청주지방법원 2026타경50965. 청주시 흥덕구 복대동 신영지웰시티1차 107동 3층 302호입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 971,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자는 정지연 씨이며, 2017년 9월 29일 매매를 원인으로 2017년 10월 19일 소유권을 취득했습니다. 당시 등기상 거래가액은 380,000,000원입니다.
권리관계의 핵심은 2020년 2월 18일 설정된 한국스탠다드차타드은행의 근저당권입니다. 채권최고액은 331,200,000원으로 말소기준권리에 해당합니다. 이후 2022년 1월 3일 설정된 국의 근저당권도 경매 매각으로 소멸하는 권리입니다. 현재 등기상 살아 있는 근저당권 2건이 모두 매각으로 정리되는 구조이며, 매각물건명세서에도 매수인 인수권리가 없다고 기재되어 있습니다.
가격 측면에서도 살펴볼 만합니다. 동일면적 최근 12건의 평균 거래가격은 1,019,166,666원이고, 이번 최저가는 971,000,000원입니다. 최근 거래 평균보다 약 4.7% 낮은 가격입니다. 다만 3층이라는 층수와 거래 표본의 층별 가격 편차를 고려해야 합니다. 권리상 부담이 적다는 점과 실제 취득가격의 적정성은 별도로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경50965 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 흥덕구 복대동 3379 신영지웰시티1차 제107동 제3층 제302호 도로명주소: 대농로 17 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 거래비교 면적 99.126㎡ |
| 건물 구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 · 45층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 정지연 (2017.09.29. 매매 · 거래가액 380,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 971,000,000원 / 971,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사 한국스탠다드차타드은행 / 251,233,030원 |
| 기준권리 | 2020.02.18. 을구 4번 근저당권 · 한국스탠다드차타드은행 · 채권최고액 331,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.18 |
| 단지 규모 | 신영지웰시티1차 · 2,164세대 · 2010.06.30. 준공 |
① 권리 흐름 — 두 건의 근저당권 모두 매각으로 소멸
권리분석의 중심은 2020년 2월 18일 설정된 한국스탠다드차타드은행 근저당권입니다. 해당 근저당권이 말소기준권리이며, 그보다 앞서 설정되었던 신한은행 근저당권은 2020년 2월 19일 이미 해지로 말소되었습니다.
이후 2022년 1월 3일에는 국을 근저당권자로 하는 채권최고액 391,800,000원의 근저당권이 설정되었습니다. 채무자는 주식회사맥스젠테크놀러지이며, 2021년 12월 29일 납세담보제공계약을 원인으로 합니다. 이 권리는 기준권리 이후의 권리이므로 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.
② 시세 비교 — 최근 실거래 평균보다 낮은 신건
신영지웰시티1차의 동일면적 거래비교 대상은 99.126㎡이며, 최근 실거래 12건이 확인됩니다. 최근 12건 평균은 1,019,166,666원입니다. 최저매각가 971,000,000원은 평균 대비 약 4.7% 낮은 수준입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.11 | 99.13㎡ | 26층 | 1,100,000,000원 |
| 2026.09 | 99.13㎡ | 22층 | 1,090,000,000원 |
| 2026.09 | 99.13㎡ | 39층 | 1,130,000,000원 |
| 2026.09 | 99.13㎡ | 5층 | 1,015,000,000원 |
| 2026.09 | 99.13㎡ | 34층 | 1,030,000,000원 |
| 2026.09 | 99.13㎡ | 15층 | 980,000,000원 |
| 2026.09 | 99.13㎡ | 6층 | 1,000,000,000원 |
| 2026.07 | 99.13㎡ | 12층 | 1,000,000,000원 |
| 2026.07 | 99.13㎡ | 12층 | 1,000,000,000원 |
| 2026.06 | 99.13㎡ | 26층 | 970,000,000원 |
| 2026.06 | 99.13㎡ | 23층 | 995,000,000원 |
| 2026.06 | 99.13㎡ | 36층 | 920,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 1,019,166,666원 |
최근 거래가격은 920,000,000원~1,130,000,000원으로 형성되어 있습니다. 최저매각가 971,000,000원은 최근 12건 평균보다 48,166,666원 낮으며, 2026년 11월 최신 거래가격 1,100,000,000원보다는 129,000,000원 낮습니다.
다만 최신 거래는 26층 거래이고 본건은 3층입니다. 동일면적이라는 점은 유효한 비교 근거지만 층수와 조망, 일조, 내부 상태 등의 차이를 반영해야 합니다. 특히 최근 거래 중 5층 1,015,000,000원, 6층 1,000,000,000원, 36층 920,000,000원 등 가격 편차가 있어 단순히 평균만으로 낙찰가격을 결정해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 971,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 12,110,000원 |
| 1. 을구 4번 근저당 · 한국스탠다드차타드은행 | 331,200,000원 | 331,200,000원 |
| 2. 을구 6번 근저당 · 국 | 391,800,000원 | 391,800,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 235,890,000원 |
예상 배당액은 근저당권 채권최고액을 기준으로 산정한 추정치입니다. 한국스탠다드차타드은행의 경매신청 청구액은 251,233,030원이며, 위 배당표는 근저당권 채권최고액 331,200,000원을 기준으로 계산되어 있습니다. 실제 피담보채무 잔액과 이자, 조세채권의 우선순위 등에 따라 배당 결과는 달라질 수 있습니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 관련 금액은 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 채권 배당 변화
현재 신건 최저가를 기준으로 1회 및 2회 유찰 시나리오를 비교하면 다음과 같습니다. 유찰에 따라 매각가격이 낮아지더라도 매수인 인수액은 현재 분석상 0원으로 산정됩니다.
| 구분 | 매각가 | 채권 배당액 | 미배당액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 971,000,000원 | 723,000,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 776,800,000원 | 723,000,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 621,440,000원 | 612,825,600원 | 110,174,400원 |
현재 회차와 1회 유찰 시나리오에서는 채권 배당액이 전액 충족되는 것으로 산정되어 있습니다. 2회 유찰 시에는 채권 배당액이 612,825,600원으로 줄고 미배당액이 110,174,400원 발생하는 것으로 계산됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 및 토지이용계획 기준)
- 입지. 충청북도 청주시 흥덕구 복대동 소재 현대백화점 남측 인근에 위치합니다. 주변 상업·주거 환경과 대형 단지 입지를 함께 고려할 수 있는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 인근 간선도로를 통한 차량 접근성은 보통이며, 감정평가에서는 제반 교통상황을 양호한 편으로 평가했습니다.
- 단지 규모. 신영지웰시티1차는 2,164세대 규모이며 2010년 6월 30일 준공되었습니다. 대규모 단지라는 점은 거래 비교와 수요 파악에 유리한 요소입니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 45층 건물 중 3층입니다. 위생·급배수·소화·난방 및 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다.
- 층수. 본건은 3층 저층입니다. 최근 거래에는 5층 1,015,000,000원, 6층 1,000,000,000원 등 비교 가능한 저층 거래도 있으므로 층별 가격과 실제 조망·일조·소음 상태를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 토지이용계획. 일반상업지역 및 대농3지구 지구단위계획구역에 해당합니다. 상업용지 관련 계획과 대로3류·중로1류 접면 등 토지이용계획을 확인할 수 있습니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 3,411,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 위반건축물 사항은 없는 것으로 확인됩니다. 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다.
- 환금성. 2,164세대 대단지이고 동일면적 최근 거래 12건이 확인됩니다. 다만 거래가격 편차가 있으므로 단순 평균보다는 층수와 개별 호수 상태를 반영한 비교가 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대관계 재확인. 현재 확인된 임차인 등재 내역은 없지만 임대관계는 미상입니다. 전입세대 열람, 현황조사서, 매각물건명세서 및 실제 점유자를 대조해 대항력 있는 임차인이 있는지 확인해야 합니다.
- 말소기준권리 확인. 2020.02.18. 한국스탠다드차타드은행 근저당권이 기준권리입니다. 이후 설정된 국 근저당권의 매각 소멸 여부와 매각 직전 등기 변동을 확인하세요.
- 국 근저당권 관련 조세 확인. 국 근저당권의 채무자는 주식회사맥스젠테크놀러지입니다. 납세담보제공계약에 따른 근저당권이라는 점을 고려해 조세 관련 우선순위와 실제 배당관계를 별도로 확인하는 것이 좋습니다.
- 3층 현장 점검. 45층 건물의 3층이므로 조망·일조·사생활 보호·차량 및 보행 소음 등을 현장에서 확인하세요. 고층 거래가격을 그대로 본건의 적정가격으로 적용하지 않는 것이 중요합니다.
- 실거래 비교. 최근 12건 평균은 1,019,166,666원이며 최저가는 971,000,000원입니다. 특히 5층·6층 등 저층 거래와 비교해 입찰 상한을 정하세요.
- 관리비 체납. 관리사무소에 장기 체납관리비를 확인하고 공용부분 승계 부담 여부를 검토하세요.
- 명도 준비. 임차인 등재 내역이 없더라도 실제 점유자는 별도로 확인해야 합니다. 소유자 또는 제3자 점유 여부에 따라 인도 절차와 이사 협의가 필요할 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 최신 실거래 자료를 매각기일 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 저층 실거래 확인 후”
청주지방법원 2026타경50965는 권리관계가 비교적 명확한 아파트 경매입니다. 2020년 한국스탠다드차타드은행 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 국 근저당권도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서상 인수권리는 없고 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
가격도 신건 최저가 971,000,000원이 동일면적 최근 12건 평균 1,019,166,666원의 95.3% 수준으로, 평균보다 낮게 출발합니다. 최신 거래가격 1,100,000,000원과도 차이가 있습니다. 다만 최신 거래는 26층이고 본건은 3층이므로 단순히 최신 거래와 비교해 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다.
가장 중요한 추가 확인 사항은 임대관계입니다. 확인된 임차인 내역은 없지만 감정요항표상 임대관계가 미상으로 기재되어 있어 실제 점유관계 확인이 필요합니다. 이 부분을 정리한 다음 저층 실거래와 내부 상태를 반영해 입찰 상한을 설정해야 합니다.
권리관계는 양호하고, 신건 가격은 최근 평균보다 낮습니다. 다만 저층이라는 개별 조건과 임대관계 미상이라는 확인 과제를 해결해야 합니다. 권리만 보고 입찰하기보다는 점유·층별 가격·조세 관련 배당을 확인한 뒤 최종 판단하는 것이 합리적입니다.
