부산지방법원 2025타경101235. 부산 사하구 하단동 유진파크 1층 105호, 감정평가상 아파트로 이용 중인 집합건물입니다. 감정가는 283,000,000원이고 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 198,100,000원입니다. 등기상 말소기준권리는 2018.05.28 중소기업은행 근저당권입니다. 그 뒤의 국세 압류, 문화상사 근저당권, 진승화 근저당권 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 등기만 보고 “인수 0원”으로 끝내면 안 됩니다. 현황조사·매각물건명세서에 등장하는 김부돌의 전입신고일은 2015.01.08로 말소기준권리보다 약 3년 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력을 확정적으로 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상 상태로 보는 것이 안전합니다. 보증금이 확인되지 않은 이상 매수인이 승계할 금액 또한 숫자로 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101235 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 하단동 527-6 1층 105호 · 도로명 부산광역시 사하구 낙동남로1405번길 10-9 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 감정평가상 아파트 이용 중 |
| 소유자 | 박선영 · 2006.12.28 매매 · 거래가액 83,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 283,000,000원 / 198,100,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 810,288,922원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 건물 구조 | 철근콩크리트조 슬래브지붕 5층건 내 제1층 제105호 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차관계는 확인 필요
말소기준은 2018.05.28 설정된 중소기업은행 근저당권입니다. 이후 2023.03.16 국 압류, 2023.11.08 문화상사 근저당권, 2024.10.28 진승화 근저당권, 2025.03.31 중소기업은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기권리만 놓고 보면 낙찰자에게 그대로 남는 후순위 권리는 확인되지 않습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김부돌 | 2015.01.08 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 미확정 |
보증기관의 대위·승계 신고는 아니므로 중복 보증금으로 볼 대상은 없고, 실제 임차인으로 조사된 사람은 1명입니다. 다만 김부돌은 과거 이 부동산의 등기상 소유자였던 이력이 있어, 제공된 조사 의견에서도 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 제기되어 있습니다. 이것은 임차인 지위를 부정하는 확정 사실이 아니므로, 입찰 전 임대차계약서, 점유관계 및 보증금 지급 자료 확인이 필요합니다.
③ 가격 판단 — 70%라는 숫자만으로 싸다고 할 수 없다
현재 최저가는 198,100,000원으로 감정가 283,000,000원의 70%입니다. 그러나 동일 면적에 대응하는 최근 실거래 가격 표본이 확인되지 않아, 최저가가 최근 시세보다 낮은지 높은지를 정량적으로 판정할 근거가 없습니다. 따라서 감정가 대비 30% 할인만으로 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가하는 것은 적절하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 198,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,573,400원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 936,000,000원 | 194,526,600원 |
| 2. 근저당 · 주식회사문화상사 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 진승화 | 400,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권 총액 2,336,000,000원 중 예상 배당은 194,526,600원이고, 총 미배당은 2,141,473,400원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 김부돌의 보증금이 미상인 만큼 이 배당표만으로 임차보증금 승계 여부를 확정할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산도시철도 1호선 하단역 북측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 하단역이 있어 감정평가상 전반적인 대중교통사정은 보통입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구이며 도로에 접하고, 가로구역별 최고높이 제한지역 및 상대보호구역이 확인됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 건물. 철근콩크리트조 슬래브지붕 5층 건물의 1층 105호이며, 외벽은 몰탈 위 페인팅, 창호는 알루미늄샤시 구조입니다.
- 규모·연식. 유진파크는 19세대, 사용승인일은 1984.11.22입니다. 소규모·노후 단지라는 특성상 환금성 판단은 개별 수요와 실제 거래 확인이 중요합니다.
- 현장확인. 현장조사 당시 폐문부재로 내부 확인이 곤란해 인근 유사물건·관련 공부·외부관찰을 토대로 통상적 상태를 상정해 평가되었습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김부돌 보증금 최우선 확인. 임대차계약서와 보증금 지급자료를 확인해 실제 보증금 규모를 특정해야 합니다.
- 점유와 전입의 결합 확인. 전입일만으로 대항력을 확정하지 말고 현재 점유가 계속되는지 함께 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제권 성립과 배당 여부를 판단할 핵심 자료입니다.
- 관계인 여부 검증. 김부돌은 과거 등기상 소유자였던 이력이 있으므로 실제 임대차인지 관계인 점유인지 원본 자료로 재확인해야 합니다.
- 가격 상한은 승계액 포함. 입찰가를 정할 때 최저가뿐 아니라 확인되는 미배당 보증금 승계액까지 합산해 실질취득비용을 계산해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 내부 확인이 되지 않았으므로 수리비·점유상태 등 현장 리스크를 별도로 반영해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 공용부분 체납관리비와 배당에서 우선할 수 있는 조세 항목을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임대차 관련 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 할인”보다 선순위 점유자의 보증금이 먼저다
이 사건은 감정가 283,000,000원에서 한 번 유찰돼 최저가가 198,100,000원까지 내려왔습니다. 그러나 현재 확인 가능한 실거래 가격만으로 시세 대비 저렴함을 입증할 수 없고, 더 중요한 권리 변수도 남아 있습니다. 김부돌의 전입일 2015.01.08은 말소기준 2018.05.28보다 빠르지만 보증금·확정일자가 미상입니다.
따라서 결론은 단순합니다. 후순위 등기는 소멸하지만 임차관계는 아직 닫히지 않았습니다. 보증금이 확인되기 전까지 매수인 인수액을 0원으로 확정하지 말고, 실질취득비용을 “198,100,000원 + 승계 가능 금액 미상”으로 관리하는 것이 맞습니다. 이 물건의 승부처는 유찰률이 아니라 김부돌의 임차관계 실체와 보증금 규모 확인입니다.
