울산지방법원 2025타경1328. 울산 울주군 삼남읍 방기리 ‘삼아아파트’ 102동 3층 311호입니다. 감정가 53,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 25,970,000원입니다. 등기상 현재 소유자는 임강훈이고, 2018.10.05. 거래가 65,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 국민은행 근저당 42,900,000원이 설정됐고, 이것이 현재의 말소기준권리입니다.
말소기준권리 뒤에는 2025.08.07. 국민은행의 임의경매개시결정과 2025.10.16. 제이비우리캐피탈의 가압류 4,696,310원이 있습니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하고, 조사된 임차인도 없어 매수인에게 승계되는 보증금은 없습니다. 따라서 현재 회차의 실질취득금액은 최저가와 같은 25,970,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경1328 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 울주군 삼남읍 방기리 565-2 삼아아파트 제102동 제3층 제311호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 공동주택(아파트)로 이용 중 · 지상 14층 건물 내 3층 |
| 소유자 | 임강훈 (2018.10.05. 소유권이전 · 거래가액 65,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 53,000,000원 / 25,970,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 36,026,382원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제·보증금 승계 문제는 없습니다. 과거 2012.09.28. 국민은행 근저당 43,200,000원은 2018.10.05. 이미 말소됐고, 현재 권리분석의 기준은 같은 날 새로 설정된 국민은행 근저당 42,900,000원입니다. 이후 경매개시결정과 제이비우리캐피탈 가압류는 매각으로 소멸합니다.
② 가격 검증 — 49%까지 내려왔지만 ‘시세보다 싸다’는 별도 문제
현재 최저매각가는 25,970,000원으로 감정가 53,000,000원의 49%입니다. 다만 이 물건은 최근 실거래 평균·최신 거래와 직접 비교할 수 있는 거래값이 확인되지 않아, 단순히 “감정가 대비 반값”이라는 이유만으로 가격 메리트를 단정하기 어렵습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 25,970,000원 | 25,102,540원 | 22,493,770원 |
| 3회 유찰 시 | 18,179,000원 | 17,451,778원 | 30,144,532원 |
| 4회 유찰 시 | 12,725,300원 | 12,096,245원 | 35,500,065원 |
현재 회차에서도 총 채권액 47,596,310원에 비해 채권자 예상배당은 25,102,540원에 그쳐 22,493,770원의 미배당이 생깁니다. 추가 유찰 시 미배당은 더 커지지만, 이는 채권자의 회수 문제이지 매수인 승계액이 늘어난다는 뜻은 아닙니다. 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 25,970,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 867,460원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 국민은행 | 42,900,000원 | 25,102,540원 |
| 3. 갑구 6번 가압류 · 제이비우리캐피탈 | 4,696,310원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 47,596,310원 중 예상 배당은 25,102,540원이고, 미배당은 22,493,770원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 방기초등학교 북서측 근거리에 위치하며, 인근에 공동주택·단독주택·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 1993.04.17. 사용승인된 철근콘크리트조 스라브지붕 지상 14층 건물이며, 대상은 3층 311호입니다. 위생·급배수·소방·승강기·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 도시지역이며 공시지가는 396,600원/㎡입니다. 토지는 사다리형에 가까운 아파트 부지이고 소로2류에 접합니다.
- 단지. 삼아아파트는 169세대이며 사용승인일은 1993.04.17.입니다. 공부와 현황의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 가격 확인. 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 싸다고 판단하지 말고, 동일 단지·유사 면적의 최근 실제 거래가격을 별도로 확인하세요.
- 말소기준 재확인. 2018.10.05. 국민은행 근저당 42,900,000원이 말소기준권리이며 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조인지 원본 등기부에서 최종 대조하세요.
- 점유 상태 확인. 임차인은 없지만 실제 점유자와 인도 일정은 현장조사와 매각물건명세서로 다시 확인하는 것이 안전합니다.
- 관리비 체납 확인. 아파트의 공용부분 체납관리비 등 매수 이후 부담 가능 비용을 관리주체에 확인하세요.
- 배당표 한계. 현재 배당계산에는 당해세·최우선변제 등 변동 가능 요소가 반영되지 않을 수 있으므로 배당요구종기 후 권리관계를 원본으로 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증 필요”
이 물건은 권리분석만 보면 비교적 단순합니다. 임차인 없음, 매수인 인수 0원, 말소기준 뒤 경매개시결정과 가압류도 소멸합니다. 현재 회차 실질취득도 최저가와 같은 25,970,000원입니다. 다만 2회 유찰과 감정가 49%라는 숫자만으로 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다. 최근 실거래 기준의 직접 비교가 확인되지 않는 만큼, 실제 매매 가능 가격과 환금성을 대조한 뒤 응찰가를 정하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
