청주지방법원 2026타경25. 충청북도 진천군 진천읍 읍내리 91-21 소재의 건물 및 토지 일괄매각 물건입니다. 사건의 용도 분류는 연립·다세대 및 토지로 표시되어 있지만, 감정평가상 실제 이용상태는 2~8층 생활숙박시설(각층 5개호), 9층 생활숙박시설(3개호)입니다. 1층은 계단실과 엘리베이터, 10층은 계단실 및 물탱크실로 조사되어 있습니다. 일반적인 다세대주택으로만 이해하고 입찰해서는 안 됩니다.
등기상 소유자는 박정수이며, 2019년 7월 24일 남청주신용협동조합의 근저당권이 설정되었습니다. 이후 세무서·지자체 압류와 다수의 주택임차권등기가 이어졌고, 2026년 2월 3일 임의경매가 개시됐습니다. 임차권등기 17건의 보증금 기재액을 합산하면 715,000,000원입니다. 그러나 이 금액 전체가 매수인에게 인수된다는 뜻은 아닙니다. 반대로 배당모형의 인수액 0원만 보고 위험이 없다고 판단하는 것도 잘못입니다. 매각물건명세서에 별도로 명시된 구분지상권 2건은 매수인이 인수해야 하는 권리이기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경25 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 진천군 진천읍 읍내리 91-21 도로명주소: 충청북도 진천군 진천읍 중앙서2길 21-4 |
| 등기상 부동산 표시 | 충청북도 진천군 진천읍 읍내리 91-21, 91-26 |
| 물건종류 / 실제 이용 | 연립/다세대 + 토지로 분류 · 감정평가상 2~9층 생활숙박시설 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 및 벽식구조 슬라브지붕 10층 |
| 층별 이용 | 1층 계단실·엘리베이터 / 2~8층 생활숙박시설(각층 5개호) / 9층 생활숙박시설(3개호) / 10층 계단실·물탱크실 |
| 토지 면적 | 234.0㎡ · 지목 대 · 평지 · 사다리형 |
| 용도지역 | 도시지역 · 일반상업지역 |
| 공시지가 | 719,400원/㎡ |
| 소유자 | 박정수 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 2,423,786,040원 / 2,423,786,040원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구금액 | 남청주신용협동조합 / 1,060,886,860원 |
| 말소기준권리 | 을구 1번 근저당권 · 남청주신용협동조합 · 2019.07.24 · 채권최고액 1,261,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.18 |
| 매각 방식 | 일괄매각 |
| 위반건축물 | 위반사항 없음으로 조사 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸 예정, 구분지상권은 인수
말소기준권리는 2019년 7월 24일 설정된 남청주신용협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 압류 및 을구 2~18번 주택임차권은 등기상 매각으로 소멸 예정으로 표시되어 있습니다. 따라서 등기된 임차권이 있다는 사실만으로 그 보증금 전액을 낙찰자가 인수한다고 볼 수는 없습니다.
- 목록 4번 을구 6번 구분지상권 — 도시가스배관의 소유 목적
- 목록 5번 을구 8번 구분지상권 — 도시가스배관의 소유 목적
② 임차인·점유관계 — 임차권등기 17건과 추가 점유자
아래 임차권등기 내역은 말소기준권리 이후 설정된 을구 주택임차권을 기준으로 정리했습니다. 보증금 합계는 등기상 기재액의 단순합산이며, 실제 배당액이나 매수인 인수액을 의미하지 않습니다. 우선변제 여부는 별도로 확정할 자료가 없어 미상으로 표시합니다.
| 임차권자 / 호실 | 보증금 | 전입일 / 확정일 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|
| 최리현 · 901호 | 80,000,000원 | 2019.09.02 / 2019.07.31 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음(등기상) |
| 한승수 · 302호 | 45,000,000원 | 2021.07.26 / 2021.07.26 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음(등기상) |
| 나재근 · 704호 | 50,000,000원 | 2022.08.16 / 2022.08.16 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음(등기상) |
| 문승안 · 902호 | 70,000,000원 | 2022.06.21 / 2024.11.26 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음(등기상) |
| 유시현(개명 전 유환준) · 305호 | 50,000,000원 | 2023.08.31 / 2022.05.18 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음(등기상) |
| 김래현 · 304호 | 50,000,000원 | 2022.04.19 / 2022.04.22 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음(등기상) |
| 봉수빈 · 803호 | 20,000,000원 | 2024.01.19 / 2025.01.31 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음(등기상) |
| 주라에바아실라혼 · 802호 | 50,000,000원 | 미상 / 미상 | 대항력 미상 우선변제 미상 승계 판정 보류 |
| 정진철 · 603호 | 50,000,000원 | 2023.02.17 / 2023.02.17 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음(등기상) |
| 이다영 · 501호 | 45,000,000원 | 2021.07.30 / 2021.07.30 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음(등기상) |
| 송분이 · 601호 | 25,000,000원 | 2022.11.23 / 2023.08.30 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음(등기상) |
| 김민수 · 702호 | 50,000,000원 | 2022.11.04 / 2022.11.04 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음(등기상) |
| 신희정 · 403호 | 50,000,000원 | 2022.08.29 / 2022.08.29 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음(등기상) |
| 박동호 · 602호 | 20,000,000원 | 미상 / 미상 | 대항력 미상 우선변제 미상 승계 판정 보류 |
| 임정민 · 804호 | 5,000,000원 | 2024.02.01 / 2024.02.01 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음(등기상) |
| 윤태호 · 505호 | 45,000,000원 | 전입·점유 미상 / 2021.01.15 | 대항력 미상 우선변제 미상 승계 판정 보류 |
| 유용비 · 805호 | 10,000,000원 | 2024.03.29 / 2024.03.29 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음(등기상) |
등기부상 임차권 17건의 보증금 합계: 715,000,000원. 위 임차권은 모두 말소기준권리 이후 접수된 것으로 표시되어 있으며 매각소멸 예정입니다. 다만 대항력 미상으로 표시한 임차인은 실제 전입·점유관계 확인 전까지 승계 위험을 확정적으로 배제할 수 없습니다.
아래는 위 임차권등기 표와 중복되는 유시현(305호), 주라에바아실라혼(802호)을 제외하고 정리한 점유기록입니다. 호실 또는 보증금이 확인되지 않은 경우 미상으로 표시했습니다.
| 점유자 / 계약관계 | 호실 | 보증금 | 전입일 | 대항력 / 배당요구 |
|---|---|---|---|---|
| 정연우 | 201호 | 45,000,000원 | 2023.04.14 | 대항력 없음 우선변제 미상 배당요구 미상 |
| 이지민 | 202호 | 미상 | 2026.01.15 | 대항력 없음 우선변제 미상 배당요구 미상 |
| 차추옥 | 303호 | 45,000,000원 | 미상 | 대항력 미상 우선변제 미상 배당요구 2026.03.10 |
| (주)거안(계약자) · 이경아(거주자) | 401호 | 미상 | 미상 | 대항력 미상 우선변제 미상 승계 판정 보류 |
| 이상익 | 404호 | 50,000,000원 | 2022.05.23 | 대항력 없음 우선변제 미상 배당요구 미상 |
| (주)정도테크(계약자) · 소광식(거주자) | 503호 | 10,000,000원 | 2021.05.11 | 대항력 없음 우선변제 미상 배당요구 미상 |
| 윤나리 | 605호 | 미상 | 2023.09.08 | 대항력 없음 우선변제 미상 배당요구 미상 |
| 하광호 | 801호 | 45,000,000원 | 2021.03.05 | 대항력 없음 우선변제 미상 배당요구 2026.04.21 |
| 이민혁 | 903호 | 47,000,000원 | 2020.10.08 | 대항력 없음 우선변제 미상 배당요구 미상 |
| 피옥임 | 미상 | 미상 | 2023.08.31 | 대항력 없음 우선변제 미상 배당요구 2026.03.12 |
| 한희문 | 미상 | 미상 | 2022.05.03 | 대항력 없음 우선변제 미상 배당요구 미상 |
| 김명진 | 미상 | 미상 | 2023.02.28 | 대항력 없음 우선변제 미상 배당요구 미상 |
| 구정순 | 미상 | 미상 | 2022.06.21 | 대항력 없음 우선변제 미상 배당요구 미상 |
| CHE QIUYU | 미상 | 미상 | 2024.02.15 | 대항력 없음 우선변제 미상 배당요구 미상 |
| CHE JINYU | 미상 | 미상 | 2025.10.10 | 대항력 없음 우선변제 미상 배당요구 미상 |
전입일이 말소기준권리 이후로 확인되는 점유자는 원칙적으로 대항력이 없는 것으로 표시했습니다. 다만 현황조사와 등기부 사이에 날짜가 다른 경우에는 원본을 우선 대조해야 합니다. 임차권등기가 말소된다는 사실과 실제 점유자가 즉시 퇴거한다는 사실은 서로 다릅니다. 낙찰 후에는 인도명령 가능 여부와 개별 명도 절차를 따로 검토해야 합니다.
③ 예상배당표 (신건 매각가 2,423,786,040원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 / 기준 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 26,637,860원 |
| 1. 근저당권 · 남청주신용협동조합 | 1,261,000,000원 | 1,261,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부(단순모형) | - | 1,136,148,180원 |
위 계산은 근저당 채권최고액 기준의 단순 배당모형입니다. 남청주신용협동조합의 실제 신청채권 청구액은 1,060,886,860원이며, 채권최고액 1,261,000,000원과 동일한 금액이 아닙니다. 실제 원금·이자·비용 및 배당요구 관계에 따라 배당액은 달라질 수 있습니다.
매수인 인수액 0원은 배당 시나리오에 기재된 금전 인수 추정치입니다. 이를 모든 점유자와 권리에 대한 무위험 판정으로 확대하면 안 됩니다. 특히 구분지상권 2건은 매각물건명세서에 명시된 별도 인수권리로, 위 배당표에 금액이 잡혀 있지 않다고 해서 소멸하는 권리가 아닙니다.
④ 유찰 시나리오 — 근저당 배당 여력은 있으나 가격 메리트는 별도 검증
실거래 비교자료가 없어 감정가 2,423,786,040원이 시장가격보다 높은지 낮은지 판단할 수 없습니다. 따라서 현재 신건 가격을 저렴하다고 평가하거나 시세 대비 할인율을 제시할 근거가 없습니다. 다만 제시된 회차별 시나리오에서는 매각가격이 내려가더라도 근저당 채권최고액 1,261,000,000원은 전액 배당되는 것으로 계산되어 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가격 | 근저당 배당 | 근저당 미배당 | 단순 잔여금 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건(100%) | 2,423,786,040원 | 1,261,000,000원 | 0원 | 1,136,148,180원 |
| 1회 유찰(80%) | 1,939,028,832원 | 1,261,000,000원 | 0원 | 656,238,544원 |
| 2회 유찰(64%) | 1,551,223,065원 | 1,261,000,000원 | 0원 | 272,310,834원 |
⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)
- 입지. 진천군 진천읍 읍내리 소재 진천삼수초등학교 동측 인근입니다. 주위는 근린상가와 숙박시설 등이 혼재하는 상가지대로 조사됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물 이용. 2~8층은 각층 5개호의 생활숙박시설, 9층은 3개호의 생활숙박시설입니다. 일반 아파트나 일반적인 주거용 다세대주택과 동일한 용도로 전제해서는 안 됩니다.
- 건물 구조·설비. 철근콘크리트구조 및 벽식구조 슬라브지붕 10층 건물입니다. 위생·급배수·난방·승강기·소방설비 등이 설치된 것으로 조사됐습니다.
- 토지. 토지면적 234.0㎡, 지목 대, 일반상업지역입니다. 지형은 평지·사다리형이며 도로 접면은 세로한면(가)로 조사됐습니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역 외에 도시재생 활성화지역, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역 등이 포함되어 있습니다. 개별 제한사항과 실제 이용 가능 범위는 토지이용계획 및 관련 고시를 확인해야 합니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 조사됐습니다. 다만 이는 감정평가상 조사 결과이므로 실제 시설 상태와 사용승인 관련 서류는 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 생활숙박시설이라는 특수 용도에 다수 임차권과 점유관계가 결합된 물건입니다. 실거래 비교자료가 없어 거래 유동성과 적정 매각가격을 정량적으로 판단할 수 없습니다.
⑥ 입찰 전 필수 체크리스트
- 구분지상권 원본 확인. 목록 4번 을구 6번 및 목록 5번 을구 8번의 도시가스 배관 목적 구분지상권을 반드시 확인하세요. 설정 범위, 배관 위치, 존속기간, 유지·보수 및 토지 이용 제한을 등기부와 도면으로 대조해야 합니다.
- 임차권 17건의 배당관계 확인. 등기상 보증금 합계는 715,000,000원입니다. 각 임차인의 실제 계약금액, 전입일, 점유개시일, 확정일자, 배당요구 여부, 소액임차인 해당 여부와 최우선변제 가능성을 원본 서류로 확인하세요.
- 전입·점유 미상 임차인 확인. 주라에바아실라혼·박동호·윤태호는 전입 또는 점유 관련 정보가 미상으로 표시되어 있습니다. 대항력 여부와 매수인 승계 가능성을 확인하기 전에는 안전하다고 단정하지 마세요.
- 305호 유시현의 전입일 대조. 등기부에는 2023.08.31, 현황·명세서 집계에는 2025.11.07로 기재되어 있습니다. 전입 및 점유 관련 원본 자료를 대조해야 합니다.
- 추가 점유자 확인. 201호 정연우, 202호 이지민, 303호 차추옥, 401호 (주)거안·이경아 등 추가 점유기록이 있습니다. 호실별 실제 점유자와 계약자, 보증금, 전입일을 확인하고 중복 기재 여부도 정리해야 합니다.
- 명도 비용·일정. 임차권등기 말소와 실제 인도는 별개입니다. 호실별 점유 상태, 임차권자와 현 점유자의 동일성, 배당요구 여부, 퇴거 협의 및 인도명령 가능성을 검토하세요.
- 생활숙박시설 용도 확인. 건물의 실제 이용상태는 생활숙박시설입니다. 일반 주택으로 사용하거나 전환할 수 있다고 가정하지 말고, 건축물대장·사용승인·숙박업 관련 요건 및 실제 운영 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 등기상 읍내리 91-21, 91-26과 매각 대상 토지·건물의 범위가 일치하는지 확인하세요. 매각물건명세서의 목록별 표시와 현황을 대조해야 합니다.
- 당해세·관리비·시설 상태. 배당모형에 반영되지 않은 당해세와 최우선변제 가능액을 확인하고, 생활숙박시설의 공용관리비·장기 체납액 및 시설 유지보수 상태를 점검하세요.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가만으로 적정 입찰가를 산정하지 마세요. 유사 생활숙박시설 거래사례와 실제 운영수익을 확인한 후 입찰 상한을 정해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 임차권등기명령 및 배당요구 관련 서류를 모두 대조하세요.
맺으며 — “근저당이 말소된다고 모든 권리가 깨끗해지는 것은 아니다”
청주 2026타경25는 신건 감정가와 최저매각가가 2,423,786,040원인 진천읍의 생활숙박시설·토지 일괄매각 물건입니다. 말소기준권리 이후 설정된 임차권등기 17건은 등기상 매각으로 소멸 예정이며, 기재 보증금 합계는 715,000,000원입니다. 그러나 현황조사상 추가 점유자가 존재하고 일부는 보증금이나 전입일이 확인되지 않아 임차인·명도 위험을 단순히 0원으로 확정할 수 없습니다.
가장 중요한 부분은 도시가스 배관 소유 목적의 구분지상권 2건이 명시적 인수권리라는 점입니다. 이 권리는 근저당권 및 후순위 압류·임차권의 매각소멸과 별도로 확인해야 합니다. 또한 단순 배당모형의 잔여금 1,136,148,180원은 임차인 최우선변제와 당해세가 반영되지 않은 금액입니다. 실제 소유자 교부액이나 임차인 배당액으로 확정할 수 없습니다.
실거래 비교자료도 없어 현재 감정가가 시세보다 저렴한지 판단할 근거가 없습니다. 생활숙박시설이라는 용도 특성, 다수 임차권등기, 추가 점유자, 구분지상권 인수 및 미상 권리관계를 함께 고려해야 합니다.
