청주지방법원 2026타경340. 충북 청주시 상당구 가덕면 노동리 459-14 소재의 연립/다세대 + 토지로 분류된 경매물건입니다. 감정평가서에서는 실제 이용상태를 단독주택으로 기재하고 있으며, 토지는 851.0㎡, 용도지역은 보전녹지지역입니다. 철근콘크리트 구조의 단층 건물이 확인되고, 매각물건명세서에는 제시외 건물과 태양광 시설까지 포함한 일괄매각이라고 명시되어 있습니다.
권리의 핵심은 2021년 3월 17일 설정된 청주문의신용협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 312,000,000원이며 이 권리가 말소기준권리입니다. 이후 설정된 으뜸신용협동조합의 가압류, 강제경매개시결정, 국세 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 현재 확인된 권리만 놓고 보면 매수인이 별도로 인수할 권리는 없습니다.
다만 이 물건은 일반적인 아파트나 다세대주택처럼 호수만 확인하고 입찰할 유형은 아닙니다. 사건 표시 소재지는 노동리 459-14인 반면 건물 등기상 소재지는 노동리 산24-15로 기재되어 있고, 공동담보에는 노동리 459-14와 산24-3 토지 지분도 등장합니다. 토지·건물·제시외 건물·태양광 시설이 실제로 어느 범위까지 매각되는지를 먼저 일치시켜야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경340 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 상당구 가덕면 노동리 459-14 |
| 등기상 건물 소재지 | 충청북도 청주시 상당구 가덕면 노동리 산24-15 주건축물제1동 |
| 도로명주소 | 충청북도 청주시 상당구 가덕면 상대2길 14-60 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지(사건 분류) · 감정평가상 단독주택 이용 |
| 토지면적 / 지목 | 851.0㎡ / 대 |
| 토지 용도지역 | 도시지역 · 보전녹지지역 · 가축사육제한구역 |
| 소유자 | 노명호 (2019.12.30. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 423,296,440원 / 423,296,440원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구금액 | 엘에이치케이대부 주식회사(양도 전 청주남부신용협동조합) / 227,682,191원 |
| 말소기준권리 | 2021.03.17. 청주문의신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 312,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.18 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 및 태양광 시설 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
권리분석의 출발점은 2021년 3월 17일입니다. 그날 을구 3번으로 청주문의신용협동조합의 근저당권이 설정되었고, 채권최고액은 312,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준권리입니다.
그 이전인 2017년 12월 28일 설정된 모충새마을금고의 근저당권 299,000,000원은 2021년 3월 17일 해지되어 이미 말소된 권리입니다. 따라서 과거 근저당권을 현재 인수할 권리로 판단해서는 안 됩니다.
말소기준권리 이후에는 2024년 9월 으뜸신용협동조합의 100,000,000원 가압류, 2026년 9월 엘에이치케이대부의 강제경매개시결정, 2026년 9월 국세 압류가 이어집니다. 이 가운데 청주시 압류는 2025년 3월 10일 해제되어 이미 말소되었고, 나머지 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 확인됩니다.
② 임차인·점유 현황 — 임차인 등재는 없지만 임대관계는 미상
등재된 임차인은 없습니다. 따라서 확인된 임차보증금에 따른 매수인 인수액도 산정되지 않습니다. 다만 감정평가서의 기타 참고사항에는 임대관계 미상이라고 기재되어 있습니다.
임차인 등재가 없다는 사실만으로 실제 점유자까지 없다고 단정해서는 안 됩니다. 감정평가상 단독주택으로 이용 중인 건물이므로 현장 방문을 통해 소유자 또는 제3자 점유 여부, 임대차계약 존재 여부, 전입세대 및 실제 사용 관계를 확인해야 합니다.
③ 물건 현황과 매각 범위 — 토지와 건물을 함께 확인해야 한다
감정평가서상 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 단층 건물이며, 사용승인일은 2017년 9월 5일입니다. 외벽은 시멘트몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 도배 및 일부 타일 마감으로 기재되어 있습니다. 위생·급배수설비와 난방설비가 구비되어 있고, 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 없는 것으로 평가되어 있습니다.
토지는 대지 851.0㎡입니다. 지형은 완경사, 형상은 사다리형이며 도로에 한 면이 접하는 형태(세로한면(가))로 평가되었습니다. 본건까지 차량 접근이 가능하고 부근에 간선도로가 있어 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
| 구분 | 확인 내용 | 입찰 시 의미 |
|---|---|---|
| 이용상태 | 감정평가상 단독주택 | 사건 분류인 연립/다세대와 실제 이용상태의 차이 확인 |
| 토지 | 대 851.0㎡ · 보전녹지지역 | 건축·증축·용도변경 가능 범위 확인 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 단층 · 사용승인 2017.09.05 | 건축물대장·등기·현황의 일치 여부 확인 |
| 제시외 건물 | 일괄매각에 포함 | 위치·면적·소유관계 및 실제 매각 포함 여부 확인 |
| 태양광 시설 | 일괄매각에 포함 | 시설 소유관계·설비 상태·사용 및 운영 관계 확인 |
| 법정지상권 | 매각물건명세서상 해당사항 없음 | 토지·건물 일괄매각 범위와 실제 권리관계 재확인 |
④ 가격 및 예상배당 — 신건 가격의 시세 메리트는 판단 보류
현재 감정가와 최저매각가는 모두 423,296,440원이며 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 다만 이 물건은 비교 가능한 동일 물건 또는 인근 실거래 가격이 확인되지 않아 감정가가 실제 시장가격보다 저렴한지, 비싼지 판단할 근거가 부족합니다.
따라서 감정가와 최저가가 같다는 이유만으로 가격 경쟁력이 있다고 판단해서는 안 됩니다. 특히 보전녹지지역 토지와 단독주택, 제시외 건물, 태양광 시설이 결합된 물건이므로 일반적인 주택 거래가격만으로 비교하기 어렵습니다. 실제 매각 범위와 토지 이용 가능성을 확인한 뒤 별도의 가격 검증이 필요합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 423,296,440원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 6,632,964원 |
| 2. 근저당 · 청주문의신용협동조합 | 312,000,000원 | 312,000,000원 |
| 3. 가압류 · 으뜸신용협동조합 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 4. 경매신청채권자 · 엘에이치케이대부 | 227,682,191원 | 4,663,476원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 매각가 423,296,440원을 가정하면 집행비용 추정액 6,632,964원을 제외하고 청주문의신용협동조합이 312,000,000원, 으뜸신용협동조합이 100,000,000원을 배당받습니다. 후순위 경매신청채권자인 엘에이치케이대부는 청구금액 227,682,191원 중 4,663,476원만 배당받는 구조입니다.
채권자 배당 합계는 416,663,476원이며, 전체 채권액 639,682,191원 중 223,018,715원이 미배당으로 남습니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원입니다.
⑥ 유찰 시나리오 — 최저가 하락과 채권 미배당 증가
현재 신건을 기준으로 1회 유찰 시 감정가의 80%, 2회 유찰 시 64%가 적용되는 시나리오입니다. 최저매각가격은 낮아지지만 채권자에게 돌아갈 배당금도 함께 줄어듭니다.
| 구분 | 최저매각가 | 채권자 배당합계 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건) | 423,296,440원 | 416,663,476원 | 223,018,715원 |
| 1회 유찰 (80%) | 338,637,152원 | 333,096,232원 | 306,585,959원 |
| 2회 유찰 (64%) | 270,909,721원 | 266,316,985원 | 373,365,206원 |
유찰이 진행될수록 매각가격은 내려가지만 채권 미배당은 커지는 구조입니다. 그렇다고 낮아진 최저가 자체가 곧 투자 메리트를 의미하지는 않습니다. 이 물건은 실거래 비교가격이 확인되지 않았고 보전녹지지역이라는 이용상 제약도 있으므로, 유찰률만 보고 입찰가를 결정해서는 안 됩니다.
⑦ 입지·토지 규제·환금성 메모
- 입지. 감정평가서상 청주시 상당구 가덕면 상대리 소재 상대2구마을회관 동측 인근입니다. 주변은 전·답·임야·단독주택 등이 혼재하는 전원주택지대이며 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 부근에 간선도로가 있습니다. 평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
- 토지 규제. 도시지역·보전녹지지역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공익용산지와 도로구역은 접하는 것으로 기재되어 있습니다. 접하는 규제와 실제 편입된 규제를 구분해야 합니다.
- 토지 상태. 지목 대, 면적 851.0㎡, 공시지가 134,800원/㎡입니다. 완경사·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)로 평가되었습니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트구조 단층 건물이며 사용승인일은 2017.09.05입니다. 위생·급배수·난방설비가 구비되어 있습니다.
- 건축물 현황. 감정평가상 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항도 없는 것으로 평가되었습니다. 다만 제시외 건물까지 매각에 포함되므로 실제 현황과 대장·도면의 대조가 필요합니다.
- 환금성. 전원주택지대의 단독주택과 보전녹지 토지가 결합된 유형입니다. 일반적인 공동주택과 수요층이 다를 수 있으며, 비교 거래자료가 없어 환금성을 수치로 판단하기 어렵습니다.
- 태양광 시설. 일괄매각 대상에 포함되어 있습니다. 시설의 소유관계, 실제 가동 여부 및 설비 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
⑧ 입찰 전 체크리스트
- 토지 필지 대조. 사건 표시 노동리 459-14, 건물 등기상 노동리 산24-15, 공동담보에 기재된 노동리 산24-3 지분을 각각 대조해 매각 대상 토지의 범위를 확정하세요.
- 매각 범위 확인. 토지와 주건축물뿐 아니라 제시외 건물 및 태양광 시설이 실제로 어떤 범위와 상태로 일괄매각되는지 감정평가도면과 현장에서 확인하세요.
- 용도 확인. 사건 분류는 연립/다세대 + 토지지만 감정평가상 이용상태는 단독주택입니다. 건축물대장·등기부·현황의 용도와 구조를 일치시켜야 합니다.
- 보전녹지 규제. 보전녹지지역, 가축사육제한구역 등 토지이용계획을 확인하고 신축·증축·용도변경 가능 범위를 관할 행정기관에 문의하세요.
- 임대차 및 점유. 등재된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 임대차계약, 전입·확정일자 및 보증금 유무를 확인하세요.
- 태양광 시설. 시설의 소유권과 운영 상태, 설비의 실제 매각 포함 범위 및 관련 계약관계를 확인하세요.
- 시세 검증. 실거래 비교가격이 확인되지 않았으므로 인근 단독주택·토지 거래사례와 감정평가액을 별도로 대조하고, 보전녹지 규제 및 시설 가치를 반영해 입찰 상한을 정하세요.
- 배당과 인수 구분. 신건 가정 채권 미배당 223,018,715원은 채권자의 미회수액이며 매수인 인수금은 0원입니다. 두 금액을 혼동하지 마세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 토지이용계획확인서 및 건축물대장을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수권리가 없다”와 “입찰해도 안전하다”는 다르다
청주지방법원 2026타경340은 권리관계만 보면 비교적 명확한 물건입니다. 2021년 3월 17일 청주문의신용협동조합의 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 설정된 가압류·경매개시결정·국세 압류는 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없으며, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 이 물건의 진짜 판단 지점은 권리보다 물건 자체의 구성과 이용 가능성입니다. 사건상 분류와 감정평가상 이용상태가 다르고, 사건 표시 소재지와 건물 등기상 소재지가 다르게 기재되어 있습니다. 토지 851.0㎡와 단층 주택, 제시외 건물, 태양광 시설이 실제로 어떤 범위로 매각되는지도 정확히 확인해야 합니다.
더욱이 보전녹지지역의 이용 제한과 임대관계 미상이라는 불확실성이 남아 있습니다. 실거래 비교자료도 없어 감정가 423,296,440원의 가격 경쟁력을 현재 단계에서 판단할 수 없습니다.
권리상 인수 부담은 낮지만, 물건 현황과 가격은 검증이 필요합니다. 이 사건은 최저가가 내려간다는 이유만으로 접근하기보다, 매각 대상 필지와 건물의 일치 여부, 실제 이용 가능성, 점유 상태 및 태양광 시설의 가치를 확인한 뒤 입찰 여부를 결정해야 하는 물건입니다.
