청주지방법원 2026타경300. 충청북도 청주시 상당구 금천동 293, 유니온빌딩 2층 201호에 대한 근린시설 경매입니다. 감정평가상 집합건축물대장의 용도는 일반게임제공업의 시설이며, 조사 당시 현황은 공실입니다. 그런데 이 물건은 단순히 한 호실만 확인하고 끝낼 수 있는 구조가 아닙니다. 201호와 202호 사이의 중간 벽체를 철거해 하나의 공간으로 이용하고 있고, 매각물건명세서에는 목록 1번과 2번의 일괄매각이 명시돼 있습니다.
권리의 기준은 비교적 명확합니다. 2015년 7월 3일 설정된 청천농업협동조합의 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 2026년 8월 10일 신청된 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 등기상 근저당권은 1건이며, 현재 유효한 압류·가압류는 확인되지 않습니다.
다만 임차인 조사에는 김종우 씨가 등재돼 있습니다. 전입일은 2018년 7월 18일로 기준 근저당권보다 늦기 때문에 대항력은 없습니다. 그렇다고 임차관계를 무시해서는 안 됩니다. 보증금과 차임, 우선변제 여부가 확인되지 않고, 감정평가서의 공실 조사와 임차인 조사 내역도 함께 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경300 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 상당구 금천동 293 유니온빌딩 2층 201호 도로명: 충청북도 청주시 상당구 산성로92번길 17 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 일반게임제공업의 시설 · 감정평가 당시 공실 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트슬래브지붕 8층 근린생활시설 · 해당 물건 2층 |
| 소유자 | 표순원 (2011.04.28. 임의경매로 인한 매각으로 소유권 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 504,500,000원 / 504,500,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 청천농업협동조합 / 240,212,829원 |
| 말소기준권리 | 2015.07.03. 을구 8번 근저당권 · 청천농업협동조합 · 채권최고액 312,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.18 |
| 매각 조건 | 일괄매각(목록 1번 및 2번 · 벽체 구분 없이 이용) |
① 권리 흐름 — 2015년 근저당이 기준이다
이 사건의 말소기준권리는 을구 8번 근저당권입니다. 2015년 7월 3일 청천농업협동조합이 채권최고액 312,000,000원으로 설정했으며, 채무자와 소유자는 표순원입니다.
이후 2026년 8월 10일 청주지방법원의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 말소기준권리보다 뒤에 있는 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 등기된 근저당권과 압류·가압류 등은 이미 말소된 내역으로, 현재 살아 있는 권리와 구별해야 합니다. 특히 2022년 청주시 압류도 2022년 7월 8일 말소된 내역입니다.
② 임차인 분석 — 대항력은 없지만 보증금 확인은 필요하다
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김종우 | 2018.07.18 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
현황조사와 매각물건명세서에 김종우 씨가 등재돼 있습니다. 전입일은 2018년 7월 18일이며, 말소기준권리인 2015년 7월 3일 근저당권 설정 이후입니다.
감정평가서에는 201호와 202호 사이의 벽체를 철거해 하나의 공간으로 이용하고 있으며, 현황은 공실이라고 기재돼 있습니다. 임차인 조사 내역과 현황 공실이 함께 존재하므로, 김종우 씨의 현재 점유 여부와 실제 영업·퇴거 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
매각물건명세서에는 인수권리 해당사항 없음으로 표시돼 있습니다. 다만 임차인의 보증금 및 배당 관련 정보가 미상인 만큼, 실제 명도 협의나 배당요구 여부까지 확인하지 않고 모든 임차 관련 비용이 없다고 단정해서는 안 됩니다.
③ 시세 및 가격 판단 — 비교 거래 확인 전에는 가격 메리트 판단 불가
현재 최저매각가는 감정가와 동일한 504,500,000원입니다. 유찰이 없는 신건으로, 감정가의 100%에서 입찰이 시작됩니다.
다만 이 물건은 일반 아파트나 주거용 오피스텔이 아니라 근린시설입니다. 일반게임제공업의 시설로 평가됐고, 감정평가 당시 공실이며, 201호와 202호를 하나의 공간으로 사용한 이력이 있습니다. 따라서 일반적인 상가 시세만으로 가격을 판단하기보다 해당 건물의 동일 층·유사 용도 거래와 실제 이용 가능한 면적 및 일괄매각 조건을 함께 검토해야 합니다.
| 입찰 시나리오 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 매수인 인수액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건) | 504,500,000원 | 100% | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 403,600,000원 | 80% | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 322,880,000원 | 64% | 0원 |
유찰 시나리오는 감정가 대비 80%·64%를 적용한 최저매각가입니다. 실제 매각 결과나 적정 시세를 의미하지 않으며, 취득세·명도비·관리비 등 부대비용도 포함하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 504,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 / 기준 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 7,445,000원 |
| 1. 근저당 · 청천농업협동조합 | 312,000,000원 | 312,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 185,055,000원 |
신건 감정가인 504,500,000원을 기준으로 한 배당 추정에서는 집행비용 7,445,000원, 청천농업협동조합 근저당권 312,000,000원을 배분하고 소유자에게 185,055,000원이 남는 구조입니다.
주의: 근저당권의 312,000,000원은 채권최고액 기준입니다. 실제 신청채권 청구액은 240,212,829원으로, 두 금액은 서로 다릅니다. 실제 대출 잔액과 확정 배당액은 별도 확인이 필요합니다. 위 배당표는 채권최고액을 기준으로 한 추정이며, 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·물건 특성 및 환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 청주시 상당구 금천동 소재 청주동중학교 북서측 인근입니다. 주변에는 상업·업무시설이 집중돼 있고, 배후에는 대단위 아파트 단지가 위치한 상업지역입니다.
- 교통. 일반 차량 접근이 양호하며, 북서측 방향으로 도보 약 3분 거리에 용담우체국 노선버스 정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 편익은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남서측 방향으로 산성로92번길과 접하고 있습니다. 도로 폭은 약 15~16m이며 아스팔트 포장도로입니다.
- 용도지역. 근린상업지역이며 도시지역·상업용지·지구단위계획구역에 해당합니다. 상업용지의 건폐율은 70% 이하, 용적률은 900% 이하로 기재돼 있습니다.
- 토지. 토지 지목은 대이며, 평지·세로장방형으로 평가됐습니다. 공시지가는 1,305,000원/㎡입니다.
- 건물 설비. 지하주차장, 승강기, 화재탐지, 소화전, 위생·급배수설비 및 기본 전기시설 등이 설치돼 있습니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 일반게임제공업의 시설이며, 감정평가 당시 공실입니다. 201호와 202호 사이의 중간 벽체를 철거해 하나의 공간으로 사용하고 있습니다.
- 일괄매각. 매각물건명세서에 목록 1번 및 2번의 일괄매각이 명시돼 있습니다. 입찰자는 201호만 단독으로 취득하는 구조라고 오해하지 말고 매각목록과 감정평가 범위를 대조해야 합니다.
- 물건 상태. 감정평가상 공부와 현황 사이에 차이가 없고 위반건축물 사항은 없는 것으로 기재됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각목록 확인. 목록 1번과 2번 일괄매각 조건을 원본 매각물건명세서와 감정평가서에서 확인하세요. 201호·202호의 권리 및 면적 범위, 일괄매각 대상 전체를 정확하게 대조해야 합니다.
- 벽체 철거 상태. 201호와 202호 사이 벽체가 철거돼 하나의 공간으로 이용되고 있습니다. 낙찰 후 분리 이용이 가능한지, 원상회복에 필요한 공사와 비용이 있는지 확인하세요.
- 임차인 김종우. 2018.07.18. 전입으로 대항력은 없지만 보증금·차임·확정일자 및 현재 점유 여부는 확인이 필요합니다. 임대차계약서와 현장 점유관계를 대조하세요.
- 우선변제 확인. 보증금과 사업자등록, 점유, 임대차계약 및 배당요구 여부를 확인하세요. 대항력 없음과 최우선변제 가능성은 별개의 문제입니다.
- 공실 확인. 감정평가 당시 공실로 조사됐으나 임차인 조사 내역도 존재합니다. 현재 실제 점유자, 영업 여부, 시설물 및 내부 잔존물 상태를 현장에서 확인하세요.
- 실거래 비교. 일반 주거용 부동산이 아닌 근린시설입니다. 동일 건물 또는 인근 유사 상업시설의 거래사례와 임대수요를 확인한 뒤 응찰가 상한을 결정하세요.
- 배당·채무 확인. 근저당 채권최고액 312,000,000원과 신청채권 청구액 240,212,829원은 다른 금액입니다. 실제 채무 잔액과 배당요구 관계를 확인하세요.
- 관리비·세금. 체납 관리비 중 매수인이 부담할 수 있는 공용부분과 당해세 등 배당 추정에서 빠진 항목을 관리주체 및 관련 기관에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각목록을 서로 대조한 뒤 입찰하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “입찰 안전”은 다르다
청주지방법원 2026타경300은 권리의 기준이 명확한 물건입니다. 2015년 청천농업협동조합 근저당권이 말소기준권리이고, 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 김종우 씨의 전입일도 기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 산정상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 권리 인수액이 0원이라고 해서 입찰 위험까지 0원인 것은 아닙니다. 임차인의 보증금과 우선변제 여부가 미상이고, 감정평가 당시 공실로 조사된 사실과 임차인 조사 내역을 함께 확인해야 합니다. 무엇보다 201호와 202호를 벽체 구분 없이 이용하는 상태에서 목록 1번과 2번이 일괄매각된다는 조건이 중요합니다.
감정가 504,500,000원에 대해서도 비교 실거래가 확인되지 않아 가격 경쟁력을 판단할 수 없습니다. 1회 유찰 시 403,600,000원, 2회 유찰 시 322,880,000원이라는 가격 시나리오는 존재하지만, 이를 곧바로 저렴한 가격이라고 볼 수는 없습니다.
권리 인수는 낮은 편, 임차·이용상태 확인은 필수, 가격 판단은 보류. 이 물건의 핵심은 등기부만 보는 것이 아니라 일괄매각 범위와 실제 점유·시설 상태를 확인하고, 근린시설의 적정 시세를 별도로 검증하는 데 있습니다.
