청주지방법원 2026타경50956. 충북 청주시 상당구 용암동 중흥마을부영아파트 605동 9층 904호, 전용면적에 해당하는 거래 비교면적 84.95㎡의 아파트입니다. 현재 소유자는 최인영 씨이며, 2024년 10월 8일 소유권이전과 함께 삼성생명보험의 근저당권이 설정됐습니다. 당시 거래가액은 2억원, 근저당 채권최고액은 1억 6,500만원입니다.
등기상 말소기준권리는 삼성생명보험의 2024년 10월 8일 근저당권입니다. 이후 유노스프레스티지대부, 드림앤캐쉬대부, 정영옥의 근저당권과 충북신용보증재단·JB우리캐피탈의 가압류가 설정됐지만, 모두 말소기준권리 후순위입니다. 매각물건명세서에도 인수할 권리와 법정지상권이 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다.
다만 권리상 안전하다는 사실과 입찰가격이 적정하다는 사실은 별개입니다. 이 물건은 감정가 그대로 시작하는 신건입니다. 동일 면적의 최근 12개월 실거래 평균은 약 2억 2,558만원, 최신 거래는 2억 2,200만원입니다. 감정가 2억 4,600만원은 최근 평균뿐 아니라 최근 거래 최고가 2억 4,500만원도 웃돕니다. 권리보다 가격과 환금성을 먼저 따져야 하는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경50956 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 상당구 용암동 2433 중흥마을부영아파트 605동 9층 904호 도로명주소: 충청북도 청주시 상당구 중흥로 146 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 아파트(계단식) · 15층 건물 중 9층 |
| 비교 거래면적 | 84.95㎡ |
| 소유자 | 최인영 (단독소유) |
| 소유권 취득 | 2024.10.08. 소유권이전 · 거래가액 200,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 246,000,000원 / 246,000,000원 (신건) |
| 말소기준권리 | 2024.10.08. 을구 10번 · 삼성생명보험주식회사 근저당권 · 채권최고액 165,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사 유노스프레스티지대부 / 21,424,657원 |
| 등기상 후순위 권리 | 근저당권 3건 · 가압류 2건 |
| 매각기일 | 2026.11.18 |
| 매각물건명세서 | 명시 인수권리 해당사항 없음 · 법정지상권 해당사항 없음 |
① 권리 흐름 — 삼성생명 근저당이 기준, 후순위는 매각 소멸
말소기준권리는 을구 10번 삼성생명보험 근저당권입니다. 2024년 10월 8일 접수된 채권최고액 165,000,000원의 근저당권이 기준점입니다. 같은 날 접수된 최인영 씨의 소유권이전등기 이후 설정된 권리관계가 이어집니다.
후순위 권리는 다음과 같습니다.
- 유노스프레스티지대부. 2024.12.16. 근저당권 설정, 채권최고액 26,000,000원.
- 드림앤캐쉬대부. 2025.08.01. 근저당권 설정, 채권최고액 13,000,000원.
- 정영옥. 2026.01.08. 근저당권 설정, 채권최고액 17,000,000원.
- 충북신용보증재단. 2026.03.03. 가압류, 청구금액 20,000,000원.
- JB우리캐피탈. 2026.06.18. 가압류, 청구금액 6,115,504원.
이후 2026년 8월 25일 유노스프레스티지대부의 임의경매개시결정(2026타경50956)이 접수됐고, 2026년 9월 17일에는 삼성생명보험의 별도 임의경매개시결정(2026타경51061)도 등기됐습니다. 현재 분석 대상은 2026타경50956입니다. 매각이 진행되면 말소기준권리 및 후순위 권리는 매각에 따른 소멸 대상입니다.
② 시세 비교 — 감정가 2.46억은 최근 거래보다 높다
동일 단지인 중흥마을부영(2433)의 비교면적 84.95㎡ 최근 실거래 12건입니다. 최근 거래기간은 2026년 2월부터 9월까지이며, 최근 12개월 평균은 225,583,333원입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.95㎡ | 5층 | 222,000,000원 |
| 2026.09 | 84.95㎡ | 7층 | 205,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 15층 | 245,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 11층 | 200,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 14층 | 234,000,000원 |
| 2026.06 | 84.95㎡ | 11층 | 238,000,000원 |
| 2026.05 | 84.95㎡ | 8층 | 210,000,000원 |
| 2026.03 | 84.95㎡ | 3층 | 225,000,000원 |
| 2026.03 | 84.95㎡ | 7층 | 229,000,000원 |
| 2026.03 | 84.95㎡ | 5층 | 225,000,000원 |
| 2026.02 | 84.95㎡ | 14층 | 240,000,000원 |
| 2026.02 | 84.95㎡ | 15층 | 234,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.95㎡ | 12건 | 225,583,333원 |
최근 거래가격은 200,000,000원~245,000,000원 범위입니다. 평균은 225,583,333원이고, 가장 최근 거래로 제시된 2026년 9월 거래는 222,000,000원입니다.
반면 본건 감정가와 최저매각가는 246,000,000원입니다.
- 최근 12개월 평균 대비. 246,000,000원은 평균의 109.1%입니다.
- 최신 거래 대비. 최신 거래 222,000,000원보다 24,000,000원 높습니다.
- 최근 거래 최고가 대비. 최근 표본 최고가 245,000,000원보다도 1,000,000원 높습니다.
- 가격 판단. 신건 감정가 그대로 낙찰받으면 최근 실거래 평균보다 높은 가격을 지불하는 셈입니다.
③ 예상배당표 (매각가 246,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,244,000원 |
| 1. 삼성생명보험 근저당권 | 165,000,000원 | 165,000,000원 |
| 2. 유노스프레스티지대부 근저당권 | 26,000,000원 | 26,000,000원 |
| 3. 드림앤캐쉬대부 근저당권 | 13,000,000원 | 13,000,000원 |
| 4. 정영옥 근저당권 | 17,000,000원 | 17,000,000원 |
| 5. 충북신용보증재단 가압류 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 6. JB우리캐피탈 가압류 | 6,115,504원 | 756,000원 |
| 소유자 교부 잔여 | - | 0원 |
매각가 2억 4,600만원을 가정하면 집행비용 4,244,000원을 제외한 배당 재원에서 삼성생명보험 및 후순위 근저당권자, 가압류권자 순으로 배당되는 시뮬레이션입니다.
채권자 총 청구액은 247,115,504원, 예상 총 배당액은 241,756,000원입니다. JB우리캐피탈 가압류 청구액 6,115,504원 중 756,000원만 배당되어 5,359,504원의 미배당이 발생하는 것으로 계산됩니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.
배당표는 각 근저당권의 채권최고액과 가압류 청구금액을 기준으로 한 가정입니다. 실제 배당은 피담보채권 잔액, 집행비용, 조세채권 등 법정 우선순위와 실제 매각대금에 따라 달라질 수 있습니다. 채권 미배당액은 매수인 인수액과 구별해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 및 거래자료 기준)
- 입지. 충청북도 청주시 상당구 용암동 소재 청석고등학교 동쪽 인근입니다. 주변은 아파트단지와 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재한 주거지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 시내 간선도로와 노선버스 정류장이 소재합니다. 단지 내 도로는 북서쪽 왕복 4차선 포장도로와 연계됩니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 건물 및 설비. 철근콘크리트 벽식구조, 평슬라브 위 경량철골 경사지붕의 15층 건물입니다. 위생·급배수설비, 지역난방, 승강기, 옥내소화전, 도시가스 등이 구비되어 있습니다.
- 단지 규모. 중흥마을부영(2433)은 557세대이며 준공일은 2001년 11월 24일입니다. 최근 12개월 동일 면적 거래는 12건으로 확인됩니다.
- 토지이용계획. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역(용암2택지개발지구)에 해당합니다. 가축사육제한구역과 용암초등학교·청석고등학교 관련 상대보호구역이 포함되어 있습니다.
- 물건 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없는 것으로 제시되어 있습니다. 실제 내부 상태와 수선 필요성은 별도 확인해야 합니다.
- 환금성. 최근 거래가격은 2억원에서 2억 4,500만원까지 편차가 있습니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 7.3회, 낙찰률 11.11%가 제시되어 있어 일반 실거래와 경매시장의 매각 가능성을 구분해 판단해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 경계. 최저가 2억 4,600만원은 최근 12개월 평균 2억 2,558만원의 109.1%입니다. 최근 거래 최고가도 2억 4,500만원이므로 감정가 그대로 응찰할 때의 가격 부담을 반드시 고려하세요.
- 최신 거래 대조. 가장 최근 거래로 제시된 2026년 9월 거래는 2억 2,200만원입니다. 비교면적은 같더라도 층·향·내부 상태에 따라 가격이 달라질 수 있으므로 9층인 본건의 개별 조건을 반영해야 합니다.
- 임대차·점유 확인. 등재 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 전입세대열람, 확정일자 부여현황, 현황조사서, 실제 점유자를 서로 대조하세요.
- 말소기준권리 확인. 삼성생명보험의 2024.10.08. 근저당권이 기준입니다. 후순위 근저당 3건과 가압류 2건의 매각 소멸 여부를 매각물건명세서 및 최신 등기부로 재확인하세요.
- 경매개시결정 확인. 본건 2026타경50956 외에 2026타경51061의 임의경매개시결정도 등기되어 있습니다. 실제 매각 진행 상황과 사건별 처리 관계를 확인하는 것이 안전합니다.
- 배당과 인수액 구분. 현재 매각가 가정에서는 채권자 미배당액 5,359,504원이 발생하지만 매수인 인수 예상액은 0원입니다. 채권자의 미회수액과 매수인의 법적 인수 부담을 혼동하지 마세요.
- 관리비 및 내부 상태. 장기 체납 관리비 중 공용부분 부담 여부를 관리사무소에 확인하고, 내부 시설·누수·수선 필요성도 점검하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실제 거래자료를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 깨끗해도 신건 가격은 비싸다”
청주지방법원 2026타경50956은 말소기준권리가 분명하고 후순위 근저당권과 가압류가 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서상 인수권리도 없으며, 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 0원입니다. 권리분석 자체는 비교적 단순한 편입니다.
하지만 신건 최저가 2억 4,600만원은 최근 12개월 실거래 평균 2억 2,558만원의 109.1%이고, 최신 거래 2억 2,200만원과 최근 표본 최고가 2억 4,500만원보다도 높습니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수 7.3회와 낙찰률 11.11%도 입찰 경쟁과 환금성을 신중하게 판단해야 할 근거입니다.
여기에 감정요항표상 임대관계 미상이라는 점도 남아 있습니다. 임차인 등재가 없다는 사실만으로 실제 점유·임대차 관계까지 완전히 배제해서는 안 됩니다.
권리는 합격, 가격은 보류. 이 물건은 인수 위험이 적다는 이유만으로 신건 가격에 응찰할 대상은 아닙니다. 최근 실거래와 개별 물건 상태를 기준으로 적정 입찰가를 산정하고, 유찰에 따른 가격 조정을 기다리는 전략이 더 합리적입니다.