부산지방법원 2025타경101162. 부산광역시 북구 구포동 49-9, 시랑로21번길 66-5에 있는 단독주택과 토지가 경매에 나왔습니다. 건물은 철근콘크리트 및 벽돌조 슬래브지붕의 2층 주택이고, 토지면적은 155.0㎡입니다. 감정가 220,549,750원이 4회 유찰을 거치면서 최저매각가 52,954,000원으로 내려왔습니다. 숫자만 보면 상당한 할인처럼 보입니다. 그러나 이 물건은 거래사례가 풍부한 아파트가 아니라 개별 토지와 건물의 상태, 점유관계, 이용규제가 가격을 크게 좌우하는 단독주택입니다.

현재 소유자는 허민정으로, 2010년 2월 9일 매매로 소유권을 취득했습니다. 등기상 가장 중요한 권리는 2001년 1월 17일 설정된 농업협동조합중앙회의 채권최고액 30,000,000원 근저당권입니다. 이를 기준으로 2023년 한국캐피탈 및 서울보증보험의 가압류, 2025년 강제경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 반면 실제 임차인 2명의 점유와 보증금 관계는 등기권리의 소멸 여부와 별도로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2001년 근저당이 말소기준

이 사건의 말소기준권리는 2001년 1월 17일 접수된 을구 4번 근저당권입니다. 근저당권자는 농업협동조합중앙회, 채권최고액은 30,000,000원이고 토지 부산광역시 북구 구포동 49-9가 공동담보로 기재되어 있습니다. 2010년 2월 12일 계약인수로 근저당 채무자는 허민정으로 변경되었습니다.

그보다 앞서 설정된 구포농업협동조합의 1992년 및 1994년 근저당권은 2001년 경매 낙찰에 따른 말소가 이루어졌습니다. 1998년과 1999년 가압류 및 2000년 임의경매신청 등기도 같은 경매 과정에서 말소됐습니다. 따라서 과거에 등기됐다는 이유만으로 이러한 권리를 현재 매수인이 인수하는 것은 아닙니다.

현재 권리분석에서 주목할 후순위 권리는 한국캐피탈의 가압류 50,695,573원, 서울보증보험의 가압류 30,000,000원, 이승임의 강제경매개시결정 및 동래구 압류입니다. 모두 말소기준권리 뒤에 발생했으며 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 이승임의 28,150,000원 주택임차권등기 역시 말소기준 이후의 권리입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명

임차인으로 기재된 사람은 김순호와 이승임, 총 2명입니다. 보증기관의 대위변제나 승계로 중복 신고된 임차인은 없으며, 두 사람의 보증금을 중복 계산할 구조도 아닙니다.

김순호의 전입신고는 2023년 10월 4일로, 2001년 근저당 설정일보다 늦습니다. 주어진 권리관계상 대항력은 없는 것으로 분류됩니다. 하지만 보증금과 확정일자가 미상이므로 임대차계약서, 실제 점유 부분, 배당요구 내용, 우선변제 요건을 추가로 확인해야 합니다. 특히 보증금이 확인되지 않아 배당관계를 완전히 확정할 수는 없습니다.

이승임은 2021년 8월 25일 임대차계약을 체결하고 같은 날 점유를 개시한 것으로 등기되어 있습니다. 주민등록일은 2021년 9월 10일, 확정일자는 2021년 9월 30일입니다. 2024년 10월 28일 임차권등기가 접수됐으며 보증금은 28,150,000원입니다. 점유 범위는 건물 1층 중 약 60㎡인 101호입니다. 전입일이 2001년 말소기준보다 늦으므로 선순위 대항력은 인정되지 않는 것으로 분류됩니다. 우선변제 여부와 순위 및 실제 배당은 관련 서류와 법정 우선권리를 대조해야 합니다.

③ 가격 분석 — 감정가의 24%가 곧 시세의 24%는 아니다

이 물건의 감정가는 220,549,750원이고 현재 최저매각가는 52,954,000원입니다. 현재 가격은 감정가 대비 24.01%이며, 이미 4회 유찰된 상태입니다. 이는 감정가와 경매 최저가의 관계를 보여주는 수치일 뿐, 현재 시장가격에 대한 할인율을 의미하지는 않습니다.

실질취득 기준액은 해당 회차의 최저매각가와 배당모형상 인수액 0원을 합산한 금액입니다. 취득세·등기비용·명도비·수선비 등 부대비용은 포함하지 않습니다. 5회 및 6회 유찰 가격은 제시된 후속 회차 시나리오이며 실제 진행 여부는 확정된 것이 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 52,954,000원 가정)

현재 최저매각가에 낙찰되는 경우를 가정한 배당모형입니다. 집행비용을 먼저 공제하고 농업협동조합중앙회의 근저당권과 후순위 채권에 배분한 결과, 총 채권액 138,845,573원 가운데 51,600,828원이 배당되고, 87,244,745원의 미배당이 발생하는 것으로 계산되어 있습니다.

배당모형의 집행비용은 1,353,172원으로 추정되어 있습니다. 근저당권은 채권최고액 기준이며, 한국캐피탈과 서울보증보험은 청구금액 기준입니다. 당해세, 임차인 최우선변제 및 실제 법정 배당순위에 따른 조정은 반영되지 않았으므로 실제 배당 결과와 달라질 수 있습니다. 이승임의 예상배당 0원은 이 모형의 결과이며, 임차권 자체의 우선변제 가능성을 최종 부정하는 판단은 아닙니다.

⑤ 후속 회차 시나리오 — 가격 하락과 배당 부족

후속 회차의 최저가가 낮아져도, 현재 배당모형에서는 매수인이 인수하는 금액이 모두 0원으로 제시됩니다. 따라서 모형상 실질취득 기준액은 각 회차 최저매각가와 같습니다. 그러나 그 사실만으로 투자 매력이 높아지는 것은 아닙니다. 이미 4회 유찰된 단독주택이라는 점과 현장 상태, 점유관계 및 환금성 문제를 함께 살펴야 합니다.

⑥ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 북구 구포동 소재 경혜여자고등학교 서측 인근입니다. 주변은 단독·다가구주택 및 소규모 공동주택 등으로 형성되어 있으며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트 및 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물입니다. 외벽은 타일 및 몰탈 위 페인트, 창호는 알루미늄샷시창 등으로 기재되어 있습니다.
• 설비. 급배수·위생·급탕설비 및 도시가스 난방설비가 설치되어 있습니다.
• 토지. 대지 155.0㎡, 사다리형 완경사지이며 도로접면은 세로한면(불)로 기재되어 있습니다. 토지 이용과 차량 진출입 조건을 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역 및 자연녹지지역 저촉 사항이 기재되어 있습니다. 또한 역사문화환경보존지역(2구역)에 포함되어 있어 건축·수선·개발 시 규제 확인이 필요합니다.
• 공시지가. 724,200원/㎡로 기재되어 있습니다. 이는 개별공시지가이며 경매물건의 실제 매매시세와 동일한 개념은 아닙니다.
• 건축 관련. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 일괄매각에 제시외 건물이 포함되므로 매각 대상 범위와 현장 상태를 확인해야 합니다.
• 환금성. 단독주택과 개별 토지는 아파트보다 물건별 조건 차이가 크고 매수자층이 제한될 수 있습니다. 4회 유찰 이력은 가격 결정에서 보수적으로 고려해야 할 요소입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차인 2명 확인. 김순호와 이승임의 실제 점유 위치, 현 거주 여부, 임대차계약서 및 배당요구 내용을 확인하세요.
• 김순호 보증금 확인. 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 우선변제 관련 요건과 실제 채권액을 원본으로 대조해야 합니다.
• 이승임 권리관계 확인. 임차권등기자이자 강제경매 신청채권자로 기재되어 있습니다. 임대차 진정성, 채권관계, 임차권등기명령 및 집행권원을 대조하세요.
• 배당표 검증. 근저당·가압류·신청채권자 배당뿐 아니라 당해세, 최우선변제 및 다른 법정 우선권리를 포함해 실제 배당순위를 확인하세요.
• 제시외 건물 현장 확인. 일괄매각 범위와 제시외 건물의 구조·사용·점유 상태를 매각물건명세서 및 감정평가서 도면과 대조하세요.
• 토지 규제 확인. 역사문화환경보존지역, 제2종일반주거지역 및 자연녹지지역 저촉 범위를 확인하고 건축 가능성을 검토하세요.
• 현장 상태와 명도. 2층 건물의 누수·균열·설비 상태 및 실제 점유자를 확인하고, 인도·명도 및 수선비를 별도 예산에 반영하세요.
• 시세 검증. 감정가 대비 24.01%라는 수치로 매수 여부를 결정하지 말고, 비교 가능한 인근 토지·단독주택 거래와 물건별 상태를 대조하세요.
• 경매 원본 재확인. 2026.11.05 매각기일 전 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 사건 진행 상태를 다시 확인하세요.

맺으며 — “감정가의 24% ≠ 시세보다 싸다”

부산 구포동 49-9 단독주택은 감정가 220,549,750원에서 최저가 52,954,000원까지 내려온 4회 유찰 물건입니다. 말소기준은 2001년 농업협동조합중앙회 근저당이고, 후순위 등기권리는 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 배당모형에서도 매수인 인수액은 0원으로 제시됩니다.

하지만 실제 임차인은 2명이며, 김순호의 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 이승임은 임차권등기자이자 경매 신청채권자로, 관련 권리관계를 검증할 필요가 있습니다. 또한 현재 배당모형의 채권 미배당액은 87,244,745원으로, 채권관계가 복잡하고 배당 부족이 큰 사건입니다.

단독주택·토지라는 용도, 제시외 건물 포함, 역사문화환경보존지역 등의 제한, 그리고 4회 유찰 이력도 신중하게 살펴야 합니다. 비교 가능한 최근 실거래 시세가 확인되지 않은 상태에서는 현재 최저가를 적정가 또는 저가라고 결론 내리기 어렵습니다.

결론은 등기상 인수 위험은 낮지만, 임차관계와 가격의 검증은 아직 필요하다는 것입니다. 현재 회차에서 무조건 응찰하기보다는 임차인별 계약·점유관계, 실제 배당 가능성, 제시외 건물 상태, 토지 규제와 시장가격을 확인한 뒤 입찰 여부와 상한액을 결정하는 것이 적절합니다.