부산지방법원 2025타경101162. 부산 북구 구포동 49-9의 토지 155㎡와 철근콘크리트 및 벽돌조 슬래브지붕 2층 단독주택을 일괄매각하는 사건입니다. 현 소유자 허민정은 2010.02.09. 매매로 소유권을 취득했고, 등기부상 말소기준권리는 2001.01.17. 설정된 농업협동조합중앙회 근저당권 채권최고액 30,000,000원입니다. 이후 등기된 한국캐피탈·서울보증보험 가압류, 이승임의 주택임차권, 강제경매개시결정과 동래구 압류는 매각으로 모두 소멸합니다.
임차인은 2명이 확인되지만 권리 인수 구조는 단순합니다. 김순호의 전입일은 2023.10.04., 이승임의 전입일은 2021.09.10.으로 모두 말소기준일인 2001.01.17.보다 늦습니다. 따라서 두 임차인 모두 낙찰자에게 보증금 반환을 요구할 수 있는 대항력이 없고, 현재 회차뿐 아니라 2회·3회 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101162 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 북구 구포동 49-9 · 부산광역시 북구 시랑로21번길 66-5 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 건물 이용·구조 | 단독주택으로 이용 중 · 철근콘크리트 및 벽돌조 슬래브지붕 2층 |
| 토지 | 대 155㎡ · 단독 이용 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(불) |
| 소유자 | 허민정 (2010.02.09. 매매로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 220,549,750원 / 154,385,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 이승임 / 28,150,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
① 권리 흐름 — 임차인 2명, 매수인 승계는 없다
말소기준권리인 농업협동조합중앙회 근저당권은 토지와 건물을 공동담보로 설정한 권리입니다. 현 소유자 허민정은 2010.02.12. 계약인수로 이 근저당의 채무자가 됐습니다. 이후 가압류·임차권·경매개시결정·압류가 순차적으로 붙었지만 모두 말소기준보다 늦어 낙찰로 소멸합니다. 과거 구포농업협동조합 근저당과 가압류·경매 등기는 2001.01.17. 선행 경매 낙찰 과정에서 이미 말소됐습니다.
| 임차인 | 점유·보증금 | 대항력 | 우선변제·배당 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 김순호 실제 임차인 | 점유부분 확인 필요 보증금 미상 전입 2023.10.04. | 대항력 없음 말소기준 후 전입 | 우선변제 미상 배당요구 2026.01.05. | 승계 없음 |
| 이승임 실제 임차인·임차권자 | 1층 약 60㎡(101호) 28,150,000원 전입 2021.09.10. | 대항력 없음 말소기준 후 전입 | 우선변제 확인 확정일자 2021.09.30. · 배당요구 2024.10.28. | 승계 없음 |
② 가격 해석 — 감정가 70%지만 시세 판단은 보류
현재 최저매각가는 154,385,000원으로 감정가 220,549,750원의 70%입니다. 그러나 감정가는 경매 절차상 평가액이지 곧바로 현재 시장에서 거래되는 가격을 뜻하지 않습니다. 동일 지역·유사 단독주택의 최근 실거래 비교가 확보되지 않은 상태에서는 “감정가보다 낮으니 싸다”는 결론을 낼 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(감정가 70%) | 154,385,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(감정가 49%) | 108,069,500원 | 33,089,046원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(감정가 34%) | 75,648,650원 | 64,958,599원 | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용을 제외한 채권자 청구액 138,845,573원이 모두 배당되고 소유자에게도 12,578,037원이 남는 시나리오입니다. 2회 이상 유찰되면 채권자 미배당액은 발생하지만, 그 미배당 채권이 낙찰자에게 이전되는 것은 아닙니다. 모든 시나리오에서 매수인 인수는 0원으로 유지됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 154,385,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,961,390원 |
| 2. 근저당 · 농업협동조합중앙회 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 3. 가압류 · 한국캐피탈 주식회사 | 50,695,573원 | 50,695,573원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 5. 경매신청채권 · 이승임 | 28,150,000원 | 28,150,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 12,578,037원 |
현재 최저가에서는 기재된 채권이 전액 배당되는 계산입니다. 집행비용은 매각가의 1.9% 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액과 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다. 배당 변동이 생기더라도 대항력 없는 임차인의 미배당 보증금은 매수인에게 승계되지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경혜여자고등학교 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독·다가구주택과 소규모 공동주택 등으로 형성되어 있습니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트 및 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물로, 외벽은 타일 및 몰탈 위 페인트, 창호는 알루미늄샷시창 등의 구조입니다. 급배수·위생·급탕설비와 도시가스 난방설비가 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 면적은 155㎡이며 완경사 사다리형 토지입니다. 도로접면은 세로한면(불), 공시지가는 724,200원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역과 자연녹지지역에 저촉되고 역사문화환경보존지역에 포함됩니다. 토지이용계획상 역사문화환경보존지역 2구역도 기재되어 있어 증·개축이나 개발 계획이 있다면 관련 제한을 확인해야 합니다.
- 공부 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 매각물건명세서상 제시외 건물이 포함되므로 현황과 공부의 범위를 별도로 대조해야 합니다.
- 환금성. 아파트처럼 동일 평형의 표준화된 거래 비교가 어려운 단독주택입니다. 토지 조건, 건물 노후도와 수선비, 제시외 건물 및 임대관계가 실제 매수 수요에 직접 영향을 줍니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 대조. 최저가 154,385,000원이 감정가의 70%라는 이유만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 구포동 인근 단독주택과 155㎡ 안팎 토지의 최근 거래를 직접 비교하세요.
- 임차인 김순호. 보증금과 점유부분, 임대차계약서, 실제 거주 여부를 확인하세요. 전입은 말소기준 이후여서 대항력은 없지만 명도 대상과 협의 조건을 파악해야 합니다.
- 임차인 이승임. 임차권자이자 신청채권자인 동일인의 보증금 지급 내역, 임대차계약, 점유와 채권 발생 경위를 대조하세요. 관계인 가능성 또는 가장임차인 의심 메모를 확인할 필요가 있습니다.
- 제시외 건물. 매각 포함 범위와 실제 위치, 면적, 구조, 사용 상태 및 철거·보수 필요성을 현장과 감정평가서 도면으로 확인하세요.
- 토지 경계·도로. 완경사·사다리형·세로한면(불) 조건이 차량 진입과 주차, 향후 개보수·재건축 활용에 어떤 영향을 주는지 현장에서 확인하세요.
- 공법상 제한. 제2종일반주거지역·자연녹지지역 저촉과 역사문화환경보존지역 포함에 따른 증축·개축·철거·개발 제한을 관할 행정기관에 확인하세요.
- 조세·공과금. 동래구 압류가 등기돼 있으므로 체납세액과 당해세 여부를 확인하세요. 실제 배당에서 당해세가 반영되면 채권자와 소유자 배당액은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 제시외 건물 도면을 직접 확인한 뒤 입찰가를 결정하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
이 사건은 권리만 보면 비교적 명확합니다. 2001.01.17. 농업협동조합중앙회 근저당권이 말소기준이고, 실제 임차인 2명을 포함한 후순위 권리는 모두 낙찰로 소멸합니다. 따라서 매수인 인수액은 0원이고, 유찰 횟수가 늘어나 채권자 미배당이 발생해도 그 금액이 낙찰자에게 넘어오지 않습니다.
그러나 권리가 정리된다고 해서 현재 최저가 154,385,000원이 곧바로 싼 가격이 되는 것은 아닙니다. 이 물건은 단독주택과 토지를 함께 취득하는 비표준화 자산이고, 실거래 비교 없이 감정가 70%만으로 가격을 평가하기 어렵습니다. 여기에 제시외 건물, 임차인 이승임의 관계인 가능성, 역사문화환경보존지역 및 복수 용도지역 저촉, 도로 조건이 겹칩니다. 결론은 권리 인수는 합격, 가격과 현장은 확인 후 판단입니다.
