부산지방법원 2025타경101235. 부산 사하구 하단동 유진파크 1층 105호 아파트입니다. 현재 소유자는 박선영이고, 2006.12.28 매매로 소유권을 취득한 등기에는 거래가액 83,000,000원이 기재돼 있습니다. 경매의 말소기준권리는 2018.05.28 중소기업은행 근저당권으로 채권최고액은 936,000,000원입니다. 그 뒤의 국 압류, 주식회사문화상사 근저당, 진승화 근저당, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기상 후순위 권리가 아니라 말소기준보다 먼저 전입한 점유자입니다. 김부돌은 2015.01.08 전입한 것으로 조사됐지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 지금 단계에서 “대항력 있음”이나 “인수 0원”이라고 단정해서는 안 됩니다. 실제 임대차가 유효하고 대항요건이 유지되며 배당으로 보증금 전액을 회수하지 못한다면, 미회수 보증금이 매수인에게 승계될 가능성이 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101235 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 하단동 527-6 1층 105호 · 부산광역시 사하구 낙동남로1405번길 10-9 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 아파트로 이용 중 · 철근콩크리트조 슬래브지붕 5층건 내 1층 |
| 소유자 | 박선영 · 2006.12.28 매매 · 거래가액 83,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 283,000,000원 / 138,670,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 810,288,922원 |
| 말소기준권리 | 2018.05.28 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 936,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 전입은 별도 확인
말소기준인 중소기업은행 근저당권 이후의 압류와 근저당권은 매각으로 소멸합니다. 등기부만 보면 후순위 권리 승계 문제는 단순한 편입니다. 하지만 김부돌의 전입일은 말소기준보다 앞섭니다. 이 임차관계가 실제로 유효한지, 현재까지 점유와 전입이 유지되는지, 보증금이 얼마인지가 매수인의 실질 부담을 결정합니다.
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김부돌 | 2015.01.08 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·금액미상 |
② 가격·실질취득 — 49% 할인만으로 판단하지 않는다
감정가는 283,000,000원, 현재 최저매각가는 138,670,000원으로 감정가의 49%입니다. 2회 유찰된 가격만 보면 낙폭이 크지만, 이 사건에서는 낙찰가와 실제 취득비용이 같은지부터 확인해야 합니다. 김부돌의 승계 보증금이 존재하면 실질취득액은 최저매각가보다 높아집니다.
따라서 현재 회차 138,670,000원, 3회 유찰 시 97,069,000원, 4회 유찰 시 67,948,300원으로 최저가가 내려가더라도 임차인 미배당 보증금이 있다면 그만큼 매수인 부담이 남을 수 있습니다. 유찰 횟수만 늘어나는 것을 곧바로 가격 메리트로 해석해서는 안 되는 사건입니다.
③ 예상배당표 (매각가 138,670,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,741,380원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 936,000,000원 | 135,928,620원 |
| 3. 근저당 · 주식회사문화상사 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 진승화 | 400,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 채권자 총 청구 기준액은 2,336,000,000원이고 예상 배당액은 135,928,620원, 미배당액은 2,200,071,380원입니다. 위 배당 시뮬레이션의 매수인 인수 계산값은 0원이지만, 김부돌의 보증금·확정일자와 실제 임대차관계가 확인되지 않은 상태이므로 법률상 최종 인수액을 0원으로 확정하는 근거로 사용해서는 안 됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 사하구 하단동, 부산도시철도1호선 하단역 북측 인근에 위치하며 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 하단역이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콩크리트조 슬래브지붕 5층 건물의 1층 105호이며, 외벽은 몰탈 위 페인팅, 창호는 알루미늄샤시창 구조입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구이며 도로에 접하고, 가로구역별 최고높이 제한지역과 상대보호구역에 해당합니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 토지면적 970.0㎡, 지목은 대, 평지의 가로장방형이며 공시지가는 4,588,000원/㎡입니다.
- 단지 체급. 유진파크는 총 19세대이며 1984.11.22 준공됐습니다. 감정평가서 현지 호칭은 파크맨션으로 기재돼 있습니다.
- 현장 확인. 현장조사 당시 소유자 또는 이해관계인의 폐문부재로 내부 확인이 곤란해 외부관찰과 인근 유사물건 상태를 토대로 평가됐으므로 내부 상태를 재확인할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 김부돌 보증금 확인. 매각물건명세서·현황조사와 임대차 관련 원본을 대조해 보증금 액수와 실제 임대차관계를 가장 먼저 확인해야 합니다.
- 점유·전입 유지 여부. 2015.01.08 전입 사실만으로 최종 대항력을 확정하지 말고 현재 점유와 주민등록 상태를 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제 여부와 실제 배당액은 확정일자 및 배당요구에 따라 달라질 수 있으므로 최종 기록을 확인해야 합니다.
- 실질취득액 재계산. 임차인 미배당 보증금이 확인되면 낙찰가에 승계액을 더해 실제 취득원가를 다시 계산해야 합니다.
- 후순위 권리 확인. 중소기업은행 말소기준 이후의 국 압류와 근저당권은 매각으로 소멸하는 것으로 분석되지만 최종 등기사항을 입찰 직전에 다시 대조하세요.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 내부 확인이 이뤄지지 않았으므로 수리비와 사용 상태를 현장 기준으로 별도 점검해야 합니다.
맺으며 — “49%”보다 중요한 것은 미상 보증금
이 사건은 감정가 283,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 138,670,000원까지 내려왔습니다. 하지만 핵심은 할인율이 아닙니다. 말소기준권리보다 앞선 2015.01.08 전입자 김부돌이 있고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았기 때문입니다.
후순위 등기권리는 매각으로 정리되는 구조지만, 선순위 임차관계가 유효하고 보증금이 배당으로 전액 회수되지 않는다면 매수인의 실질 부담은 달라집니다. 따라서 이 물건은 최저가 138,670,000원을 확정 취득원가로 보지 말고, 김부돌의 보증금과 점유관계를 확인한 뒤 실질취득액을 다시 산정해야 하는 사건입니다. 현재 단계의 핵심 결론은 “등기 후순위는 정리되지만, 선순위 전입자의 승계 가능액은 미확정”입니다.
