청주지방법원 2026타경51021. 충북 청주시 서원구 분평동 분평주공6단지 615동 1층 102호 아파트입니다. 전용면적은 동일 면적 실거래 비교 기준 84.34㎡이며, 1999년 9월 4일 사용승인을 받은 단지입니다. 현재 등기상 소유자는 김봉일과 정선영으로 각각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다.

권리의 핵심은 2025년 2월 3일 설정된 푸른새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 6,000만원이며 이 권리가 말소기준권리입니다. 이후 김봉일 지분에 설정된 충북신용보증재단과 농협은행의 가압류는 매각으로 소멸하는 권리로 표시되어 있습니다. 과거 국민은행·삼성생명·농협은행 근저당도 등기부상 이미 말소된 상태입니다.

다만 이 물건은 단순히 권리만 보고 입찰하기 어렵습니다. 두 명의 공유자가 각각 1/2 지분을 갖고 있고, 후순위 가압류도 김봉일 지분을 대상으로 합니다. 따라서 매각물건명세서와 감정평가서에서 매각대상이 부동산 전체인지 특정 공유지분인지 반드시 대조해야 합니다. 이 범위가 확인되기 전에는 전유부 전체의 실거래가와 최저매각가를 단순 비교해 입찰가를 결정해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸

말소기준권리는 푸른새마을금고의 2025년 2월 3일 근저당권입니다. 채권최고액은 60,000,000원이고 채무자는 정선영입니다. 이보다 앞선 국민은행 근저당 110,500,000원, 삼성생명보험의 근저당 43,200,000원 및 22,200,000원 등은 등기부상 이미 말소되어 있습니다. 2018년 농협은행 근저당 107,800,000원도 등기부상 말소된 권리로 표시되어 있습니다.

말소기준권리 이후 설정된 갑구 7번 충북신용보증재단 가압류 46,350,000원과 갑구 8번 농협은행 가압류 18,902,881원은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 두 가압류 모두 김봉일 지분에 관한 것으로 기재되어 있다는 점이 중요합니다.

임차인 조사: 확인된 임차인 신고는 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유자, 전입세대, 확정일자 및 임대차관계는 별도로 확인해야 합니다. 임차인 인수액 0원이라는 계산만으로 현장 점유나 명도 문제가 없다고 단정할 수는 없습니다.

② 시세 비교 — 신건 가격이 최근 거래를 웃돈다

분평주공6 동일 면적 84.34㎡의 최근 12건 실거래를 비교합니다. 거래 기간은 2026년 7월부터 10월까지이며, 최근 12개월 평균은 214,083,333원, 최신 거래는 206,000,000원입니다.

실거래 범위는 181,000,000원~245,000,000원입니다. 그런데 현재 최저매각가는 258,000,000원으로 최근 12개월 평균의 120.5%입니다. 최근 거래 최고가 245,000,000원보다도 높은 가격입니다.

특히 이번 물건과 같은 1층의 2026년 10월 거래는 207,000,000원입니다. 현재 최저매각가 258,000,000원과 비교하면 51,000,000원의 차이가 납니다. 동일 단지·동일 면적의 거래라는 점에서 참고할 만하지만, 동·향·내부 상태 등 개별 조건은 별도로 비교해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 258,000,000원 가정)

주어진 매각가정 258,000,000원 기준입니다. 집행비용을 제외한 채권자 배당 합계는 125,252,881원이며, 해당 채권액은 전액 배당되는 계산입니다. 잔여 128,335,119원은 소유자 교부액으로 산정됩니다. 당해세 등은 별도 확인이 필요하며, 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 매각대상 지분이 일부라면 이 배당표를 그대로 적용할 수 없습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정평가서 및 토지이용계획 기준)

• 입지. 충북 청주시 서원구 분평동 소재 원평중학교 서측 인근입니다. 주변은 아파트단지와 근린생활시설 등이 혼재한 지역으로 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로 및 버스정류장이 있습니다. 북측·동측으로 15m 내외 포장도로, 서측으로 8m 내외 포장도로가 소재합니다.
• 단지 규모. 분평주공6은 1,120세대 규모입니다. 동일 면적 최근 12개월 거래 12건이 확인되어 실거래 비교 표본은 존재합니다. 다만 개별 동·층·향·수리 상태에 따라 가격 차이가 발생할 수 있습니다.
• 저층 특성. 본건은 1층입니다. 같은 단지 1층 실거래가 207,000,000원으로 확인되므로 고층 거래가격만을 기준으로 평가해서는 안 됩니다.
• 침수위험. 토지이용계획상 침수위험지구(미평지구)에 포함되어 있습니다. 1층이라는 물건 특성과 함께 실제 침수 이력, 배수 상태, 주변 지형 및 실내 침수 흔적을 확인해야 합니다.
• 토지이용 규제. 제3종일반주거지역 및 분평택지개발지구 지구단위계획구역입니다. 가축사육제한구역, 절대·상대보호구역, 침수위험지구 관련 사항이 표시되어 있으므로 향후 증축·개발·용도변경 계획이 있다면 구체적인 제한 내용을 확인해야 합니다.
• 건물 상태. 철근콘크리트 벽식조, 지하 1층·지상 15층 구조입니다. 전기·난방·위생·급배수 및 승강기 설비가 기재되어 있고, 위반건축물 사항과 공부상 차이는 없는 것으로 표시되어 있습니다.
• 환금성. 대단지 아파트라는 점은 거래 비교에 유리한 요소입니다. 다만 1층, 침수위험지구, 공유지분 매각 가능성은 일반적인 전체 아파트 매매와 다른 환금성 변수가 될 수 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 매각대상 확인. 최우선 확인 사항입니다. 김봉일·정선영 각 1/2 공유관계와 김봉일 지분에 설정된 가압류를 대조하여 전체 부동산 매각인지 공유지분 매각인지 확인하세요.
• 감정가 기준 확인. 감정가 258,000,000원이 전체 전유부 가격인지 매각대상 지분의 가격인지 감정평가서에서 확인해야 합니다. 지분매각이라면 전체 아파트 실거래가와 직접 비교하는 방식은 적절하지 않습니다.
• 가격 상한 설정. 최근 12개월 평균 214,083,333원, 최신 거래 206,000,000원, 최근 최고 거래 245,000,000원을 함께 참고하세요. 현재 최저가 258,000,000원은 최근 거래 범위를 웃돌기 때문에 신건 가격 메리트가 없습니다.
• 1층 현장 점검. 1층 동일 면적 거래 207,000,000원을 참고하되, 향·동·내부 수리 상태를 비교하세요. 침수위험지구에 해당하므로 실제 침수 이력과 배수 상태도 확인해야 합니다.
• 공유관계 확인. 지분매각이라면 다른 공유자와의 사용·관리 및 처분 관계를 확인해야 합니다. 공유자와 협의가 어려운 경우 단독 소유권 취득과는 다른 점유·환금성 문제가 발생할 수 있습니다.
• 점유·임대차 조사. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상입니다. 현장 점유자, 전입세대 열람, 확정일자, 임대차계약 및 인도 가능 여부를 별도로 확인하세요.
• 배당자료 대조. 신청채권액 32,856,069원과 농협은행 가압류 청구액 18,902,881원의 차이를 확인하고 실제 채권계산서 및 배당요구 내역을 대조하세요.
• 관리비·세금. 체납 관리비 중 공용부분 부담 여부와 당해세 등 우선 배당 항목을 관리사무소 및 관련 서류로 확인하세요.
• 원본 서류 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 토지이용계획확인서를 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원이어도 신건 가격은 별개다”

이 물건은 말소기준권리 이후의 가압류가 매각으로 소멸하고, 명세서상 명시 인수권리도 없는 구조입니다. 주어진 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다. 권리만 놓고 보면 인수 부담은 크지 않습니다.

그러나 신건 최저가 2억 5,800만원은 최근 12개월 평균 2억 1,408만원의 120.5%이며, 최신 거래 2억 600만원과 최근 최고 거래 2억 4,500만원보다도 높습니다. 같은 1층 거래가격 2억 700만원과 비교해도 차이가 큽니다. 따라서 현재 가격을 저렴하다고 평가할 수 없습니다.

여기에 김봉일·정선영의 1/2 공유관계, 김봉일 지분에 설정된 가압류, 침수위험지구 및 1층이라는 요소가 겹칩니다. 특히 전체 부동산이 아닌 공유지분 매각이라면 가격과 환금성 판단을 처음부터 다시 해야 합니다.

최종 판단은 권리 인수 부담은 낮지만, 가격과 매각범위 확인이 선행되어야 하는 물건입니다. 신건 2억 5,800만원에 서둘러 응찰하기보다는 매각대상 지분 범위, 실거래 비교 기준, 저층 침수 위험을 먼저 확인하는 것이 우선입니다.