부산지방법원 2025타경101116. 부산 사상구 모라동 우신모라아파트 상가동 4층 406호입니다. 사건상 용도는 대지로 기재되어 있지만, 감정평가상 실제 이용상태는 근린생활시설인 ‘배꼽한의원’입니다. 1992년 6월 16일 사용승인된 지하 2층·지상 6층 건물의 4층 호실로, 철근콘크리트조 슬래브지붕 구조입니다.
권리의 기준점은 2005년 6월 3일 설정된 경남은행 근저당권입니다. 채권최고액은 원화가 아니라 일본화 20,000,000엔으로 등기되어 있습니다. 이후 서울보증보험과 하나은행의 가압류, 경매개시결정, 사상구 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 외화 근저당의 현재 피담보채권액과 환산액이 확인되지 않아 배당표는 확정적인 권리금액 계산이 아니라 제한적인 단순 계산으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101116 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 모라동 1362 우신모라아파트 상가동 4층 406호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 · 상가동 집합건물 · 근린생활시설(상호: 배꼽한의원) |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 지하 2층·지상 6층 중 4층 · 1992.06.16 사용승인 |
| 소유자 | 김병곤 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 353,000,000원 / 247,100,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 청구액 | 26,498,357원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
| 등기 발급일 | 2026.07.28 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 외화 근저당은 금액 확인 필요
1995년 국민은행 근저당 130,000,000원과 2003년 국민은행 근저당 65,000,000원은 각각 해지·말소됐습니다. 2019년 김정숙 명의 근저당 80,000,000원도 2023년 6월 28일 해지로 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2005년 경남은행 근저당이며, 그 뒤에 설정된 서울보증보험 가압류 271,535,976원, 하나은행 가압류 197,580,729원, 사상구 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임차관계 — 신고 내역은 없지만 현장 확인이 필요하다
확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 따라서 현재 계산상 매수인에게 승계되는 임차보증금도 없고 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가상 이 호실은 ‘배꼽한의원’으로 이용 중이며 임대관계는 미상으로 조사됐습니다. 소유자 직접 영업인지, 임차인의 점유인지, 사업자등록과 임대차계약이 존재하는지는 별도로 확인해야 합니다.
③ 가격 비교 — 아파트 거래를 상가 시세로 쓰면 안 된다
우신모라 단지의 최근 거래 12건 평균은 129,416,666원, 최신 거래는 2026년 7월 93,000,000원입니다. 단순 계산하면 최저가 247,100,000원은 최근 거래 평균의 190.9%입니다. 그러나 이 거래들은 전용 47.37㎡·59.67㎡·59.99㎡·78.84㎡의 아파트 주거 호수 거래이며, 대상물건의 비교 면적 150.91㎡와도 일치하지 않습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 47.37㎡ | 15 | 93,000,000원 |
| 2026.06 | 47.37㎡ | 9 | 107,000,000원 |
| 2026.06 | 78.84㎡ | 11 | 175,000,000원 |
| 2026.06 | 47.37㎡ | 13 | 130,000,000원 |
| 2026.06 | 59.99㎡ | 8 | 140,000,000원 |
| 2026.05 | 78.84㎡ | 7 | 155,000,000원 |
| 2026.05 | 78.84㎡ | 1 | 158,000,000원 |
| 2026.05 | 47.37㎡ | 13 | 98,000,000원 |
| 2026.04 | 59.99㎡ | 5 | 145,000,000원 |
| 2026.04 | 59.67㎡ | 12 | 119,000,000원 |
| 2026.04 | 59.67㎡ | 14 | 133,000,000원 |
| 2026.03 | 47.37㎡ | 7 | 100,000,000원 |
| 평균 | 면적 불일치 | 12건 | 129,416,666원 |
④ 예상배당표 (매각가 247,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 단순 계산액 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,259,400원 |
| 1. 근저당 · 주식회사경남은행 | 일본화 20,000,000엔 | 0원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 271,535,976원 | 242,840,600원 |
| 3. 가압류 · 주식회사하나은행 | 197,580,729원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 469,116,705원 중 단순 계산상 242,840,600원이 배당되고, 미배당액은 226,276,105원입니다. 다만 선순위 경남은행 외화 근저당은 채권액 미상으로 계산에서 제외돼 있어 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다. 당해세와 상가임차인의 최우선변제도 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 비교 기준은 생기지 않는다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 247,100,000원 | 242,840,600원 | 226,276,105원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 172,970,000원 | 169,748,420원 | 299,368,285원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 121,078,999원 | 118,583,893원 | 350,532,812원 | 0원 |
유찰이 반복돼도 등기상 매수인 인수액은 0원으로 유지됩니다. 그러나 이 구조가 곧바로 투자수익을 의미하지는 않습니다. 상가의 적정 매매가는 임대료, 보증금, 공실기간, 관리비, 수익률, 업종 제한과 동일 상권 거래사례를 통해 판단해야 합니다. 해당 자료가 확인되지 않은 상태에서는 49%나 34%까지 가격이 내려가더라도 싸다고 단정할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 모덕초등학교 북측 인근으로, 주변은 아파트단지와 단지 내 상가, 근린생활시설, 학교, 공동주택 및 주상용 건물 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 및 근거리에 시내버스정류장과 부산도시철도 2호선 모라역 등이 있어 교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 1992.06.16 사용승인된 지하 2층·지상 6층 건물이며 외벽은 복합판넬·타일, 내부와 바닥은 타일, 창호는 통유리창·샷시창 등으로 평가됐습니다.
- 설비. 위생·급배수, 승강기, 소화전, 스프링클러, 화재탐지·경보 등의 공동설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 부정형 토지로 아파트 및 상가부지로 이용 중이며 단지 내 가로망이 정비되어 있습니다. 공시지가는 1,477,000원/㎡입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 택지개발지구이며 학교 관련 절대보호구역·상대보호구역에 저촉됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 1,620세대 단지 내부 상가지만 4층 근린시설로, 1층 상가나 아파트 주거 호수보다 매수층과 대체 수요가 제한될 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각기일 결과 확인. 등기 발급일은 2026.07.28이고 기재된 매각기일은 2026.07.23이므로 매각 실시·변경·유찰·허가 여부를 사건기록에서 확인해야 합니다.
- 상가 점유 확인. ‘배꼽한의원’의 실제 운영자, 소유자 직접 사용 여부, 임대차계약, 사업자등록 신청일, 보증금과 차임을 확인하세요.
- 외화 근저당 확인. 경남은행 채권계산서와 일본화 20,000,000엔의 현재 피담보채권액, 환산 기준 및 배당요구 내용을 확인하세요.
- 적정가 재산정. 아파트 실거래가가 아니라 우신모라 상가동 및 인근 4층 근린시설의 매매가·임대료·공실률·수익률을 조사하세요.
- 업종과 영업 가능성. 학교 보호구역과 건축물 용도, 관리규약, 영업신고 가능 업종을 확인하세요.
- 관리비·공용부분. 상가 관리비 체납, 공용부분 연체액, 승강기·소방시설 유지비와 특별수선비를 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당요구 종기 서류를 직접 확인하세요.
맺으며 — “70% 할인”보다 먼저 확인할 것이 많다
이 물건은 등기만 보면 말소기준 이후 권리가 소멸하고 매수인 인수액도 0원인 구조입니다. 하지만 투자 판단의 핵심인 가격 기준이 없습니다. 최근 실거래 평균 129,416,666원과 최신 거래 93,000,000원은 모두 면적과 용도가 다른 아파트 자료이므로, 이를 근거로 최저가 247,100,000원이 비싸다거나 싸다고 확정할 수 없습니다.
여기에 현재 이용자가 한의원으로 확인되지만 임대관계는 미상이고, 말소기준 근저당은 일본화 20,000,000엔으로 설정돼 실제 채권액 확인이 필요합니다. 결론은 권리상 인수는 0원이나, 가격·점유·배당 확인 전에는 보수적으로 접근해야 하는 C등급 물건입니다. 감정가 대비 할인율보다 동일 상가 거래와 임대수익을 먼저 확보해야 합니다.