청주지방법원 2026타경50995. 충북 진천군 진천읍 교성리 346-2에 소재한 토지와 건물의 일괄매각 사건입니다. 소유자는 김은진 씨로, 2017년 3월 29일 증여를 원인으로 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 핵심 채권은 2017년 9월 4일 설정된 오에스비저축은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1억 3,200만원이며, 2023년 3월 28일 웰스자산관리대부 주식회사로 근저당권이 이전됐습니다.
말소기준권리 이후에 설정된 세무서·건강보험공단·진천군의 압류와 후속 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 현재 제시된 배당 시나리오에서는 매수인 인수액이 0원입니다. 다만 세금과 공적 채권은 등기상 말소 여부만으로 배당 순위를 판단할 수 없습니다. 특히 당해세 여부와 법정기일을 확인해야 합니다.
또 하나의 중요한 문제는 물건의 실제 용도입니다. 사건 분류는 연립/다세대와 토지이지만 감정평가서에는 현재 단독주택으로 이용 중이라고 기재돼 있습니다. 가격 판단에 앞서 건축물대장, 토지·건물 등기, 감정평가서의 물건 동일성을 대조해야 하는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경50995 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 진천군 진천읍 교성리 346-2 도로명주소: 충청북도 진천군 진천읍 교성1길 35-1 |
| 물건종류 / 용도 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가서상 단독주택으로 이용 중 |
| 토지면적 | 492.0㎡ |
| 건물 구조 | 블록구조(경량콘크리트블럭), 슁글지붕, 지상 2층 |
| 사용승인일 | 2008.11.28 |
| 소유자 | 김은진 (2017.03.29 증여, 2017.03.31 소유권이전등기) |
| 감정가 / 최저가 | 375,365,320원 / 375,365,320원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 웰스자산관리대부 주식회사 / 124,216,885원 |
| 말소기준권리 | 을구 4번 근저당권 · 오에스비저축은행 · 채권최고액 132,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.18 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 및 수목 포함 |
| 감정평가서 기준 | 공부와 차이 없음 · 위반건축물 사항 없음 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2017년 근저당권
이 사건의 말소기준권리는 2017.09.04 설정된 을구 4번 근저당권입니다. 채권자는 주식회사 오에스비저축은행이고 채권최고액은 132,000,000원입니다. 이후 2023.03.28 확정채권대위변제를 원인으로 근저당권이 웰스자산관리대부 주식회사로 이전됐습니다.
2018년 청주세무서 압류, 2020년 국민건강보험공단 압류, 2023년 진천군 압류 2건은 모두 말소기준권리 뒤에 설정됐습니다. 등기상으로는 매각으로 소멸하는 권리로 표시되어 있습니다. 다만 압류권자의 교부청구액과 법정기일, 당해세 해당 여부는 별도의 배당 문제입니다. 당해세가 있다면 매각대금에서 먼저 차감되어 후순위 채권자의 배당액이 달라질 수 있습니다.
② 가격 판단 — 신건 감정가를 싸다고 볼 근거는 없다
현재 최저매각가는 감정가와 동일한 375,365,320원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건이므로 감정가의 100%에서 입찰이 진행됩니다.
그러나 이 사건은 동일 유형·동일 권역의 최근 실거래가격을 기준으로 감정가의 적정성을 비교할 수 있는 가격 근거가 확보되어 있지 않습니다. 따라서 최저가 3억 7,536만원을 두고 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 판단할 수 없습니다.
| 가격 판단 항목 | 금액 / 상태 | 분석 |
|---|---|---|
| 감정가 | 375,365,320원 | 감정평가 기준가격 |
| 현재 최저가 | 375,365,320원 | 신건 · 감정가의 100% |
| 실질취득 기준 | 375,365,320원 | 인수 0원 가정, 부대비용 제외 |
| 실거래 비교 | 판단 보류 | 동일 용도 비교가격 확인 필요 |
현재 가격에서 실질취득액은 낙찰가와 동일한 수준으로 계산됩니다. 인수액이 0원이라는 이유만으로 감정가가 저렴해지는 것은 아닙니다. 취득세, 명도비용, 건물 수선비, 토지와 건물의 실제 이용가치까지 고려한 총투자비를 따로 계산해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 375,365,320원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 / 기준 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 1.6% 추정) | - | 6,055,114원 |
| 1. 을구 4번 근저당권 · 오에스비저축은행 | 132,000,000원 | 132,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 237,310,206원 |
제시된 배당 시나리오상 집행비용 6,055,114원과 말소기준 근저당권 132,000,000원을 배당하고, 계산상 잔여액은 237,310,206원입니다. 이 잔여액은 당해세·공적 압류의 실제 교부청구 및 기타 배당요구를 확정하기 전의 잠정 계산입니다.
유찰 회차별 배당 시나리오
| 회차 | 최저매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 인수액 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 375,365,320원 | 132,000,000원 | 0원 | 0원 | 237,310,206원 |
| 1회 유찰 (80%) | 300,292,256원 | 132,000,000원 | 0원 | 0원 | 163,288,164원 |
| 2회 유찰 (64%) | 240,233,804원 | 132,000,000원 | 0원 | 0원 | 104,070,531원 |
위 시나리오에서는 최저매각가가 낮아져도 말소기준 근저당권의 채권최고액 132,000,000원이 전액 배당되는 것으로 계산되어 있습니다. 따라서 해당 근저당권에 관한 매수인 인수액은 세 회차 모두 0원입니다.
④ 입지·토지·환금성 메모 (감정평가 및 토지이용계획 기준)
- 입지. 충청북도 진천군 진천읍 교성리 점촌마을 남동측 인근입니다. 주변에는 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 북서측 도보 5분 거리에 길상사 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 여건은 보통입니다.
- 토지. 토지면적 492.0㎡, 지목은 대입니다. 평지이며 지형은 부정형이고 도로와는 세로한면(가)으로 접합니다.
- 용도지역. 도시지역 내 자연녹지지역이며 자연취락지구에 해당합니다. 가축사육제한구역(전부제한구역)에도 포함됩니다.
- 공시지가. 228,800원/㎡입니다. 공시지가는 토지의 공적 가격지표이며 경매 낙찰가나 실제 시장가격과 동일하지 않습니다.
- 건물. 블록구조(경량콘크리트블럭), 슁글지붕의 지상 2층 건물로 사용승인일은 2008.11.28입니다. 기본적인 전기·난방·위생 및 급배수 설비를 갖춘 것으로 평가됐습니다.
- 용도 불일치 확인. 사건 분류는 연립/다세대 + 토지인 반면 감정평가서 이용상태는 단독주택입니다. 실제 건축물 용도, 건축물대장, 등기부, 토지와 건물의 공동담보 범위를 대조해야 합니다.
- 일괄매각. 제시외 건물 및 수목이 매각 범위에 포함됩니다. 제시외 건물의 위치·면적·구조와 감정평가 반영 여부, 실제 점유 및 사용관계를 확인해야 합니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없는 것으로 기재돼 있습니다. 다만 실제 현황과 공부의 일치 여부는 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 단독주택·농경지·임야가 혼재하는 지역 특성과 자연녹지지역 규제를 함께 고려해야 합니다. 일반적인 아파트처럼 동일 평형 거래가격만으로 환금성을 판단하기 어려우며, 토지와 건물의 개별 가치 및 실제 이용 가능성을 따져야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 용도와 공부 대조. 사건 분류인 연립/다세대와 감정평가서상 단독주택 이용의 차이를 확인하세요. 건축물대장, 건물등기, 토지등기, 감정평가서 원본을 서로 대조해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 청주세무서·국민건강보험공단·진천군의 압류 4건에 대해 세목, 체납액, 법정기일, 당해세 여부, 교부청구 내용을 확인하세요. 등기상 소멸과 배당 우선순위는 별개의 문제입니다.
- 근저당 채권잔액. 2017.09.04 설정된 오에스비저축은행 근저당권 132,000,000원은 채권최고액입니다. 웰스자산관리대부로의 채권승계와 실제 채권계산서를 확인하세요.
- 과거 경매 취하. 2023년부터 2026년까지 종전 경매개시결정 4건이 취하됐습니다. 취하 사유, 채무 변제 여부 및 현재 경매의 신청 원인을 확인하세요. 취하 이력은 유찰 횟수와 다릅니다.
- 임차인·점유자. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 전입세대열람, 확정일자, 현장 방문 및 실제 점유자 확인을 통해 명도 가능성을 점검하세요.
- 제시외 건물·수목. 일괄매각 대상에 포함된 제시외 건물과 수목이 실제 현장에 존재하는지, 경계와 소유관계가 어떤지, 감정평가에 어떻게 반영됐는지 확인하세요.
- 토지 규제. 자연녹지지역·자연취락지구·가축사육제한구역의 규제를 확인하고, 현재 건물의 이용상태와 향후 증축·용도변경 가능성을 관할 관청에 문의하세요.
- 진입로·경계. 세로한면(가) 도로 접면과 실제 차량 진입 가능 여부, 토지 경계 및 도로 일부 포함 여부를 현장에서 확인하세요.
- 가격 상한 설정. 실거래 비교가 확정되지 않은 상태에서 감정가를 곧바로 적정가격으로 보지 마세요. 동일 용도와 유사한 토지·건물의 거래가격을 확인한 뒤 수선비와 취득비용을 포함해 입찰 상한을 산정하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 세금 관련 교부청구 자료를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 인수 0원이어도 확인할 것은 많다
이 사건은 권리의 기본 구조만 놓고 보면 비교적 명확합니다. 2017년 9월 4일 근저당권이 말소기준이고, 그 이후의 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 확인된 임차인은 없으며 제시된 배당 시나리오의 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 이 물건을 단순한 무인수 안전형으로 평가하기는 어렵습니다. 첫째, 청주세무서·국민건강보험공단·진천군의 공적 압류 4건에 대한 배당 우선순위를 확인해야 합니다. 둘째, 과거 임의경매개시결정 4건이 취하된 이력이 있습니다. 셋째, 사건 분류와 감정평가서상 실제 이용상태가 다릅니다. 넷째, 제시외 건물과 수목이 포함된 일괄매각이므로 현장과 공부의 대조가 중요합니다.
특히 현재 최저가 375,365,320원은 감정가와 동일한 신건 가격입니다. 비교 가능한 실거래를 근거로 시세보다 저렴하다고 말할 수 없는 상태에서, 인수 0원이라는 이유만으로 입찰을 서두를 필요는 없습니다.
결론: 권리 구조는 인수 0원 시나리오지만, 물건의 동일성과 세금 배당을 먼저 검증해야 하는 진천군 토지·주택 경매입니다. 확인 절차가 끝나고 실제 이용가치와 가격이 검증된 이후에야 입찰 여부를 결정할 수 있습니다.
