부산지방법원 2025타경101116. 부산 사상구 모라동 우신모라아파트 상가동 4층 406호입니다. 소재지가 아파트 단지 안에 있지만, 감정평가상 실제 이용상태는 근린생활시설(배꼽한의원)입니다. 건물은 1992년 6월 16일 사용승인된 철근콘크리트조 건물로, 지하 2층부터 지상 6층까지 구성되어 있고 경매 대상은 4층입니다.
현재 등기상 소유자는 김병곤입니다. 2005년 6월 3일 경남은행 근저당권이 설정됐고, 이 권리를 기준으로 후순위 권리의 소멸 여부를 살펴봐야 합니다. 이후 서울보증보험과 하나은행의 가압류, 사상구의 압류, 경남은행의 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 등기부에는 회생절차개시와 폐지 이력도 확인됩니다.
이 사건에서 중요한 것은 단순한 채권의 숫자보다 상가 점유관계, 실제 배당순위, 그리고 상업용 부동산으로서의 가격 적정성입니다. 특히 경남은행 근저당의 채권최고액이 일본 엔화로 표시되어 있어 실제 피담보채권 및 배당액 확인이 필수적입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101116 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 모라동 1362 우신모라아파트 상가동 4층 406호 도로명주소: 부산광역시 사상구 백양대로 884 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 상가동 근린생활시설(배꼽한의원) 사건상 용도 표기: 대지 |
| 건물구조 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 지하 2층 / 지상 6층 중 4층 |
| 사용승인 | 1992.06.16 |
| 소유자 | 김병곤 (단독소유) |
| 감정가 | 353,000,000원 |
| 최저매각가 | 84,755,000원 (4회 유찰 · 감정가의 24.01%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 경남은행 / 26,498,357원 |
| 말소기준권리 | 2005.06.03 경남은행 근저당권 채권최고액 일본화 20,000,000엔 |
| 매각기일 | 2026.11.05 |
| 임대관계 | 미상 · 실제 점유 및 임대차 확인 필요 |
| 위반건축물 | 위반사항 확인되지 않음 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2005년 경남은행 근저당
핵심 말소기준권리는 2005.06.03 경남은행 근저당권입니다. 채권최고액은 일본화 20,000,000엔으로 표시되어 있습니다. 이 권리를 기준으로 뒤에 설정된 서울보증보험 가압류, 하나은행 가압류, 사상구 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.
과거 제찬열 관련 가등기와 새부산신용협동조합 관련 가처분·가압류 등은 이미 말소된 이력이 있습니다. 국민은행 근저당과 김정숙 근저당도 등기상 말소되었습니다. 회생절차는 2025년 폐지됐고 관련 등기 역시 말소되었습니다.
② 임차인·점유 분석 — 상가 영업 사실과 임대차 확인은 다르다
현재 확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 하지만 감정평가서에는 해당 호실의 실제 이용상태가 근린생활시설(배꼽한의원)으로 기재되어 있고, 임대관계는 미상으로 표시되어 있습니다.
이는 상가가 실제로 이용되고 있다는 사실과 그 이용자가 소유자인지 임차인인지가 별개라는 뜻입니다. 현황만으로 임차인이 없다고 단정하거나 대항력·보증금 인수 가능성이 완전히 해소되었다고 판단할 수 없습니다.
| 확인된 임차인 | 임차인 신고 내역 없음 |
|---|---|
| 감정상 이용상태 | 근린생활시설(배꼽한의원) |
| 실제 임대관계 | 미상 |
| 대항력 판정 | 점유자 및 임대차 사실 확인 전 판정 유보 |
| 우선변제 여부 | 임대차 및 확정일자 확인 필요 |
| 매수인 인수 | 배당 시나리오상 0원 · 실제 인수 여부 확인 필요 |
③ 시세 비교 — 아파트 거래와 상가 가격을 혼동하면 안 된다
우신모라 단지의 최근 매매 자료에는 12건의 거래가 확인됩니다. 최근 12개월 평균 거래가는 134,041,666원, 최신 거래는 2026년 9월 102,500,000원입니다.
표면적으로 보면 최저매각가 84,755,000원은 최근 12개월 평균의 63.2%에 해당합니다. 그러나 여기에는 결정적인 비교 문제가 있습니다. 확인된 거래는 주거용 아파트의 서로 다른 면적·층수에 대한 거래이며, 경매 대상은 상가동 4층 근린생활시설입니다. 면적 기준 역시 일치하지 않습니다.
| 거래월 | 거래면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 47.37㎡ | 2 | 102,500,000원 |
| 2026.08 | 47.37㎡ | 4 | 99,000,000원 |
| 2026.08 | 78.84㎡ | 3 | 168,000,000원 |
| 2026.08 | 59.67㎡ | 12 | 142,000,000원 |
| 2026.07 | 47.37㎡ | 4 | 125,000,000원 |
| 2026.06 | 59.99㎡ | 8 | 140,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 서로 다른 면적 | 12건 | 134,041,666원 |
위 거래는 우신모라 단지의 주거용 거래 표본이며 경매 대상 상가 406호의 직접 비교사례가 아닙니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래를 참고하더라도 용도 및 면적이 달라 상가의 적정 시세로 적용할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 84,755,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,925,590원 |
| 1. 경남은행 근저당 을구 5번 · 일본화 20,000,000엔 |
원화 채권액 미확정 | 0원* |
| 2. 서울보증보험 가압류 갑구 10번 |
271,535,976원 | 82,829,410원 |
| 3. 하나은행 가압류 갑구 14번 |
197,580,729원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
* 경남은행 예상배당 0원은 변제받을 권리가 없다는 판단이 아니라, 근저당 채권액이 확정되지 않아 계산에서 제외된 값입니다. 실제 배당에서는 선순위 담보채권의 배당이 우선 검토되어야 합니다. 집행비용은 추정액이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
표상 가압류 채권의 청구금액 합계는 469,116,705원입니다. 현재 계산에서 채권자 배당액은 82,829,410원, 미배당액은 386,287,295원으로 나타납니다. 다만 경남은행의 선순위 근저당 채권액이 빠져 있어 실제 채권자별 배당은 이 계산과 다를 수 있습니다.
⑤ 회차별 가격·미배당 시나리오
현재 최저매각가와 추가 유찰을 가정한 가격은 다음과 같습니다. 모든 회차에서 계산상 매수인 인수액은 0원이지만, 임대차관계와 실제 배당순위가 확인되기 전에는 이를 확정적인 인수액으로 사용할 수 없습니다.
| 회차 | 최저가 | 예상 채권배당 | 미배당 | 계산상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 감정가 24.01% |
84,755,000원 | 82,829,410원 | 386,287,295원 | 0원 |
| 5회 유찰 가정 감정가 16.81% |
59,328,499원 | 57,860,586원 | 411,256,119원 | 0원 |
| 6회 유찰 가정 감정가 11.76% |
41,529,949원 | 40,382,410원 | 428,734,295원 | 0원 |
추가 유찰 시 금액은 시나리오이며 실제 후속 매각기일이나 확정 최저매각가가 아닙니다. 미배당액은 표상 가압류 채권의 계산 결과이고, 선순위 경남은행 피담보채권과 조세 등은 반영되지 않았습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 사상구 모라동 모덕초등학교 북측 인근입니다. 주변은 아파트 단지와 단지 내 상가, 근린생활시설, 학교, 공동주택 및 주상용 건물이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 및 근거리에 시내버스정류장과 부산도시철도 2호선 역이 위치합니다. 감정평가상 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 1992.06.16 사용승인된 철근콘크리트조 슬래브지붕 건물입니다. 위생·급배수·승강기·소화·화재탐지 및 경보설비 등이 설치되어 있습니다. 감정상 건물 현상은 보통으로 평가되었습니다.
- 이용상태. 4층 406호 근린생활시설로 한의원 상호가 기재되어 있습니다. 현재 영업 지속 여부와 실제 점유자는 별도 확인해야 합니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역 및 택지개발지구와 관련되어 있으며, 학교환경 보호 관련 절대보호구역·상대보호구역 사항이 있습니다. 공시지가는 1㎡당 1,477,000원으로 제시됩니다.
- 도로. 단지 내 가로망이 정비되어 있으며, 토지이용계획상 도로 및 소로3류 접합 사항이 있습니다.
- 환금성. 단지 자체는 1,620세대 규모이나 경매 대상은 주거용 아파트가 아닌 상가동 4층입니다. 아파트 세대 규모만으로 상가의 유동성이나 매수 수요를 보장할 수 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각대상 확인. 사건상 대지 표기와 실제 상가동 406호의 관계를 확인하고, 집합건물 전유부분·대지권·공유부분의 매각범위를 원본으로 대조해야 합니다.
- 상가 임대차 확인. 실제 점유자, 영업자, 사업자등록, 임대보증금, 확정일자, 임대료와 계약 종료 여부를 확인해야 합니다. 특히 2005.06.03 말소기준권리와의 선후관계를 확인해야 합니다.
- 경남은행 근저당 확인. 일본화 20,000,000엔의 채권최고액과 실제 피담보채권액, 경매 신청 청구액 26,498,357원 및 실제 배당요구·채권계산서 내용을 대조해야 합니다.
- 조세 압류 확인. 2025.07.07 사상구 압류와 관련된 세액, 법정기일 및 배당순위를 확인해야 합니다. 세금은 등기 접수순서만으로 최종 우선순위를 판단할 수 없습니다.
- 상가 실거래 확인. 주거용 아파트 평균 134,041,666원을 이 상가의 시세로 사용하지 말고, 유사 상가의 실제 거래가격과 임대수익을 비교해야 합니다.
- 점유·명도 비용. 현재 영업 지속 여부, 점유 권원, 인도 협의 가능성과 시설물 처리 문제를 확인해야 합니다.
- 관리비 및 시설 점검. 공용부분 체납 관리비, 설비 상태, 승강기 및 상가 공용시설의 유지관리 상태를 확인해야 합니다.
- 유찰 위험 판단. 4회 유찰과 감정가 대비 24.01%라는 숫자만으로 응찰하지 말고, 시장에서 재매각 가능한 가격과 실제 수익성을 우선 검증해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 최신 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원 배당 관련 자료를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가의 24%가 곧 시세의 24%는 아니다”
부산 우신모라 상가 406호는 감정가 353,000,000원에서 최저매각가 84,755,000원까지 내려온 물건입니다. 4회 유찰 후 감정가 대비 24.01%라는 숫자는 분명 눈길을 끕니다.
그러나 권리분석에서 확인되는 사실은 보다 복잡합니다. 2005년 경남은행 근저당을 기준으로 후순위 가압류·압류는 소멸하는 구조이지만, 해당 근저당은 외화 채권최고액으로 설정되어 있고 실제 배당액이 확인되지 않았습니다. 또한 근린생활시설로 이용되는 호실인데 임대관계가 미상입니다.
가격 측면에서도 최근 12개월 거래 평균 134,041,666원, 최신 거래 102,500,000원은 아파트 거래 표본이므로 상가 406호의 적정가치를 증명하지 못합니다. 따라서 최저가가 이들 거래금액보다 낮다는 이유만으로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다.
종합 판단은 D등급의 고위험·검증 우선 물건입니다. 현재 최저가는 감정가보다 크게 낮지만, 4회 유찰, 상가의 환금성 불확실성, 임대관계 미상, 외화 근저당 배당액 미확정, 직접 비교 가능한 상가 거래가격 부재가 동시에 존재합니다.
입찰 여부를 가르는 핵심은 할인율이 아니라 실제 점유권리, 확정 인수부담, 검증 가능한 상가 시세와 임대수익입니다. 이 조건들이 확인되기 전에는 보수적인 접근이 타당합니다.
