청주지방법원 2026타경50942. 충청북도 청주시 서원구 산남동 ‘부영사랑으로’ 105동 1층 104호, 전용 59.9364㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 양성훈이며, 2022년 8월 22일 거래가 206,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 국민은행이 채권최고액 146,300,000원의 근저당권을 설정했고, 이후 대부업체의 후순위 근저당과 여러 채권자의 가압류가 이어졌습니다. 결국 국민은행이 2026년 8월 24일 임의경매를 신청하면서 경매가 진행된 구조입니다.
등기부에는 여러 채권자의 권리가 남아 있지만, 낙찰자 관점에서는 말소기준권리와 그 이후의 권리가 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 가격은 별도의 문제입니다. 신건 최저가가 최근 실거래 평균보다 높고, 본건이 1층이라는 점까지 고려하면 현재 가격에 곧바로 응찰할 유인이 충분하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경50942 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 서원구 산남동 1094 부영사랑으로 제105동 제1층 제104호 |
| 도로명주소 | 충청북도 청주시 서원구 원흥로 14 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.9364㎡ · 지상 14층 건물 중 1층 |
| 단지 | 부영사랑으로 · 985세대 · 2007.04.26 준공 |
| 소유자 | 양성훈 (2022.08.22 소유권 취득 · 거래가 206,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 219,000,000원 / 219,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 119,004,454원 |
| 말소기준권리 | 2022.08.22 국민은행 근저당권 · 채권최고액 146,300,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.18 |
| 임대관계 | 미상 · 확인된 임차인 신고 내역 없음 |
| 명세서상 인수권리 | 해당사항 없음 |
| 명세서상 법정지상권 | 해당사항 없음 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2022.08.22 설정된 국민은행 근저당권입니다. 국민은행의 채권최고액은 146,300,000원이며, 경매신청 청구금액은 119,004,454원입니다. 채권최고액은 담보한도를 뜻하므로 실제 확정 채무액과 동일한 금액으로 보아서는 안 됩니다.
후순위로는 유노스프레스티지대부의 근저당권 26,000,000원, 신용보증기금 가압류 78,111,143원, 전북은행 가압류 44,921,507원, 세종신용보증재단 가압류 121,192,364원, 국민은행 가압류 50,961,509원이 있습니다. 여기에 세종세무서장의 압류와 임의경매개시결정이 뒤따랐습니다. 이 권리들은 등기상 말소기준권리 이후에 해당하여 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.
② 시세 비교 — ‘신건은 비싸다’의 근거
부영사랑으로 아파트의 전용 59.94㎡ 동일 평형 최근 실거래 12건입니다. 거래 시점은 2026년 8월부터 10월까지이며, 최근 12개월 평균도 205,500,000원으로 확인됩니다. 전체 실거래 평균과 최근 12개월 평균이 동일하므로 과거 고가 거래를 근거로 신건 가격을 저렴하다고 평가할 여지는 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 59.94㎡ | 10 | 198,000,000원 |
| 2026.10 | 59.94㎡ | 7 | 208,000,000원 |
| 2026.10 | 59.94㎡ | 6 | 210,000,000원 |
| 2026.10 | 59.94㎡ | 7 | 230,000,000원 |
| 2026.09 | 59.94㎡ | 9 | 205,000,000원 |
| 2026.09 | 59.94㎡ | 5 | 190,000,000원 |
| 2026.09 | 59.94㎡ | 1 | 180,000,000원 |
| 2026.09 | 59.94㎡ | 8 | 207,000,000원 |
| 2026.09 | 59.94㎡ | 1 | 227,000,000원 |
| 2026.09 | 59.94㎡ | 7 | 205,000,000원 |
| 2026.09 | 59.94㎡ | 5 | 206,000,000원 |
| 2026.08 | 59.94㎡ | 12 | 200,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.94㎡ | 12건 | 205,500,000원 |
최근 거래가격은 180,000,000원~230,000,000원으로 편차가 큽니다. 평균은 205,500,000원이고, 신건 최저가 219,000,000원은 이보다 13,500,000원 높습니다. 평균 대비 비율은 106.6%입니다.
더 주목할 점은 최신 거래입니다. 2026년 10월 최신 거래가격은 198,000,000원으로, 본건 최저가가 이보다 21,000,000원 높습니다. 최신 거래 대비 최저가는 약 110.6%입니다. 이 한 건만으로 단지 전체의 하락 추세를 확정할 수는 없지만, 현재 신건 가격이 최신 거래보다 높다는 사실은 입찰가 판단에 반영해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 219,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,866,000원 |
| 1. 근저당 · 국민은행 | 146,300,000원 | 146,300,000원 |
| 2. 근저당 · 유노스프레스티지대부 | 26,000,000원 | 26,000,000원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 78,111,143원 | 42,834,000원 |
| 4. 가압류 · 전북은행 | 44,921,507원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 세종신용보증재단 | 121,192,364원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 국민은행 | 50,961,509원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
신건 매각대금 219,000,000원 중 추정 집행비용은 3,866,000원, 채권자 예상배당 합계는 215,134,000원입니다. 총 채권신고액 467,486,523원 대비 예상 미배당액은 252,352,523원이고, 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원입니다.
국민은행과 후순위 대부업체의 근저당권은 각각 채권최고액 기준으로 배당을 계산했으며, 신용보증기금에 일부 배당된 뒤 나머지 가압류 채권자에게 배당할 재원이 남지 않는 시나리오입니다. 실제 배당은 확정채권액과 우선순위에 따라 달라질 수 있습니다.
예상배당은 채권최고액·청구금액을 기초로 한 단순 추정입니다. 당해세·조세채권의 법정기일·임차인 최우선변제 등은 별도로 확정되지 않았으며, 세종세무서장 압류가 확인되므로 실제 배당순위와 배당액은 변경될 수 있습니다. 채권자의 미배당액은 매수인이 인수하는 금액과 구별됩니다.
④ 회차별 배당·가격 시나리오
현재 신건 가격과 유찰 시 가정가격을 비교하면 다음과 같습니다. 아래 가격은 각 회차의 가정값이며 실제 매각 일정이나 유찰을 확정하는 것은 아닙니다.
| 구분 | 최저매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 219,000,000원 | 215,134,000원 | 252,352,523원 | 0원 |
| 1회 유찰 가정(80%) | 175,200,000원 | 171,947,200원 | 295,539,323원 | 0원 |
| 2회 유찰 가정(64%) | 140,160,000원 | 137,397,760원 | 330,088,763원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 청주시 서원구 산남동 샛별초등학교 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트·근린생활시설·학교·단독주택이 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 간선도로와 버스정류장이 있습니다. 단지 내 도로는 남서측과 남동측의 왕복 4차선 포장도로에 연결됩니다. 감정평가상 교통상황은 무난한 것으로 판단됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물의 1층 104호로 아파트로 이용 중입니다. 위생·급배수·난방·승강기·도시가스·화재탐지설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 산남3지구 지구단위계획구역이며, 교육환경 보호구역 관련 제한이 있습니다. 공시지가 기준은 976,100원/㎡입니다. 토지는 평탄한 부정형으로 아파트 부지로 이용 중입니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이는 보고되지 않았습니다. 다만 현장조사에서 발견하지 못한 결함이 있을 수 있으며 내부사진도 첨부되지 않아 내부 유지보수 상태는 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 부영사랑으로는 985세대 규모의 아파트단지로, 동일 평형의 최근 실거래 12건이 확인됩니다. 거래가 존재한다는 점은 긍정적이지만 실거래 범위가 180,000,000원~230,000,000원으로 넓어 개별 동·층·향·상태에 따른 가격 편차를 고려해야 합니다.
- 1층 특성. 본건이 1층이라는 사실은 가격 판단에서 중요합니다. 동일 평형의 1층 거래가격도 상당한 편차를 보이므로, 채광·사생활 보호·외부 동선·소음과 내부 상태를 현장에서 점검하는 것이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 검증. 최저가 219,000,000원은 최근 12개월 평균 205,500,000원의 106.6%입니다. 최근 평균보다 높은 가격에 낙찰받는 것이 합리적인지 먼저 판단해야 합니다.
- 최신 거래 확인. 최신 거래가격은 198,000,000원입니다. 신건 최저가와 21,000,000원 차이가 나므로, 최신 거래의 층·향·상태와 본건의 개별 조건을 비교해야 합니다.
- 1층 현장 점검. 최근 동일 평형 1층 거래가 180,000,000원과 227,000,000원으로 다르게 형성되어 있습니다. 본건의 동 위치, 채광, 소음, 내부 상태를 확인해 적정가격을 판단해야 합니다.
- 임차인·점유 확인. 확인된 임차인 신고 내역은 없지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자가 누구인지, 전입세대와 임대차관계가 있는지, 명도에 필요한 절차와 비용을 확인해야 합니다.
- 조세 압류 확인. 세종세무서장 압류가 등기되어 있습니다. 조세채권의 법정기일과 우선순위에 따라 배당이 달라질 수 있으므로 관련 원본 자료를 확인해야 합니다.
- 후순위 근저당·가압류. 국민은행 근저당 이후 유노스프레스티지대부 근저당과 다수 가압류가 존재합니다. 매각 소멸 여부를 최신 등기부와 매각물건명세서로 다시 대조해야 합니다.
- 관리비 체납. 미납 관리비 중 공용부분에 해당하는 비용은 매수인이 부담하게 될 가능성이 있으므로 관리사무소에서 체납 여부와 세부 내역을 확인해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 가정가격은 175,200,000원, 2회 유찰 가정가격은 140,160,000원입니다. 실제 유찰 여부와 다음 회차 조건을 확인한 후 가격 전략을 세워야 합니다.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서· 실거래가 자료를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다. 특히 점유관계, 세금채권, 실제 배당순위 및 물건 상태는 확인이 필요합니다.
맺으며 — “권리 소멸과 가격 메리트는 별개”
이 물건은 말소기준권리가 명확하고 후순위 등기상 권리들이 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서에 명시된 인수권리와 법정지상권은 없으며, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 임대관계가 미상이고 세금 압류가 있어 점유와 조세채권은 별도로 확인해야 합니다.
진짜 문제는 가격입니다. 219,000,000원의 신건 최저가는 동일 평형 최근 12개월 평균 205,500,000원보다 13,500,000원 높습니다. 최신 거래 198,000,000원과 비교하면 차이는 21,000,000원으로 벌어집니다. 게다가 본건은 1층이므로 동일 평형 전체 평균만으로 높은 응찰가를 정당화하기 어렵습니다.
종합하면 권리 소멸 구조는 양호하지만 신건 가격에는 메리트가 부족한 물건입니다. 향후 가격이 낮아지는 회차에서는 최근 시세 대비 할인 폭이 커질 수 있으나, 실제 유찰을 단정할 수는 없습니다. 권리는 긍정적, 가격은 보수적 접근. 이 물건의 핵심은 무리하게 신건에 응찰하는 것이 아니라 1층의 적정 시세와 점유관계를 확인한 뒤 합리적인 가격을 정하는 것입니다.
