청주지방법원 2026타경50509. 충청북도 청주시 흥덕구 옥산면 가락리 청주리버파크자이 113동 1506호입니다. 전용면적은 84.933㎡, 29층 건물의 15층에 위치하는 아파트입니다. 총 2,529세대 규모로, 2019년 7월 준공된 단지입니다.

등기부를 보면 2019년 수협은행 근저당권이 가장 앞선 말소기준권리입니다. 이후 설정된 오케이저축은행 근저당권과 삼성카드·신한카드 등 후순위 가압류 6건, 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2026년에는 상속을 원인으로 소유권이 박흥선에게 이전됐습니다. 현재 경매는 오케이저축은행이 신청했으며, 청구액은 95,405,709원입니다.

이 물건에서 가장 주의해야 할 부분은 신건 가격입니다. 감정가 391,000,000원이 그대로 최저매각가로 설정되어 있지만, 같은 단지 유사 면적의 최근 거래는 300,000,000원에서 340,000,000원 사이에 분포합니다. 신건 최저가는 이 거래 표본의 최고가보다도 높아 가격 경쟁력을 확보하기 어려운 수준입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 수협은행 근저당권

말소기준권리는 2019.11.14 접수된 수협은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 217,800,000원이었으나, 2025.01.13 변경등기를 통해 194,700,000원으로 변경되었습니다. 따라서 현재 등기상 채권최고액은 변경된 금액을 기준으로 확인해야 합니다.

2021.12.07 설정됐던 에스비아이저축은행의 채권최고액 84,000,000원 근저당권은 2025.01.23 이미 말소됐습니다. 같은 날 설정된 오케이저축은행 근저당권 106,800,000원과 이후의 가압류 6건은 수협은행 근저당권보다 후순위입니다. 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

② 점유·임차관계 — 명시된 인수권리는 없지만 현장 확인 필요

현재 확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 매각물건명세서에도 매수인이 인수할 권리가 별도로 명시되어 있지 않습니다. 그러나 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재되어 있습니다.

임차인 신고가 없다고 해서 실제 점유자가 반드시 없다는 뜻은 아닙니다. 점유자가 확인된다면 전입 여부, 임대차계약, 보증금 및 확정일자 등을 확인해야 대항력과 우선변제권을 판단할 수 있습니다. 현재로서는 명시된 인수권리는 없지만 실제 점유·임대관계는 추가 확인 대상입니다.

③ 시세 비교 — 신건 가격이 최근 시세의 122.3%

청주리버파크자이의 최근 거래 12건을 비교했습니다. 전용 84㎡대 거래가 대부분이며, 표본 중에는 전용 77.27㎡ 거래도 포함되어 있습니다. 따라서 평균 가격을 판단할 때 면적 차이도 함께 고려해야 합니다.

최근 12개월 실거래 평균은 319,625,000원, 최신 거래는 2026년 11월 325,000,000원입니다. 거래 표본의 최저가는 300,000,000원, 최고가는 340,000,000원입니다.

그런데 이 사건의 신건 최저매각가는 391,000,000원입니다. 최근 12개월 평균의 122.3%로, 실거래 평균뿐 아니라 최신 거래가와 표본 최고가도 웃돕니다. 따라서 신건 최저가를 기준으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 391,000,000원 가정)

현재 신건 최저매각가에 낙찰된다고 가정한 예상배당입니다. 집행비용을 제외한 채권자 예상배당 총액은 384,726,000원이며, 채권액 대비 미배당액은 21,578,969원입니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없는 것으로 계산되어 있습니다.

위 배당액은 제시된 시뮬레이션의 가정값입니다. 수협은행 근저당권은 2025.01.13 채권최고액이 194,700,000원으로 변경됐지만, 이 배당 계산에는 변경 전 217,800,000원이 반영되어 있습니다. 오케이저축은행도 경매 청구액 95,405,709원과 배당 계산상 채권최고액 106,800,000원이 다릅니다. 실제 배당은 확정 채권액, 배당순위, 조세채권, 최우선변제 여부 등에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 배당 부족은 커진다

현재는 0회 유찰된 신건입니다. 감정가 대비 80%, 64% 수준으로 최저매각가가 조정되는 경우를 가정하면 다음과 같습니다.

1회 유찰 가정의 최저가 312,800,000원은 최근 12개월 실거래 평균 319,625,000원보다 낮습니다. 2회 유찰 가정의 최저가 250,240,000원은 그보다 더 낮아집니다. 다만 이는 가정된 회차별 가격일 뿐, 실제 유찰이나 해당 가격에서의 낙찰을 보장하지 않습니다.

이 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 0.0회로 집계되어 있습니다. 따라서 다른 단지의 유찰 사례를 근거로 이 물건도 반드시 유찰될 것이라고 기대해서는 안 됩니다. 매각기일의 실제 경쟁 상황을 확인해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)

• 위치 및 주위환경. 충청북도 청주시 흥덕구 옥산면 가락리 소재 청주소로초등학교 북측 인근입니다. 주변에 아파트, 학교, 근린생활시설, 농경지 및 임야 등이 혼재하며, 감정평가에서는 주위환경을 보통으로 평가했습니다.
• 교통. 본건과 인근까지 차량 접근이 가능하고, 주변에 간선도로 및 버스정류장이 있습니다. 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 29층 건물 중 15층 아파트입니다. 위생·급배수·전기·난방·승강기·소방설비 등을 갖추고 있습니다.
• 도로. 단지 사방으로 노폭 약 20m의 포장도로와 접하고 있습니다. 토지이용계획상 중로1류 도로와 접합니다.
• 토지이용계획. 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가락2지구 지구단위계획구역 및 공동주택용지입니다. 교육환경 관련 절대보호구역·상대보호구역, 중점경관관리구역 등의 지정사항이 있습니다.
• 공시지가. 토지 공시지가는 437,000원/㎡입니다. 토지 지목은 대, 이용상황은 아파트입니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이는 별도로 기재되어 있지 않으며, 위반건축물 여부는 해당사항이 없는 것으로 확인됩니다.
• 환금성. 2,529세대 규모의 아파트로 최근 거래 사례가 확인됩니다. 다만 거래가격이 300,000,000원에서 340,000,000원까지 차이를 보이므로 층·향·내부 상태와 개별 호수의 가격 경쟁력을 함께 검토해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 신건 가격 검토. 최저매각가 391,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 319,625,000원의 122.3%입니다. 현재 가격을 저렴한 경매가격으로 판단해서는 안 됩니다.
• 최신 거래 확인. 최신 거래가격은 325,000,000원입니다. 대상 호수의 전용면적·층수·향·내부 상태와 비교해 합리적인 응찰가를 검토해야 합니다.
• 비교 거래의 면적 검토. 최근 12건 중 전용 77.27㎡ 거래가 포함되어 있습니다. 전용 84.933㎡인 본건과 면적이 다른 거래는 별도로 구분해 가격을 판단해야 합니다.
• 수협은행 변경등기. 최초 채권최고액 217,800,000원이 194,700,000원으로 변경되었습니다. 등기부 원본과 배당 관련 서류를 대조해야 합니다.
• 임차·점유관계. 신고된 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자와 전입·임대차 여부를 확인해야 합니다.
• 경매개시결정. 오케이저축은행과 수협은행의 경매개시결정이 각각 등기되어 있습니다. 관련 사건의 진행 상태와 최종 매각조건을 확인해야 합니다.
• 관리비 체납. 관리사무소를 통해 공용부분 관리비 등 매수인에게 영향을 줄 수 있는 체납사항을 확인해야 합니다.
• 현장 점검. 대상 호수의 내부 상태, 설비, 누수 여부 및 실제 인도 가능성을 입찰 전에 확인해야 합니다.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 가정 최저가는 312,800,000원, 2회 유찰 가정 최저가는 250,240,000원입니다. 실제 매각조건과 경쟁 상황을 확인하면서 가격을 판단해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 내역을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리상 인수 0원이어도 신건 가격은 비싸다”

이 사건의 말소기준권리는 수협은행 근저당권입니다. 후순위 근저당권과 가압류 6건은 매각으로 소멸하는 구조이며, 매각물건명세서에 명시된 인수권리도 없습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 임대관계가 미상인 만큼 실제 점유 상태를 확인한 뒤 권리분석을 마무리해야 합니다.

더 큰 문제는 가격입니다. 신건 최저매각가 391,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 319,625,000원의 122.3%입니다. 최신 거래가격 325,000,000원과 비교해도 높은 수준입니다. 실제 매수인이 떠안는 권리가 없더라도 시세보다 높은 가격에 낙찰받으면 경매의 가격상 이점을 확보하기 어렵습니다.

결론은 권리 구조는 비교적 양호하지만, 신건 가격은 보류입니다. 감정가가 아닌 최근 실거래가격을 중심으로 응찰 상한을 검토하고, 점유관계와 근저당 변경등기를 확인하는 것이 중요합니다. 유찰로 가격이 조정될 가능성은 시나리오로 검토할 수 있지만, 유찰 자체를 전제로 입찰 전략을 세워서는 안 됩니다.