청주지방법원 2026타경50869. 충북 청주시 흥덕구 옥산면 가락리 953, 흥덕코오롱하늘채아파트 108동 2층 201호입니다. 전용면적은 59.9318㎡이며, 2016년 11월 30일 준공된 1,206세대 단지입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 1억 9,200만원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다.

등기부에는 과거 농협은행의 근저당권 채권최고액 1억 4,640만원이 설정된 이력이 있지만, 해당 근저당은 2019년 7월 19일 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 권리순위 판단의 기준일은 2025년 2월 28일 김건선 명의의 가압류입니다. 문제는 이 기준일보다 앞선 2024년 10월 21일에 전입한 곽한일 씨입니다.

즉, 이 물건은 단순히 가압류가 매각으로 소멸하는지만 확인해서 끝낼 수 없습니다. 선순위 임차인의 대항력과 미확인 보증금이 실질적인 취득비용을 바꿀 수 있는 물건입니다. 매각물건명세서의 인수권리 기재와 선순위 임차인 관련 비고도 함께 대조해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 과거 근저당은 말소됐지만 선순위 임차인이 남는다

등기부상 최초 신탁등기는 2017년 4월 19일 신탁등기 말소 및 소유권이전으로 정리됐습니다. 같은 날 설정된 농협은행 근저당권(채권최고액 146,400,000원)도 2019년 7월 19일 해지로 말소됐습니다.

따라서 과거 농협은행 근저당권을 현재까지 존속하는 선순위 담보권으로 보아서는 안 됩니다. 산정상 기준일은 2025년 2월 28일 김건선의 가압류입니다. 이후 2026년 8월 12일 김건선의 강제경매개시결정이 등재됐습니다. 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸할 권리로 분류되어 있습니다.

② 임차인 분석 — 대항력 있음, 보증금과 확정일자는 미상

실제 임차인은 곽한일 씨 1명입니다. 보증기관의 대위·승계로 중복 신고된 인원은 아니므로 임차인을 여러 명으로 중복 계산할 사안은 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자를 확인하지 못한 상태이므로 인수금액과 우선변제 여부를 확정할 수 없습니다.

곽한일 씨는 2026년 9월 18일 배당요구를 신청했습니다. 다만 확정일자와 보증금이 확인되지 않으므로 우선변제권 및 실제 배당액을 확정할 수 없습니다. 배당요구를 했다는 사실만으로 보증금 전액을 배당받는다고 볼 수 없습니다.

③ 시세 비교 — 신건 가격은 최근 평균보다 낮지만 실질취득가는 미확정

흥덕코오롱하늘채아파트 동일 평형(전용 59.93㎡)의 최근 12건 실거래입니다. 최근 거래는 2026년 8월부터 11월까지 확인되며, 동일 단지·동일 면적을 기준으로 비교합니다.

최근 12건 평균은 195,500,000원이며, 최저 거래는 181,000,000원, 최고 거래는 205,000,000원입니다. 최근 최신 거래인 2026년 11월 거래가는 200,000,000원입니다.

감정가이자 최저매각가인 192,000,000원은 최근 12건 평균의 98.2%입니다. 평균보다 350만원 낮고, 최신 거래가 2억원보다는 800만원 낮습니다. 2층 거래도 2026년 8월 181,000,000원, 2026년 10월 189,000,000원이 확인됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 192,000,000원 가정)

위 금액은 매각가 1억 9,200만원을 가정한 배당 계산입니다. 집행비용은 약 1.8% 추정치이며, 당해세와 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 임차인 보증금 및 실제 배당 여부도 별도 확인이 필요합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 충청북도 청주시 흥덕구 옥산면 가락리, 청주소로초등학교 서측 근거리에 위치합니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 인근 간선도로를 통한 차량 접근성은 보통이며 제반 교통상황은 양호한 편으로 평가되어 있습니다.
• 단지. 흥덕코오롱하늘채아파트는 1,206세대 규모이며 2016년 11월 30일 준공된 아파트입니다. 최근 동일평형 거래 12건이 확인됩니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 15층 건물의 2층 201호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인트, 내벽은 벽지도배, 창호는 샷시 마감입니다.
• 설비. 위생·급배수·소화·난방 설비 및 승강기 설비가 구비되어 있습니다.
• 토지. 계획관리지역이며 성장관리계획구역 및 옥산가락지구 지구단위계획구역에 포함됩니다. 토지는 대지로 이용 중이고 공시지가는 437,000원/㎡입니다.
• 규제. 주거용지, 가축사육제한구역, 중로2류 및 소로3류 접합 등의 토지이용 관련 사항이 확인됩니다.
• 건물 상태. 위반건축물 사항은 없으며 공부와의 차이는 없는 것으로 평가되어 있습니다.
• 환금성. 1,206세대 단지로 동일평형 실거래 사례가 확인되지만, 본건은 선순위 임차인 보증금 및 인수 위험이 환금성과 실제 매수원가 판단에 직접 영향을 미칩니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임대차계약서 및 보증금 확인. 곽한일 씨의 실제 보증금, 계약 내용, 임대차 종료 여부를 확인하세요. 보증금이 미상인 상태에서는 인수금액을 산정할 수 없습니다.
• 대항력 및 점유 확인. 2024.10.21 전입일과 2025.02.28 기준일의 선후관계가 핵심입니다. 실제 점유 여부와 임차인의 대항력 유지 여부를 확인하세요.
• 확정일자 및 배당 확인. 확정일자, 배당요구 내용, 실제 배당 가능액을 확인해야 합니다. 배당요구일은 2026.09.18이지만 보증금 전액 회수가 확인된 것은 아닙니다.
• 매각물건명세서 원본 대조. '인수권리 해당사항 없음'과 '선순위 전입임차인 있음'이라는 기재를 함께 검토하고, 임차인 인수 여부를 명확히 확인하세요.
• 중복채권 확인. 김건선의 가압류 35,000,000원과 경매개시결정 관련 35,000,000원이 동일 원인채권인지 확인하세요. 채권액 70,000,000원을 그대로 확정해서는 안 됩니다.
• 실질취득가 계산. 낙찰가에 미배당 임차보증금을 더한 실질취득가를 산정한 뒤 최근 12건 평균 195,500,000원 및 최신 거래 200,000,000원과 비교하세요.
• 명도 및 인도. 임차인 전체 점유로 조사된 만큼 실제 점유자, 임대차관계 및 인도 가능성을 확인하고 명도 비용과 기간을 고려하세요.
• 관리비 및 현장 확인. 관리비 체납 여부, 내부 상태, 실제 점유관계 및 관리사무소 확인 사항을 입찰 전에 점검하세요.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 관련 서류 및 배당요구 내역을 함께 확인하세요.

맺으며 — “시세보다 낮은 최저가 ≠ 안전한 실질취득가”

이 물건은 명목가격만 보면 나쁘지 않습니다. 감정가와 최저가 1억 9,200만원은 최근 동일평형 평균 1억 9,550만원보다 낮고, 최신 실거래 2억원과 비교해도 낮습니다. 1,206세대 단지의 거래 사례도 확인됩니다.

그러나 경매에서 중요한 것은 최저가만이 아닙니다. 2024년 10월 21일 전입한 곽한일 씨는 2025년 2월 28일 기준일보다 선순위이고 대항력 있음으로 확인됩니다. 보증금과 확정일자를 알 수 없는 상태에서는 실제 배당액과 미배당 보증금, 매수인 인수액을 계산할 수 없습니다.

특히 배당 계산상 인수 0원이라는 숫자와 선순위 임차인 관련 사실을 혼동해서는 안 됩니다. 매각물건명세서의 관련 문구를 원본으로 대조하고, 동일 채권자에게 반복 기재된 3,500만원 채권의 중복 여부도 확인해야 합니다.

결론은 가격보다 임차인 확인이 먼저입니다. 임차보증금과 배당 후 미배당액이 확인되기 전에는 실질취득가를 산정할 수 없습니다. 권리 위험을 금액으로 확정하기 전까지는 신건 입찰을 보류하는 편이 합리적입니다.