청주지방법원 2025타경51287. 청주시 서원구 분평동 현대.대우아파트 804동 706호입니다. 전용면적은 99.33㎡이고, 21층 건물 중 7층에 위치합니다. 사용승인일은 1999.07.23입니다. 단지 전체는 현대대우8단지로 확인되며 1,179세대 규모입니다.
이 사건에서 가장 먼저 구분해야 할 것은 아파트 한 채 전체를 취득하는 경매가 아니라 공유지분을 취득하는 경매라는 점입니다. 등기상 김원교와 이경연이 각각 2분의 1 지분을 소유하고 있고, 갑구에는 이경연 지분에 관한 가압류와 강제경매개시결정이 기재되어 있습니다. 따라서 일반적인 아파트 경매처럼 최저가와 전체 아파트 실거래가를 단순 비교해서는 안 됩니다.
가격을 살펴보면 전체 아파트 최근 12개월 실거래 평균은 2억 8,558만원입니다. 이를 1/2로 단순 환산한 금액은 약 1억 4,279만원인데, 현재 지분 최저가는 1억 6,100만원입니다. 즉 지분의 단순 환산 시세보다 약 1,821만원 높은 가격에서 출발합니다. 여기에 공유지분 특유의 처분·사용·관리 문제까지 고려해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경51287 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 서원구 분평동 1249 현대.대우아파트 제804동 제7층 제706호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 99.33㎡ · 21층 건물 중 7층 |
| 사용승인일 | 1999.07.23 |
| 소유자 | 김원교 · 이경연 (각 2분의 1 공유) |
| 매각 형태 | 공유지분 매각 · 등기상 이경연 지분 관련 가압류 및 강제경매 |
| 감정가 / 최저가 | 161,000,000원 / 161,000,000원 (신건, 0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 더파트너스 주식회사 관련 강제경매 · 141,973,001원 |
| 매각기일 | 2026.11.18 |
| 공유자 우선매수권 | 공유자의 우선매수권 행사 1회 제한 명시 |
① 권리 흐름 — 인수권리보다 지분과 담보범위 확인이 먼저
등기상 현재 소유자는 김원교와 이경연이며, 각각 1/2 지분을 보유합니다. 2010.11.26 소유권이전 당시 거래가액은 209,000,000원입니다.
이후 2023.06.13 국민은행 근저당권이 설정되었고, 2024년에는 이경연 지분에 대해 케이비부동산신탁주식회사와 더파트너스 주식회사의 가압류가 순차적으로 설정되었습니다. 2025.05.27에는 더파트너스 주식회사의 강제경매개시결정이 기재되었습니다.
자료상 말소기준권리는 2023.06.13 국민은행 근저당권이며, 그 이후의 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 과거 1999년, 2012년, 2016년에 설정된 근저당권은 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
임차인 및 점유관계. 확인된 등록 임차인 정보는 없고, 매각물건명세서상 명시 인수권리는 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다. 다만 감정평가서에는 임대차관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 실제 점유자, 전입세대, 확정일자, 보증금 및 임대차계약 여부를 현장에서 확인해야 합니다. 임차인이 없다고 단정하거나 대항력 여부를 미리 확정해서는 안 됩니다.
매각물건명세서에는 법정지상권 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다. 또한 공유자의 우선매수권 행사 1회 제한이 명시되어 있으므로, 일반 응찰자는 공유자가 우선매수권을 행사하는 상황을 고려해야 합니다.
② 시세 비교 — 전체 아파트 가격이 아닌 1/2 지분 가격으로 판단
비교 대상은 현대대우8단지의 전용 99.33㎡ 및 99.88㎡ 거래입니다. 최근 12개월 실거래 12건의 평균은 285,583,333원이고, 최신 거래는 2026.05의 268,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 99.33㎡ | 4 | 268,000,000원 |
| 2026.05 | 99.33㎡ | 7 | 280,000,000원 |
| 2026.04 | 99.88㎡ | 18 | 260,000,000원 |
| 2026.04 | 99.88㎡ | 6 | 303,000,000원 |
| 2026.04 | 99.88㎡ | 13 | 285,000,000원 |
| 2026.01 | 99.88㎡ | 9 | 315,000,000원 |
| 2025.12 | 99.88㎡ | 6 | 287,000,000원 |
| 2025.11 | 99.33㎡ | 2 | 260,000,000원 |
| 2025.11 | 99.33㎡ | 2 | 260,000,000원 |
| 2025.11 | 99.88㎡ | 9 | 302,000,000원 |
| 2025.11 | 99.33㎡ | 16 | 307,000,000원 |
| 2025.11 | 99.33㎡ | 11 | 300,000,000원 |
| 평균 | 99.33~99.88㎡ | 12건 | 285,583,333원 |
전체 아파트의 최근 12개월 평균은 285,583,333원입니다. 등기상 각 공유자의 지분이 1/2이므로 단순 비례 계산한 지분 환산액은 다음과 같습니다.
| 비교 기준 | 전체 아파트 | 1/2 단순 환산 |
|---|---|---|
| 최근 12개월 평균 | 285,583,333원 | 142,791,667원 |
| 최신 거래 2026.05 | 268,000,000원 | 134,000,000원 |
| 현재 최저매각가 | 161,000,000원 | 161,000,000원 |
현재 최저가 161,000,000원은 최근 12개월 평균의 1/2 환산액보다 약 12.8% 높습니다. 최신 거래를 절반으로 환산한 134,000,000원과 비교하면 약 20.1% 높은 가격입니다.
③ 예상배당표 (매각가 161,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,054,000원 |
| 1. 근저당 · 국민은행 | 55,000,000원 | 55,000,000원 |
| 2. 가압류 · 케이비부동산신탁 | 160,071,500원 | 102,946,000원 |
| 3. 가압류 · 더파트너스 | 27,930,972원 | 0원 |
| 4. 강제경매개시결정 · 더파트너스 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션에 따르면 집행비용 약 305만원을 제외하고 국민은행 근저당권에 5,500만원, 케이비부동산신탁에 102,946,000원이 배당됩니다. 케이비부동산신탁의 청구액 160,071,500원 중 상당 부분이 미배당으로 남으며, 더파트너스의 가압류 채권은 배당되지 않는 것으로 계산됩니다.
시뮬레이션상 채권자 총 청구액은 243,002,472원, 채권자 총 배당액은 157,946,000원이며, 채권자 미배당액은 85,056,472원입니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.
또한 위 배당표는 국민은행 근저당권 55,000,000원을 우선 배당하는 시뮬레이션입니다. 해당 근저당의 채무자가 김원교로 기재되어 있는 반면 경매 대상은 이경연 지분으로 나타나므로, 실제 담보범위가 확인되지 않은 상태에서 위 배당을 확정된 결과로 받아들여서는 안 됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 및 토지정보 기준)
- 입지. 남성중학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트단지, 근린생활시설 및 단독주택 등이 혼재하는 시내 주거지역으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 간선도로와 버스정류장이 있습니다. 북측은 왕복 4차선 포장도로, 남측 및 서측은 왕복 2차선 포장도로에 접합니다.
- 단지 규모. 현대대우8단지, 1,179세대 규모이며 사용승인일은 1999.07.23입니다. 거래 비교는 99.33㎡ 및 99.88㎡의 최근 실거래 12건을 기준으로 했습니다.
- 건물 및 설비. 철근콘크리트조 벽식구조, 평슬래브지붕 21층 건물입니다. 난방·위생·급배수·소방설비 및 승강기가 구비되어 있습니다.
- 토지 및 규제. 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(분평택지개발지구)입니다. 공시지가는 1,128,000원/㎡이며 가축사육제한구역, 학교 및 유치원 관련 절대·상대보호구역 등이 확인됩니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 표시는 없고, 감정평가서상 공부와의 차이는 별도로 기재되지 않았습니다.
- 환금성. 단지 전체 아파트는 실거래가 확인되지만, 본건은 1/2 공유지분 매각입니다. 전체 아파트를 매수하려는 일반 수요자와 지분만 매수하려는 수요자는 다르므로, 일반 아파트 거래량을 그대로 본건의 환금성으로 간주하면 안 됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각대상 지분 확인. 등기상 김원교와 이경연은 각각 1/2 지분입니다. 이번 강제경매가 이경연 지분에 관한 것으로 나타나므로 매각물건명세서와 등기 원문에서 실제 매각 대상이 정확히 1/2인지 확인하세요.
- 국민은행 근저당권의 담보범위. 을구 7번 근저당권의 채무자는 김원교입니다. 이경연 지분에 대한 경매에서 국민은행 근저당권이 어떤 범위로 작용하는지, 해당 지분에 설정된 담보인지, 공동담보인지 원본 등기와 설정계약으로 확인해야 합니다.
- 공유자 우선매수권. 매각물건명세서에 공유자의 우선매수권 행사 1회 제한이 기재되어 있습니다. 공유자의 행사 여부와 행사 제한의 적용 범위를 확인하세요. 일반 응찰자가 최고가를 제시하더라도 공유자의 권리 행사에 따라 매각 결과가 달라질 수 있습니다.
- 점유 및 임대차. 확인된 등록 임차인은 없지만 감정평가서에는 임대차관계 미상으로 기재되어 있습니다. 현장 방문, 전입세대 확인, 실제 점유자 면담, 보증금 및 확정일자 확인이 필요합니다. 대항력이나 보증금 인수 여부를 사전에 단정하지 마세요.
- 신청채권자 청구액 대조. 사건상 청구액 141,973,001원과 갑구 6번 가압류 청구금액 27,930,972원의 관계를 확인하세요. 채권의 발생 원인과 배당요구 내역을 대조해야 합니다.
- 지분 전용 가격 산정. 전체 아파트 최근 12개월 평균 285,583,333원의 1/2 단순 환산액은 142,791,667원입니다. 현재 최저가 161,000,000원은 이 금액을 웃돕니다. 공유지분의 환금성 저하까지 반영해 별도의 응찰 상한을 설정해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 128,800,000원, 2회 유찰 시 103,040,000원입니다. 가격 하락만 보지 말고 공유자의 우선매수권 행사 가능성과 지분 정리 비용 및 시간을 함께 계산하세요.
- 관리비 및 현장 상태. 관리사무소를 통해 체납 관리비와 공용부분 부담을 확인하고, 실제 내부 상태와 점유 현황을 점검하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구 내역 및 매각기일 관련 자료를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 안전한 지분투자”
이 사건은 매각물건명세서상 인수권리가 해당사항 없음으로 기재되어 있고, 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 표면적인 권리분석만 보면 부담이 적어 보일 수 있습니다.
그러나 본건의 본질은 아파트 전체가 아닌 공유지분을 취득한다는 점입니다. 등기상 1/2 지분을 기준으로 전체 아파트 최근 12개월 평균을 절반 환산하면 142,791,667원인데, 현재 최저가는 161,000,000원입니다. 최신 거래의 1/2 환산액인 134,000,000원과 비교해도 최저가가 높습니다. 따라서 전체 아파트 시세 대비 56.4%라는 수치만으로 저렴한 경매라고 평가할 수 없습니다.
여기에 공유자 우선매수권, 지분 처분의 어려움, 실제 점유 및 임대차관계 미상이라는 문제가 겹칩니다. 특히 국민은행 근저당권의 채무자는 김원교이고, 강제경매는 이경연 지분에 관한 것으로 나타나는 점은 반드시 해결해야 할 권리분석상 확인사항입니다.
최종 판단: 권리상 인수 0원은 긍정적이지만, 가격과 지분 환금성은 불리합니다. 지분의 실제 매각 범위, 담보권의 효력, 공유자의 우선매수권 행사 가능성 및 점유관계를 확인하기 전에는 입찰을 서두를 이유가 없습니다. 이 물건은 단순히 최저가가 낮은 아파트 경매가 아니라, 공유지분의 법적·경제적 제약을 감수할 수 있는지를 먼저 판단해야 하는 사건입니다.
종합적으로 D등급. 신건 가격이 1/2 지분의 단순 시세 환산액을 웃돌고, 공유자 우선매수권과 낮은 지분 환금성, 담보범위 확인 문제가 동시에 존재합니다. 인수금액 0원만을 근거로 응찰하는 것은 권하지 않습니다.