청주지방법원 2026타경307. 충청북도 청주시 서원구 수곡동에 자리한 삼일아파트 가동 5층 5호입니다. 감정가 85,000,000원이 그대로 최저매각가인 신건으로, 채권자 조유진의 강제경매 신청에 따라 매각이 진행됩니다. 등기부에는 현재 유효한 근저당권이 없으며, 2023.03.08. 조유진 명의 가압류 80,000,000원이 말소기준권리입니다. 따라서 등기상 가압류 및 그 이후의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 등기상 권리가 정리된다는 사실만으로 매수인 부담까지 모두 없어지는 것은 아닙니다. 조유진의 전입신고일은 2022.05.13. 말소기준 가압류보다 앞섭니다. 실제 주택 인도와 점유 요건을 갖추었다면 대항력이 문제 될 수 있는데, 보증금과 확정일자, 실제 임대차관계가 확인되지 않았습니다. 더욱이 임차인으로 신고된 조유진과 가압류 채권자·경매 신청채권자가 동일하므로 일반적인 임차인 사건과 구별하여 살펴야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경307 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 서원구 수곡동 43-3 삼일아파트 가동 5층 5호 |
| 도로명주소 | 충청북도 청주시 서원구 구룡산로 412 |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) · 5층 건물 중 5층 · 비교 대상 전용면적 60.84㎡ |
| 건물구조 | 라멘조·조적조 슬래브지붕 · 외벽 몰탈 위 페인팅 · 벽지 및 일부 타일 마감 |
| 소유자 | 윤가인 (2016.12.14. 윤미성에서 개명) |
| 소유권 취득 | 2016.01.08. · 거래가액 92,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 85,000,000원 / 85,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 조유진 / 40,300,900원 |
| 말소기준권리 | 2023.03.08. 가압류 · 조유진 · 80,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.18. |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸과 임차인 인수는 별개
② 임차인 분석 — 동일인 관계가 핵심
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 조유진 | 2022.05.13. | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
실제 임차인으로 신고된 인원 1명 · 배당요구 신고일 2026.10.16. · 보증기관 대위·승계 신고 없음.
| 임차인 | 조유진 |
|---|---|
| 전입신고 | 2022.05.13. (말소기준권리보다 이전) |
| 확정일자 | 미상 |
| 임차보증금 | 미상 |
| 배당요구 | 신고 · 2026.10.16. |
| 대항력 | 가능·미상 주택 인도 및 실제 임대차 확인 필요 |
| 우선변제권 | 미상 확정일자 확인 필요 |
| 보증기관 승계 | 해당 없음 |
| 매수인 인수 | 미확정 · 보증금 및 배당 결과 확인 필요 |
- 임차인 신고: 2022.05.13. 전입 · 2026.10.16. 배당요구
- 가압류 채권자: 2023.03.08. 청구금액 80,000,000원
- 강제경매 신청채권자: 청구금액 40,300,900원
매각물건명세서에는 명시된 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음, 임차인보다 우선하는 조세·공과금채권 없음으로 기재되어 있습니다. 이는 긍정적인 요소이지만, 보증금 미상의 선순위 전입자에 관한 확인을 생략해도 된다는 뜻은 아닙니다. 명세서의 기재와 실제 임대차 성립·대항력·배당관계를 함께 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 평균만 보면 놓치는 가격 신호
삼일아파트는 50세대 규모로 1984.09.04. 준공되었습니다. 비교 대상 면적은 60.84㎡이며, 최근 거래에는 62.82㎡와 65.52㎡ 거래도 포함되어 있습니다. 전체 12건 평균은 90,666,666원입니다. 그러나 오래된 거래가 다수 포함되어 있으므로 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선 확인해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 60.84㎡ | 3 | 83,000,000원 |
| 2025.08 | 65.52㎡ | 2 | 105,000,000원 |
| 2023.06 | 60.84㎡ | 3 | 95,000,000원 |
| 2022.04 | 60.84㎡ | 4 | 110,000,000원 |
| 2022.01 | 62.82㎡ | 2 | 97,000,000원 |
| 2021.12 | 62.82㎡ | 4 | 100,000,000원 |
| 2021.10 | 62.82㎡ | 3 | 95,000,000원 |
| 2021.10 | 62.82㎡ | 4 | 82,000,000원 |
| 2021.10 | 60.84㎡ | 5 | 82,000,000원 |
| 2021.10 | 60.84㎡ | 4 | 75,000,000원 |
| 2021.09 | 62.82㎡ | 4 | 77,000,000원 |
| 2021.09 | 60.84㎡ | 3 | 87,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 90,666,666원 |
| 전체 거래 평균 | 90,666,666원 (12건) |
|---|---|
| 최근 12개월 평균 | 94,000,000원 (2건) |
| 최신 거래 | 83,000,000원 (2026.06 · 60.84㎡ · 3층) |
| 전체 최저 / 최고 | 75,000,000원 / 110,000,000원 |
| 최저가 ÷ 전체 평균 | 93.8% |
| 최저가 ÷ 최근 평균 | 90.4% |
| 최근 거래 추세 | +4.4% (과거 거래 대비) |
최근 거래 추세 지표는 +4.4%로 나타나지만, 최근 12개월 평균은 단 2건으로 구성되어 있습니다. 특히 최신 거래는 동일 비교면적 60.84㎡의 83,000,000원으로, 본건 최저가 85,000,000원보다 낮습니다. 따라서 최근 평균 대비 90.4%라는 수치만으로 신건 가격을 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 85,000,000원 가정)
다음은 제공된 채권금액을 각각 배당 항목에 반영한 추정표입니다. 임차보증금이 확인되지 않은 상태이므로 실제 배당표나 확정 인수액으로 해석해서는 안 됩니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,930,000원 |
| 1. 갑구 4번 가압류 · 조유진 | 80,000,000원 | 80,000,000원 |
| 2. 갑구 5번 경매개시결정 · 조유진 | 40,300,900원 | 3,070,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 가정 매각대금 | 85,000,000원 |
|---|---|
| 집행비용 | 1,930,000원 |
| 채권자 총청구 | 120,300,900원 |
| 채권자 예상배당 | 83,070,000원 |
| 채권 미배당 | 37,230,900원 |
| 소유자 잔여 | 0원 |
| 배당모형상 인수 | 0원 (임차보증금 미반영) |
| 실제 매수인 인수 | 미확정 |
집행비용은 추정액이며 임차인 배당, 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 가압류와 강제경매의 채권자가 모두 조유진으로 표시되므로 두 청구가 별개 채권인지, 동일 채권의 중복 계상인지 확인해야 합니다. 아래 배당차트는 추정표의 원금액만 시각화한 것이며 실제 배당순위나 지급액을 확정하지 않습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가와 실제 취득금액을 구분
| 회차 | 최저가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 85,000,000원 | 37,230,900원 | 미확정 |
| 1회 유찰 (80%) | 68,000,000원 | 53,924,900원 | 미확정 |
| 2회 유찰 (64%) | 54,400,000원 | 67,280,100원 | 미확정 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 청주교육대학교 북동측 인근으로, 주변에는 아파트단지·공동주택·근린생활시설이 혼재합니다. 주위환경은 대체로 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근 간선도로와 연결됩니다. 일반차량 접근성과 대중교통 이용여건은 모두 보통 수준입니다.
- 건물. 1984.09.04. 준공된 50세대 아파트입니다. 라멘조·조적조 슬래브지붕의 5층 건물이며, 본건은 최상층입니다. 전기·난방·위생·급배수설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 부정형 평지의 공동주택 부지로 제1종일반주거지역에 속합니다. 소로1류·소로3류에 접하며 공시지가는 670,400원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·가축사육제한구역에 해당합니다. 공부와의 차이는 보고되지 않았고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 50세대 소규모 단지이며 최근 12개월 거래 표본은 2건입니다. 과거 거래 범위는 75,000,000원부터 110,000,000원까지로 넓어 매수가격과 향후 재매각가격을 보수적으로 판단할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 조유진의 임대차계약서, 보증금 액수, 보증금 지급 여부, 실제 임대차 성립 여부를 확인해야 합니다. 현재 가장 중요한 미해결 사항입니다.
- 대항력 확인. 2022.05.13. 전입신고가 실제 주택 인도·점유와 연결되는지 확인하세요. 전입일이 빠르다는 사실만으로 대항력 확정을 대신할 수 없습니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 확정일자 유무와 2026.10.16. 배당요구 신고의 내용, 배당요구가 적법하게 이루어졌는지를 원본 문서로 확인하세요.
- 채권 중복 여부. 조유진 명의 가압류 청구금액 80,000,000원과 강제경매 신청 청구금액 40,300,900원이 별개의 채권인지 대조하세요. 동일인의 임차인 신고와도 연결해 살펴야 합니다.
- 인수권리 재확인. 매각물건명세서에는 명시된 인수권리가 없다고 기재되어 있으나, 보증금 미상 선순위 전입자의 실제 권리와 배당 후 인수 가능성을 확인해야 합니다.
- 실거래 비교. 최근 12개월 평균 94,000,000원과 최신 거래 83,000,000원을 함께 검토하세요. 최저가가 최신 거래보다 높으므로 가격 할인 여부를 단정해서는 안 됩니다.
- 현장 확인. 최상층 아파트의 누수·결로·방수 상태, 난방·배관, 내부 수선 상태를 살펴보세요.
- 점유·명도. 실제 점유자와 임차인 조유진의 점유 여부 및 법적 지위를 확인하고, 그 결과에 따라 인도·명도 비용과 절차를 검토하세요.
- 관리비 체납. 공용부분 관리비 체납 여부와 낙찰 후 부담 가능성을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·문건접수내역·실거래 원본을 입찰 전에 재확인하세요.
맺으며 — “가격보다 먼저 보증금을 확인해야 한다”
청주 삼일아파트 가동 5층 5호는 현재 최저매각가가 85,000,000원입니다. 최근 12개월 평균 94,000,000원보다 낮은 가격이지만, 최신 실거래 83,000,000원보다 높아 신건 자체에 확실한 가격 메리트가 있다고 판단하기 어렵습니다.
등기상 권리관계는 상대적으로 단순합니다. 현재 유효한 근저당권이 없으며 조유진의 가압류가 말소기준권리이고, 경매로 해당 가압류와 강제경매개시결정이 소멸합니다. 그러나 2022.05.13. 전입한 조유진의 임차보증금이 미상이라는 사실이 전체 권리분석의 불확실성을 높입니다.
특히 조유진이 임차인 신고자이면서 가압류 채권자이자 경매 신청채권자로 등장한다는 점에서 실제 임대차 성립과 채권관계 확인이 필수적입니다. 보증금이 확인되지 않으면 매수인 실질취득금액을 계산할 수 없고, 낙찰가가 낮아져도 대항력 있는 미배당 보증금을 인수할 가능성을 배제할 수 없습니다.
