청주지방법원 2025타경51988. 충청북도 진천군 덕산읍 두촌리의 충북혁신리슈빌 601동 606호, 21층 건물 중 6층 물건입니다. 2018년 11월 준공된 1,315세대 단지로, 주위에 아파트와 학교, 근린생활시설이 혼재합니다. 현재 소유자는 김남영·윤보영 공동명의로 각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 2023년 2월 23일 소유권을 이전받았으며 당시 거래가액은 294,000,000원입니다.

이번 경매의 신청채권자는 한국토지주택공사이고 사건 청구액은 182,030,490원입니다. 등기상 2019년 설정된 한국토지주택공사 근저당권은 이미 말소된 것으로 표시되어 있으며, 산출상 기준일은 2025년 11월 11일 임의경매개시결정입니다. 다만 2023년 근저당권 변경등기의 말소 여부가 별도로 표시돼 있어 등기 원문 확인이 필요합니다.

이 물건의 핵심 위험은 임차인입니다. 김동현은 2021년 4월 12일, TRAN THI THANH THUY·NGUYEN HUU PHAT은 2022년 1월 24일 전입한 것으로 조사됐습니다. 모두 산출상 기준일보다 빠릅니다. 보증금이 확인되지 않는 상황에서 단순히 매각물건명세서의 인수권리 없음만 믿고 입찰하기에는 위험합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차인과 근저당 변경등기를 확인해야 한다

등기상 소유권은 한국토지주택공사에서 지민아, 주식회사유디와이, 임현묵을 거쳐 2023년 김남영·윤보영 공동소유로 이전됐습니다. 현재 등기 요약상 근저당권 1건, 압류·가압류 0건으로 표시됩니다.

산출상 기준일은 2025년 11월 11일 갑구 6번 임의경매개시결정입니다. 다만 근저당 원등기와 변경등기의 상태가 일치하지 않으므로, 기준권리와 소멸 범위를 최종 확정하려면 등기 원문을 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 보증금 미상인 선순위 전입 2건

조사된 임차관계는 2건이며, 성명상 인원은 김동현 1명과 TRAN THI THANH THUY·NGUYEN HUU PHAT 2명입니다. 보증기관 대위·승계에 해당하는 중복신고는 아니므로 보증금을 중복 합산할 사안은 아닙니다.

③ 시세 비교 — 명목 최저가는 최근 시세의 80%

충북혁신리슈빌 동일면적 비교기준 84.86㎡의 최근 거래 12건입니다. 비교표본에는 84.94㎡ 거래도 포함돼 있습니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선 기준으로 살펴봅니다.

최근 12개월 평균은 267,833,333원, 최신 거래는 2026년 10월의 269,000,000원입니다. 거래가격은 255,000,000원부터 280,000,000원 사이입니다.

현재 최저가 214,200,000원은 최근 12개월 평균의 80.0%이며, 최신 거래금액의 약 79.6%입니다. 감정가 306,000,000원과 비교하면 30% 낮은 수준입니다. 따라서 명목 낙찰가격만 비교하면 시세 대비 차이가 존재합니다.

④ 예상 배당 및 취득금액 — 계산표만으로는 배당 확정 불가

현재 최저매각가 214,200,000원을 기준으로 제시된 배당 계산을 살펴보면 다음과 같습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락이 곧 취득원가 하락은 아니다

2회 유찰 시 최저가는 149,940,000원, 3회 유찰 시 104,958,000원으로 내려갑니다. 그러나 임차보증금이 확인되지 않은 현재에는 회차별 가격만으로 입찰 적정성을 판단할 수 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 충청북도 진천군 덕산읍 두촌리 소재 충북혁신리슈빌 단지 내 물건입니다. 서전중학교 북동측 인근이며, 주변에는 아파트·학교·단독주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 단지 내 도로를 통한 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 단지 내 도로에서 공도로 연결되며 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 단지 규모. 1,315세대, 2018년 준공 단지입니다. 최근 12개월 동일면적 거래 12건이 확인돼 비교 가능한 거래 표본은 존재합니다.
• 건물 상태. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 21층 아파트 중 6층입니다. 위생·급배수·난방·옥내소화전·엘리베이터 설비가 있습니다.
• 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역에 해당합니다. 혁신도시개발예정지구 및 가축사육제한구역 등이 포함되고, 서전중학교 관련 상대보호구역이 확인됩니다.
• 토지 특성. 평지의 부정형 토지로 아파트 부지에 이용 중입니다. 공시지가는 505,300원/㎡입니다.
• 건축물 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없는 것으로 조사됐습니다.
• 임대관계. 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 별도 현황조사에서 확인된 임차관계와 실제 점유자를 현장에서 다시 대조해야 합니다.

⑦ 입찰 전 반드시 확인할 사항

• 임차인 보증금 확인. 김동현 및 TRAN THI THANH THUY·NGUYEN HUU PHAT의 임대차계약서, 보증금, 월세, 계약기간을 확인하세요. 보증금 미상 상태에서는 인수액을 0원으로 계산하지 마세요.
• 실제 점유 확인. 전입일만으로 최종 대항력을 확정하지 말고 현장 점유 여부와 주민등록 유지 여부를 확인해야 합니다. 임차인별 점유범위도 확인하세요.
• 배당요구 확인. 김동현의 2026.02.03 배당요구서와 배당요구 금액을 확인하고, 나머지 임차관계의 배당요구 여부도 법원 문건으로 확인하세요.
• 매각물건명세서 재확인. 명시 인수권리 없음이라는 기재와 선순위 전입 임차관계 2건 사이의 차이를 반드시 해소하세요. 법원에 제출된 최신 매각물건명세서 및 정정 여부를 확인해야 합니다.
• 근저당권 원본 대조. 2019년 한국토지주택공사 근저당권의 말소 여부와 2023년 계약인수 변경등기의 현재 효력을 확인하세요. 산출상 말소기준일을 법률상 최종 확정된 것으로 간주해서는 안 됩니다.
• 한국토지주택공사 채권 확인. 사건 청구액 182,030,490원과 배당 산출상 채권자 배당 0원의 차이를 확인하세요. 실제 신청채권의 원인과 담보권, 배당요구 및 배당순위를 확인해야 합니다.
• 실질취득가 산정. 낙찰가에 인수할 미배당 보증금 및 기타 매수인 부담액을 더해 최근 12개월 평균 267,833,333원 및 최신 거래 269,000,000원과 비교하세요.
• 명도 협의. 실제 점유자가 확인되면 임차인의 보증금 및 인도 문제를 함께 검토하세요. 점유자와의 협의 가능성도 입찰 전에 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·전입세대확인서·임대차 관련 서류·배당요구서·실거래 원본을 직접 확인하세요.

맺으며 — “최저가 80%”보다 중요한 것은 인수보증금이다

이 물건은 가격만 놓고 보면 감정가 3억 600만원에서 1회 유찰된 2억 1,420만원으로 내려왔고, 최근 12개월 실거래 평균 2억 6,783만원과 비교해 명목상 80% 수준입니다. 1,315세대 단지이고 최근 거래도 확인돼 시장 비교가 가능한 물건입니다.

그러나 법원경매에서 최저매각가가 낮다는 사실만으로 실제 취득비용이 낮다고 판단해서는 안 됩니다. 이 사건에는 기준일 이전 전입한 임차관계 2건이 있고, 두 관계 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 매각물건명세서에는 인수권리 없음으로 기재돼 있지만 임차인 조사 결과와 충돌하고, 한국토지주택공사 청구액과 배당 산출 결과도 일치하지 않습니다.

특히 보증금이 낙찰가를 초과하는 대항력 있는 임차인이 존재한다면, 낙찰가가 낮아져도 인수액이 늘어 실질취득가가 보증금 수준에 가까워질 수 있습니다. 따라서 2회·3회 유찰을 기다리는 전략만으로 해결되는 문제가 아닙니다.