울산지방법원 2025타경1204. 양산시 물금읍 범어리 디온플레이스 1층 112호로, 감정평가상 근린생활시설(상호명: 대한민국 폰가게)로 이용 중인 집합건물입니다. 소유권은 이광수에게 2017년 1월 31일 이전등기됐고, 거래가액은 671,865,500원입니다. 같은 날 부산은행이 채권최고액 624,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당이 말소기준입니다.
이후 2024년 양산시 압류와 2025년 부산은행의 임의경매개시결정이 들어왔지만, 모두 말소기준권리 뒤에 위치해 매각으로 소멸하는 구조입니다. 신청채권자의 청구액은 536,587,790원이고, 현재 최저매각가를 전제로 한 배당에서는 부산은행에 110,893,094원이 배당되는 것으로 계산돼 채권최고액 기준 513,106,906원의 미배당이 남습니다. 이 미배당은 부산은행 채권 측의 문제이며, 현재 산정상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경1204 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 물금읍 범어리 2711-23 디온플레이스 1층 112호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설(상호명: 대한민국 폰가게) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하3층 지상14층 건물 내 제1층 제112호 |
| 소유자 | 이광수 · 2017.01.31 소유권이전 · 거래가액 671,865,500원 |
| 감정가 / 최저가 | 674,000,000원 / 113,279,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사부산은행 / 536,587,790원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2017년 부산은행 근저당
2016년 디온개발 명의 소유권보존 뒤 케이비부동산신탁으로 신탁등기가 이뤄졌지만, 해당 신탁등기는 2017.01.31 말소됐습니다. 같은 날 이광수에게 소유권이 이전되고 부산은행 근저당권이 설정됐습니다. 이 부산은행 근저당권이 말소기준권리이며, 뒤의 양산시 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 검증 — 감정가 16.81%가 곧 ‘시세 16.81%’는 아니다
현재 최저매각가는 113,279,000원으로 감정가 674,000,000원의 16.81% 수준입니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인폭만으로 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 크다”고 판단하면 안 됩니다. 오히려 이미 5회 유찰됐다는 사실 자체가 현재 시장에서 가격 소화가 쉽지 않았음을 보여주는 핵심 지표입니다.
| 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권최고액 기준 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 16.81% | 113,279,000원 | 513,106,906원 |
| 6회 유찰 시 | 11.76% | 79,295,300원 | 546,532,015원 |
| 7회 유찰 시 | 8.24% | 55,506,710원 | 569,892,411원 |
유찰이 더 진행될수록 부산은행에 배당되는 금액은 110,893,094원 → 77,467,985원 → 54,107,589원으로 감소하고, 채권최고액 기준 미배당은 반대로 증가합니다. 반면 세 시나리오 모두 현재 계산된 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 경매가가 낮아지는 효과는 매수인의 직접 취득가격에는 반영되지만, 그것이 시장가치 대비 저가라는 의미까지 보장하지는 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 113,279,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,385,906원 |
| 2. 근저당 · 주식회사부산은행 | 624,000,000원 | 110,893,094원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용은 매각가 기준 추정치이며, 부산은행 채권은 전액 배당되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 현재 산정된 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 제1층 제112호로서 근린생활시설이며, 감정평가 당시 상호명은 ‘대한민국 폰가게’로 기재돼 있습니다.
- 입지. 양산시 물금읍 범어리 소재 범어중학교 남동측 인근으로, 주변은 아파트단지와 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 근거리에 남양산역(2호선)이 소재해 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측 약 30미터, 서측 약 21미터, 남동측 약 11미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역이며, 토지는 상업용으로 이용되고 공시지가는 3,355,000원/㎡입니다.
- 건물상태. 철근콘크리트구조 지하3층·지상14층 건물이며, 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 근린시설이라는 용도와 5회 유찰 이력을 감안하면, 감정가 대비 할인율보다 실제 임차·영업상태와 현장 상권, 적정 임대료 및 매매사례 확인이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현장 점유 주체가 소유자인지 임차인인지부터 확인해야 합니다.
- 임대차 조건 확인. 점유자가 있다면 보증금·계약일·사업자등록 또는 전입 관련 대항요건·확정일자·배당요구 여부를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 가격 착시 경계. 최저가가 감정가의 16.81%라는 사실만으로 시세 대비 저가라고 판단하지 마십시오. 비교 가능한 실거래 자료가 없습니다.
- 5회 유찰 원인 확인. 상가 위치, 가시성, 실제 영업상태, 공실 가능성, 관리비와 임대수익 등 현장 요인이 반복 유찰에 영향을 주었는지 확인해야 합니다.
- 부산은행 미배당. 현재 회차에서 채권최고액 기준 513,106,906원이 미배당으로 남지만, 현재 자료상 그 금액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
- 세금·최우선변제 확인. 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당 순위와 금액은 원본을 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리 단순”과 “가격 매력”은 별개다
이 사건의 등기 구조 자체는 비교적 명확합니다. 2017.01.31 부산은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 양산시 압류와 경매개시결정은 소멸하며 현재 산정된 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 여기서 곧바로 ‘좋은 경매’라고 결론 내리기는 어렵습니다.
감정가 674,000,000원에서 5회 유찰돼 최저가가 113,279,000원까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래가 없어 이 금액이 실제 시장가보다 싼지 확인되지 않습니다. 게다가 용도가 근린생활시설이고 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 따라서 이 물건의 핵심은 추가 권리보다 점유·임대차의 실체와 실제 시장가격을 현장에서 검증하는 것입니다. 권리는 통과 가능성이 높지만, 가격과 환금성은 보수적으로 판단해야 할 사건입니다.
