욕실2·발코니를 갖춘 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 구조. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물 중 2층이며, 외벽은 벽돌쌓기 및 석재붙임, 내벽은 벽지와 일부 타일, 창호는 하이샤시입니다.
- 도로. 동측·남측·북측으로 폭 약 4~8미터 포장도로에 접하며, 토지는 평탄한 사다리형 다세대주택 부지입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·성장관리권역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·상대보호구역이며, 소로2류에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와 현황의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 8세대 규모의 소규모 다세대로 거래 표본이 1건에 그쳐, 매도 시 적정가격 확인과 매수자 확보에 주의가 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가와 총부담을 분리. 입찰가 77,518,000원만 준비하는 것이 아니라 임차보증금 인수액 171,277,324원을 포함한 자금계획이 필요합니다.
- 임차보증금 잔액 재확인. 실제 배당액과 매수인 인수액은 세금·집행비용·배당순위 변동에 따라 달라질 수 있으므로 배당요구와 채권계산서를 확인해야 합니다.
- 임차인 인도 조건. 대항력 임차인은 보증금 잔액을 변제받기 전까지 인도를 거절할 수 있으므로 잔금·명도·보증금 정산을 함께 계획해야 합니다.
- 시세 재조사. 비교 거래가 2022년 8월 1건뿐입니다. 2026년 현재 인근 다세대 매매·전세가와 실제 매물 상태를 별도로 확인해야 합니다.
- 소규모 단지 환금성. 8세대 다세대인 만큼 아파트와 동일한 거래 속도와 담보평가를 기대하기 어렵습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·임차권등기명령·배당요구 서류를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰됐지만 싸지지 않았다”
이 물건은 감정가 226,000,000원에서 세 번 유찰돼 최저가가 77,518,000원까지 내려왔습니다. 그러나 매수인이 인수할 임차보증금 부족분 171,277,324원을 합치면 실질취득액은 248,795,324원입니다. 이는 감정가의 110.1%, 확인되는 실거래 247,000,000원의 100.7%입니다.
추가 유찰로 입찰가가 낮아져도 임차보증금 인수액이 증가하기 때문에 총부담은 약 2.48억원에서 거의 움직이지 않습니다. 여기에 8세대 소규모 다세대, 단 1건의 오래된 거래 표본, 평균 2.6회 유찰이라는 환금성 부담도 겹칩니다. 표면 최저가는 매력적으로 보이지만, 실질취득 기준으로는 가격 메리트가 없는 대항력 인수형 물건입니다.