청주지방법원 2026타경330. 충북 청주시 상당구 영운동 ‘태암수정임대아파트’ 101동 10층 1009호입니다. 전용면적은 42.24㎡이며, 1995년 11월 13일 사용승인된 15층 건물의 해당 호수입니다. 등기상 현재 소유자는 김금분 씨로, 2020년 5월 18일 매매를 원인으로 소유권을 취득했고 등기 거래가액은 4,400만원입니다.
이번 사건은 채권자 김영한 씨가 신청한 강제경매입니다. 신청채권자의 청구금액은 13,489,917원입니다. 등기부상 2022년 3월 2일 설정된 윤석광 씨의 근저당권 채권최고액 2,250만원이 확인되고, 해당 권리는 경매 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 배당 시나리오에서도 근저당권과 신청채권자의 청구액이 전액 배당되고 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다.
다만 권리분석에서 한 가지 짚어야 할 부분이 있습니다. 자동 산정된 말소기준권리는 2022년 1월 6일 청주시 압류로 표시되어 있지만, 등기부에는 2022년 1월 21일 해당 압류의 해제 및 말소 기록이 존재합니다. 따라서 이 압류를 유효한 말소기준권리로 단정하기보다는, 이후 남아 있는 2022년 3월 2일 근저당권과 함께 원본 등기부를 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경330 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 상당구 영운동 73-5 태암수정임대아파트 제101동 제10층 제1009호 |
| 도로명주소 | 충청북도 청주시 상당구 영운천로51번길 26 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 42.24㎡ · 지상 15층 중 10층 |
| 사용승인일 | 1995.11.13 |
| 단지 규모 | 태암수정 · 486세대 |
| 소유자 | 김금분 (2020.05.18 매매 취득 · 등기 거래가액 44,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 62,000,000원 / 62,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김영한 / 13,489,917원 |
| 선순위 담보권 | 윤석광 · 2022.03.02 근저당권 · 채권최고액 22,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.18 |
| 등기 확인일 | 2026.11.05 |
① 권리 흐름 — 인수권리는 없지만 기준권리 날짜를 확인해야 한다
임차인 없음. 확인된 임차인에 따른 보증금 인수나 대항력 문제는 없습니다. 매각물건명세서에도 명시된 인수권리는 해당사항 없음으로 기재되어 있고, 법정지상권 역시 해당사항 없음으로 표시되어 있습니다. 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
등기부상 2020.10.13 설정된 윤석광 명의의 채권최고액 1,000만원 근저당권은 2022.03.03 말소 기록이 확인됩니다. 반면 2022.03.02 설정된 채권최고액 2,250만원의 근저당권은 별도로 남아 있으며, 이번 배당표에서 우선 배당되는 권리입니다. 이 근저당권과 2026.09.03 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 산정되어 있습니다.
② 시세 비교 — 신건 6,200만원은 최근 거래보다 높다
같은 태암수정 단지의 최근 12개월 실거래 12건을 비교합니다. 대상 물건의 전용면적은 42.24㎡이며, 거래 표본 중 10건은 42.24㎡, 2건은 38.72㎡입니다. 따라서 평균은 최근 12건 전체의 평균으로 해석해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 42.24㎡ | 6 | 57,680,000원 |
| 2026.09 | 42.24㎡ | 9 | 59,000,000원 |
| 2026.08 | 42.24㎡ | 10 | 55,000,000원 |
| 2026.07 | 42.24㎡ | 9 | 49,000,000원 |
| 2026.07 | 38.72㎡ | 2 | 48,500,000원 |
| 2026.06 | 42.24㎡ | 11 | 48,000,000원 |
| 2026.05 | 42.24㎡ | 14 | 49,000,000원 |
| 2026.04 | 42.24㎡ | 4 | 56,000,000원 |
| 2026.03 | 42.24㎡ | 12 | 60,500,000원 |
| 2026.02 | 42.24㎡ | 6 | 50,000,000원 |
| 2026.02 | 42.24㎡ | 2 | 57,500,000원 |
| 2026.01 | 38.72㎡ | 2 | 50,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 53,348,333원 |
최근 거래가격은 48,000,000원~60,500,000원에 형성되어 있습니다. 최근 12개월 평균은 53,348,333원이고, 최신 거래는 2026년 10월 57,680,000원입니다.
그런데 현재 최저매각가는 62,000,000원입니다. 최근 12개월 평균보다 8,651,667원 높은 금액이며, 평균 대비 116.2%입니다. 최신 거래와 비교해도 4,320,000원, 약 7.5% 높습니다. 심지어 최근 거래 최고가인 60,500,000원보다도 1,500,000원 높습니다.
③ 예상배당표 (매각가 62,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,516,000원 |
| 1. 근저당 · 윤석광 | 22,500,000원 | 22,500,000원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 김영한 | 13,489,917원 | 13,489,917원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 24,494,083원 |
집행비용은 매각가의 약 2.4%로 추정한 금액입니다. 근저당권은 채권최고액 기준 22,500,000원, 신청채권자는 청구금액 13,489,917원을 기준으로 계산했습니다. 채권자 배당 합계는 35,989,917원이며, 소유자 잔여금은 24,494,083원입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)
- 입지. 충북 청주시 상당구 영운동 소재 청운중학교 서측 인근입니다. 주변은 아파트단지 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 대상 물건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 간선도로와 버스정류장이 소재합니다. 차량 및 대중교통 접근 여건은 감정평가상 보통입니다.
- 단지·건물. 태암수정은 486세대 규모이며 사용승인일은 1995.11.13입니다. 철근콘크리트 벽식구조, 스라브 지붕의 지상 15층 건물입니다. 전기·난방·위생·급배수·승강기 설비가 확인됩니다.
- 토지이용계획. 도시지역 및 제2종일반주거지역에 해당하며 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다. 가축사육제한구역과 청운중학교 절대보호구역·상대보호구역 관련 제한이 확인됩니다. 학교 관련 보호구역은 입찰 전 토지이용계획을 통해 구체적으로 확인해야 합니다.
- 토지·공시지가. 토지는 대지이며 지형은 평지, 형상은 부정형입니다. 전체 토지면적은 8,177.0㎡, 공시지가는 673,600원/㎡입니다.
- 건물 상태. 외벽은 몰탈 위 페인트 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시창호로 조사되었습니다. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 486세대 단지이며 최근 12개월 거래 표본은 12건입니다. 거래가격은 4,800만원에서 6,050만원까지 분포합니다. 다만 현재 경매 최저가는 최근 거래 최고가보다도 높아, 거래량만으로 현재 입찰가격의 적정성을 인정하기 어렵습니다.
- 임대·점유. 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 확인된 임차인은 없지만 실제 점유자와 소유자 점유 여부, 현장 내부 상태 및 명도 조건은 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 기준 응찰가 검토. 최근 12개월 평균은 53,348,333원이고 최신 거래는 57,680,000원입니다. 현재 최저가 62,000,000원은 두 기준을 모두 초과하므로 감정가만 보고 입찰하지 말고 최근 거래를 우선 기준으로 삼아야 합니다.
- 유찰 시나리오. 현재 0회 유찰이며 1회 유찰 시 49,600,000원, 2회 유찰 시 39,680,000원으로 산정되어 있습니다. 회차별 최저가가 실제로 적용되는 시점에 실거래와 다시 비교해야 합니다.
- 말소기준권리 원본 확인. 2022.01.06 청주시 압류와 2022.01.21 해제·말소 기록의 관계를 확인하세요. 이후 2022.03.02 설정된 윤석광 근저당권의 존속 여부와 말소 순서를 등기사항전부증명서 원본으로 대조해야 합니다.
- 임차인·점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현황조사 및 현장 방문으로 실제 거주자, 점유 형태, 전입 여부와 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 관리비 체납. 관리사무소를 통해 장기 체납 관리비와 공용부분 부담 여부를 확인하세요. 배당표에 반영되지 않은 비용은 실제 취득비용을 바꿀 수 있습니다.
- 학교 보호구역. 청운중학교 절대보호구역 및 상대보호구역 관련 제한이 확인됩니다. 토지이용계획과 실제 적용 범위를 확인하세요.
- 물건 상태. 1995년 사용승인 건물인 만큼 내부 수리 상태, 누수, 창호, 난방 및 공용시설 상태를 현장에서 확인해야 합니다. 감정평가서상 위반건축물은 없고 공부와의 차이도 없습니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 최근 실거래 원본을 대조하세요. 특히 기준권리 날짜와 압류 해제 기록의 불일치는 반드시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리가 깨끗하다 ≠ 가격이 싸다”
이 물건은 임차인 인수 부담이 없고, 매각물건명세서상 인수권리도 없습니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액 역시 0원입니다. 권리만 놓고 보면 비교적 단순한 경매물건입니다.
하지만 현재 최저가 6,200만원은 최근 12개월 평균 5,334만원보다 16.2% 높고, 최신 거래 5,768만원보다도 약 7.5% 높습니다. 최근 거래 최고가인 6,050만원보다도 비쌉니다. 신건에서 감정가를 그대로 받아들이면 최근 실거래를 넘어서는 가격으로 취득하게 됩니다.
여기에 2022년 1월 압류와 해제 기록의 불일치까지 있어 등기 원본 확인을 건너뛸 수 없습니다. 임대관계도 미상이므로 점유와 명도 조건을 별도로 확인해야 합니다.
권리 측면에서는 합격. 그러나 가격 측면에서는 현재 신건 입찰을 보류할 이유가 충분합니다. 1회 유찰 가정 4,960만원, 2회 유찰 가정 3,968만원이라는 회차별 시나리오를 참고하되, 실제 입찰 시점의 거래가격과 물건 상태를 다시 검토해야 합니다. 이 사건의 승부처는 권리보다 가격입니다.
