청주지방법원 2026타경289. 청주시 청원구 율량동에 소재하는 토지와 공사중단 건물이 포함된 경매입니다. 등기와 감정평가 내용상 건물의 용도는 제1·2종 근린생활시설(소매점·일반음식점)이며, 철근콘크리트구조의 지하 3층·지상 1층·옥탑 1층 건물입니다. 건축공사가 중단되어 내부 콘크리트가 노출된 상태이고, 건축법상 사용승인도 받지 못했습니다.
권리관계도 복잡합니다. 2023.12.20. 민병성의 가압류 600,000,000원이 말소기준권리이며, 이후 문창신용협동조합의 근저당권 2건과 다수의 가압류·압류가 설정됐습니다. 이들 후순위 등기상 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 유치권은 등기상 말소 여부만으로 결론낼 수 없는 별개의 문제입니다. 실제 점유와 피담보채권, 공사 관련 채권의 성격 등을 확인해야 하므로, 이 물건의 핵심은 등기부보다 현장 점유·공사중단·인허가 문제에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경289 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 청원구 율량동 산123-31 |
| 등기 건물 소재지 | 충청북도 청주시 청원구 율량동 192-10 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 공사중단 근린생활시설 |
| 건물 용도 | 제1·2종 근린생활시설(소매점·일반음식점) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 평지붕 · 지하 3층·지상 1층·옥탑 1층 |
| 건축 상태 | 공사중단 · 사용승인 미취득 |
| 매각 방식 | 일괄매각 · 컨테이너 매각 제외 |
| 소유자 | 하유채 (단독소유) |
| 감정가 | 5,505,632,000원 |
| 최저매각가 | 5,505,632,000원 (신건 · 유찰 0회) |
| 신청채권자 | 문창신용협동조합 |
| 신청채권액 | 3,733,381,900원 |
| 말소기준권리 | 2023.12.20. 민병성 가압류 · 600,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.18 |
| 등기부 발급일 | 2026.11.05 |
① 권리 흐름 — 가압류가 말소기준, 유치권은 별도
말소기준권리는 2023.12.20. 접수된 민병성의 가압류입니다. 이후 설정된 근저당권과 가압류·압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 다만 국세·지방세 관련 압류가 존재하므로 실제 배당에서 조세채권의 우선순위와 법정기일은 별도로 확인해야 합니다.
② 유치권 점유 주장 — 이 사건의 최대 위험
현황조사에는 공사대금 등과 관련하여 5개 명칭의 업체 또는 업체군이 유치권 점유자로 기재되어 있습니다. 이들은 주거용 임차인으로 확인된 사람들이 아니라 공사비 등을 근거로 점유를 주장하는 관계자입니다. 유치권의 성립 여부는 불분명하며, 실제 점유 범위와 채권액도 확정되지 않았습니다.
| 점유 주장자 | 주장 내용 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| ㈜대영토건 | 시공사 · 토목공사 및 용역비용 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
| 가나설비 | 기계설비 비용 · 기재 보증금 6,000원 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
| 이오삼건설 | 외벽 및 골조공사 비용 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
| 그린홈창호 | 창호공사 등 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
| 동명ENG / 신세기ENC | 전기·통신·소방설비 비용 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
대항력 '가능·미상'은 실제 대항력이 인정된다는 뜻이 아니라 점유 및 임대차 관련 요건을 확인할 수 없다는 표시입니다. 공사업체의 유치권 성립 여부는 임차인의 대항력·우선변제권과 별도로 판단해야 합니다. 가나설비의 6,000원은 기재된 보증금 수치를 그대로 표시한 것이며, 유치권 피담보채권액으로 확정하거나 다른 공사대금과 합산하지 않았습니다.
③ 예상배당표 (매각가 5,505,632,000원 가정)
신건 최저매각가에 낙찰된다고 가정한 예상배당입니다. 집행비용을 제외하고 채권자들에게 배분되는 금액은 5,448,175,680원이며, 예상 채권 총액 5,774,061,228원에 비해 325,885,548원이 부족합니다. 소유자에게 돌아가는 예상 잔여금은 없습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 57,456,320원 |
| 1. 갑구 2번 가압류 · 민병성 | 600,000,000원 | 600,000,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당 · 문창신용협동조합 | 3,240,000,000원 | 3,240,000,000원 |
| 3. 을구 2번 근저당 · 문창신용협동조합 | 700,000,000원 | 700,000,000원 |
| 4. 갑구 3번 가압류 · 주식회사신세기이앤씨 | 159,290,000원 | 159,290,000원 |
| 5. 갑구 5번 가압류 · 강봉수 | 59,000,000원 | 59,000,000원 |
| 6. 갑구 6번 가압류 · 주식회사 송도건축사사무소 | 210,000,000원 | 210,000,000원 |
| 7. 갑구 7번 가압류 · 오준구 | 53,617,808원 | 53,617,808원 |
| 8. 갑구 9번 가압류 · 주식회사 두원엔지니어링 | 152,153,420원 | 152,153,420원 |
| 9. 갑구 10번 가압류 · 김재윤 | 600,000,000원 | 274,114,452원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용은 추정치이며, 근저당 배당은 채권최고액을 기준으로 계산한 시뮬레이션입니다. 실제 채권 잔액, 조세채권의 우선순위, 당해세, 임차인 최우선변제 등은 확정 배당과 차이가 있을 수 있습니다. 미배당 채권액은 낙찰자가 그 금액을 그대로 인수한다는 의미가 아닙니다.
④ 유찰 시나리오 — 낮아지는 가격, 그대로 남는 위험
| 회차 | 매각가 | 예상 미배당 | 명세서상 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 5,505,632,000원 | 325,885,548원 | 0원 |
| 1회 유찰(80%) | 4,404,505,600원 | 1,416,000,684원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 3,523,604,480원 | 2,288,092,793원 | 0원 |
배당 시뮬레이션상 낙찰자의 인수액은 모든 회차에서 0원입니다. 그러나 이는 유치권 관련 추가 부담까지 0원으로 확정한 계산이 아닙니다. 유치권이 성립한다면 점유 해소와 공사대금 관련 분쟁으로 별도 비용이 발생할 가능성이 남습니다.
⑤ 공사중단 건물 — 사용승인이 중요한 이유
감정평가 내용상 이 건물은 건축공사가 중단된 상태이며, 건축법에 따른 사용승인을 받지 못했습니다. 외벽은 돌붙임 등으로 마감되어 있으나, 내부 벽과 바닥에는 콘크리트가 노출되어 있고 설비내역 역시 확인되지 않았습니다.
| 공사 진행 상태 | 건축공사 중단 |
|---|---|
| 건축법상 사용승인 | 미취득 |
| 예정 용도 | 제1·2종 근린생활시설(소매점·일반음식점) |
| 외벽 | 돌붙임 등 마감 |
| 내벽·바닥 | 공사중단 상태 · 콘크리트 노출 |
| 창호 | 샷시 창호 |
| 설비 | 확인되지 않음 |
| 매각 제외 | 컨테이너 |
⑥ 공매공고 — 경매와 공매의 진행 관계 확인
갑구 압류와 관련하여 2026.03.18. 한국자산관리공사의 공매공고가 부기등기되어 있습니다. 공매공고에 기재된 사건은 2026-00159-001입니다.
⑦ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청북도 청주시 청원구 율량동 소재 동청주세무서 남동측 근거리에 위치합니다. 주변에는 근린생활시설, 단독주택, 자연림 등이 분포합니다.
- 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하고, 주변에 버스정류장이 소재하여 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 토지 이용. 자연녹지지역·도시지역에 속하며, 준보전산지·가축사육제한구역과 대로1류 관련 사항이 확인됩니다. 일부 토지는 공부상 임야이나, 현황은 개발행위 허가와 토목공사를 거쳐 건축이 진행 중인 상태입니다.
- 토지 지표. 토지 관련 자료에는 면적 75.0㎡, 공시지가 158,200원/㎡, 지목 임야, 완경사·부정형, 광대로한면 등의 사항이 기재되어 있습니다. 해당 수치를 일괄매각 전체 토지면적으로 간주해서는 안 됩니다.
- 건축허가. 건축허가를 받아 건축이 진행되던 토지·건물이지만 공사가 중단되었습니다. 인허가 사항이 변경되면 부동산 가치에도 영향을 줄 수 있습니다.
- 환금성. 사용승인을 받지 못한 근린생활시설과 공사중단 건물이라는 특성상 일반적인 완공 상가와 동일한 매각·임대 가능성을 전제할 수 없습니다. 정상 사용 가능성과 후속 투자비를 확인해야 가치 산정이 가능합니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 유치권 점유 현황. ㈜대영토건, 가나설비, 이오삼건설, 그린홈창호, 동명ENG / 신세기ENC의 실제 점유 여부와 점유 범위를 확인하세요.
- 유치권 성립 요건. 공사계약서·공사내역·기성금·미지급 공사대금·점유 개시 시점과 공사채권의 변제기 등을 확인하세요. 유치권의 주장과 법적 성립은 다릅니다.
- 명세서상 인수권리. 명시적인 인수권리는 없지만, 유치권 관련 점유 해소 비용은 별도로 검토해야 합니다.
- 사용승인 가능성. 건축허가의 유효성, 설계변경 가능 여부, 공사 재개 조건과 사용승인에 필요한 절차를 관계 관청에 확인하세요.
- 잔여공사비. 건물 내부가 공사중단 상태이므로 잔여공사 물량과 추가 공사비를 별도로 산정해야 합니다.
- 토지·건물 목록 대조. 율량동 산123-31과 율량동 192-10 등 표시된 부동산의 관계와 일괄매각 범위를 확인하세요.
- 공매 진행 확인. 한국자산관리공사 공매공고와 법원 경매의 진행 관계를 확인하세요.
- 매각 제외 물건. 컨테이너는 매각 대상에서 제외되므로 현장 시설물과 소유권 범위를 구분해야 합니다.
- 조세채권. 국세와 지방세 압류가 존재하므로 조세채권의 우선순위 및 실제 배당 변동 가능성을 확인하세요.
- 적정 응찰가. 유찰에 따른 가격 하락만 보지 말고 유치권 분쟁비용, 잔여공사비, 사용승인 관련 비용, 정상적인 활용 가능성을 함께 반영하세요.
- 원본 서류 확인. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축허가 서류 및 관련 공매 진행 상태를 확인하세요.
맺으며 — “등기는 정리되어도 현장은 정리되지 않을 수 있다”
이 사건은 후순위 근저당권과 가압류가 매각으로 소멸한다는 사실만으로 투자 안전성을 판단하기 어려운 물건입니다. 매각물건명세서에는 명시적인 인수권리가 없지만, 유치권 점유 주장 5건이 존재하고 건물은 사용승인을 받지 못한 공사중단 상태입니다. 공매공고도 별도로 존재합니다.
신건 최저매각가 5,505,632,000원에 낙찰된다고 가정하면 예상 채권 미배당액은 325,885,548원입니다. 그러나 미배당액은 낙찰자의 인수액과 다르며, 실제 유치권이 성립하는 경우의 부담이나 후속 공사비는 이 배당계산에 포함되지 않습니다.
현재 가격이 저렴하다고 판단할 근거도 충분하지 않습니다. 사용승인 가능성, 유치권의 성립 여부, 공사대금과 점유 관계, 공매 진행 상태를 확인하기 전에는 적정 매수가를 신뢰성 있게 산정하기 어렵습니다.
