청주지방법원 2026타경50892. 청주시 흥덕구 복대동 78-5 홍일빌라 4층 403호입니다. 사건 분류상 용도는 아파트로 표시되어 있으나, 감정평가서의 실제 이용상태는 다세대주택입니다. 1994년 3월 9일 준공된 19세대 규모의 소규모 공동주택으로, 감정평가상 면적 비교 기준은 51.21㎡입니다.

이 사건의 권리분석은 한 가지를 정확히 구분해야 합니다. 을구 4번에는 한국토지주택공사 명의의 주택임차권이 등록되어 있고, 보증금은 4,750만원입니다. 대항력과 우선변제권이 표시되어 있어 등기만 보면 매수인 인수 가능성을 검토해야 하는 권리입니다. 그러나 매각물건명세서 비고에는 해당 임차권의 승계인인 서울보증보험 주식회사가 매수인에 대한 대항력 포기서와 주택임차권등기 말소동의서를 제출했다고 명시되어 있습니다.

따라서 이 승계권리에 한해서는 확약을 전제로 실질 인수액을 0원으로 평가하는 것이 핵심입니다. 배당 계산상 발생하는 174만 6,000원의 부족액은 확약 반영 전 산술상 부족분으로 별도 구분해야 합니다. 반면 가격 측면에서는 신건 4,700만원이 집계된 최근 평균을 웃돌고 거래 추세도 하락이므로, 최저가만 보고 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권은 존재하지만 승계인 확약이 핵심

등기부상 과거 근저당권은 모두 이미 말소된 것으로 표시됩니다. 1995년 한국보증보험 근저당권은 이후 해지되었고, 2003년 설정된 국민은행 근저당권도 2018년 채권최고액 변경을 거쳐 2023년 3월 13일 해지되었습니다. 현재 경매에서 중요한 기준은 2026년 8월 12일 접수된 강제경매개시결정입니다.

을구 4번 주택임차권은 2022년 12월 30일 등기되었습니다. 임대차계약일은 2018년 10월 23일, 확정일자는 2018년 10월 24일, 점유개시일은 2018년 10월 31일, 주민등록일자는 2022년 12월 5일로 기재되어 있습니다. 데이터상 대항력과 우선변제권이 인정되는 권리입니다.

② 임차권·보증기관 승계 현황

보증금 4,750만원은 임차권의 기초 보증금입니다. 보증기관 승계 기록을 실제 임차인 한 명으로 추가 산정하거나 별도 보증금으로 중복 합산하지 않습니다.

③ 시세 비교 — 신건 가격은 최근 평균보다 높다

홍일빌라는 19세대 규모의 소규모 공동주택입니다. 시세 비교 대상 면적은 59.28㎡이고, 본건의 비교 기준 면적은 51.21㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 아래 거래는 참고자료로 활용하되 동일 면적의 직접 비교로 해석해서는 안 됩니다.

전체 거래 평균은 4,700만원이지만, 2021년 6월의 5,800만원 거래가 포함된 과거 평균입니다. 가격 판단에서는 이 평균 하나에 의존하면 안 됩니다. 별도 집계된 최근 12개월 평균은 4,500만원(2건)이며, 최저가 4,700만원은 이 수치의 104.4%입니다.

표시된 최신 거래는 2024년 12월의 5,000만원입니다. 다만 본건 매각기일인 2026년 11월과 비교하면 거래 시점에 차이가 있고, 거래면적도 본건과 다릅니다. 집계된 최근 12개월 평균과 개별 거래내역의 시점에도 차이가 있으므로, 최신 거래를 추가 확인해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 47,000,000원 가정)

신건 4,700만원 가정 시 집행비용 약 124만 6,000원, 임차권 보증금 배당 약 4,575만 4,000원으로 계산됩니다. 보증금 4,750만원과 배당액의 차이는 174만 6,000원입니다. 이 금액은 확약 반영 전 배당 계산상 부족분이며, 승계인의 대항력 포기 및 임차권등기 말소동의가 유효하게 반영되는 경우 해당 권리에 대한 매수인의 실질 인수액은 0원입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 감정평가서상 한국폴리텍대학 청주캠퍼스 남측 인근으로 기술되어 있습니다. 주변은 빌라·다세대주택 등 공동주택과 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근 및 진출입이 가능하고, 서측 인근 산단로의 주요 간선도로와 연계됩니다. 단지 서측 및 남측으로 노폭 약 6미터의 포장도로가 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일 마감 등이며 위생·급배수·난방·소화설비가 구비되어 있습니다.
• 토지. 토지면적 719㎡, 지목은 대, 이용상황은 연립입니다. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 558,500원/㎡입니다.
• 규제. 복대가경사창지구 지구단위계획구역에 해당합니다. 가축사육제한구역과 한국폴리텍대학 청주캠퍼스 관련 상대보호구역이 포함됩니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 사항은 없는 것으로 표시되어 있습니다. 감정평가서상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유관계는 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 1994년 준공된 19세대 규모의 소형 다세대주택입니다. 대단지 아파트보다 거래 표본과 매수층이 제한될 수 있고, 최근 거래의 면적도 본건과 달라 가격 추정의 불확실성이 큽니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 서울보증보험의 대항력 포기서와 주택임차권등기 말소동의서 원본을 확인하고, 제출 사실과 효력 범위를 법원 기록으로 대조하세요.
• 임차권 말소 확인. 승계인의 동의서 제출만 확인하고 끝내지 말고, 매각 이후 임차권등기가 실제로 말소되는 절차와 요건을 확인하세요.
• 별도 임차인·점유자 확인. 확약은 해당 승계권리에만 적용됩니다. 현황조사서, 전입세대 확인, 현장 방문을 통해 다른 실제 임차인이나 점유자가 있는지 확인해야 합니다.
• 배당 계산 재검토. 집행비용 추정액 1,246,000원과 보증금 미배당액 1,746,000원은 예상치입니다. 당해세 등 배당에 영향을 주는 항목과 실제 배당요구 관계를 원본 서류로 확인하세요.
• 시세 최신화. 최신 표시 거래가 2024.12이고 본건과 면적이 다릅니다. 입찰 전 동일 건물 또는 인근 유사 면적의 최신 거래를 다시 확인해야 합니다.
• 노후 건물 점검. 1994년 준공 다세대주택이므로 누수, 외벽, 옥상 방수, 배관, 공용부분 상태와 수선 필요성을 확인하세요.
• 명도 및 비용. 실제 점유자와 인도 가능 시점을 확인하고, 관리비 체납과 공용부분 관련 부담도 관리 주체에 문의하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 서류를 서로 대조하세요.

맺으며 — “인수 0원이어도 시세보다 비싸면 보류”

청주 2026타경50892의 핵심은 임차권 자체보다 그 승계인이 제출한 대항력 포기서와 임차권등기 말소동의서입니다. 등기부에는 4,750만원의 임차권이 남아 있지만, 승계인의 확약이 유효하게 반영된다는 전제에서는 해당 권리에 대한 매수인 실질 인수액을 0원으로 평가할 수 있습니다. 실제 임차인도 0명으로 집계됩니다.

그러나 권리상 안전성과 가격 경쟁력은 별개입니다. 실질취득가 4,700만원은 집계 최근 평균 4,500만원보다 높고, 거래 추세는 -8.2%입니다. 게다가 19세대 규모의 노후 다세대주택이고, 비교 거래의 면적과 시점에도 한계가 있습니다. 단순히 신건 최저가가 4,700만원이라는 이유로 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.

최종 판단은 확약의 유효성 확인을 전제로 권리 인수 부담은 낮음, 가격과 환금성은 보수적 접근 필요입니다. 확약서의 원본과 말소 절차를 확인하고, 최신 동일 면적 거래를 확보한 다음 입찰 여부를 결정하는 것이 합리적입니다.