울산지방법원 2025타경1328. 울주군 삼남읍 방기리 ‘삼아아파트’ 102동 3층 311호입니다. 현 소유자 임강훈은 2018.10.05. 소유권을 이전받았고, 등기상 거래가액은 65,000,000원입니다. 같은 날 국민은행이 채권최고액 42,900,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당권이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
국민은행은 청구액 36,026,382원으로 임의경매를 신청했습니다. 이후 등기된 제이비우리캐피탈의 가압류 4,696,310원도 말소기준권리보다 늦기 때문에 매각으로 소멸합니다. 배당이 부족하더라도 그 부족액을 낙찰자가 인수하는 구조는 아니며, 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경1328 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 울주군 삼남읍 방기리 565-2 삼아아파트 제102동 제3층 제311호 |
| 도로명주소 | 울산광역시 울주군 삼남읍 방기5길 22 |
| 물건종류 | 집합건물 · 공동주택(아파트) · 지상 14층 중 3층 |
| 소유자 | 임강훈 (단독소유 · 2018.10.05. 소유권이전 · 거래가액 65,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 53,000,000원 / 37,100,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 36,026,382원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
① 권리 흐름 — 2018년 국민은행 근저당이 기준
2012.09.28. 설정됐던 국민은행 근저당권 43,200,000원은 2018.10.05. 해지를 원인으로 이미 말소됐습니다. 따라서 이번 경매에서 확인할 기준은 같은 날 새로 설정된 국민은행 근저당권 42,900,000원입니다. 그 뒤의 임의경매개시결정과 제이비우리캐피탈 가압류는 모두 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 감정가 70%, 시세 검증은 별도
이 물건은 한 차례 유찰돼 감정가 53,000,000원에서 현재 최저매각가 37,100,000원으로 내려왔습니다. 감정가 대비 비율은 70%입니다. 다만 동일 면적의 실거래 비교가 확인되지 않아, 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지는 별도로 검증해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 37,100,000원 | 36,032,200원 | 11,564,110원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 25,970,000원 | 25,102,540원 | 22,493,770원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 18,179,000원 | 17,451,778원 | 30,144,532원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 37,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,067,800원 |
| 1. 을구 3번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 42,900,000원 | 36,032,200원 |
| 2. 갑구 6번 가압류 · 제이비우리캐피탈 주식회사 | 4,696,310원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용을 제외한 금액이 국민은행 근저당권에 배당되며, 제이비우리캐피탈 가압류와 소유자 잔여액은 0원으로 계산됩니다. 총 미배당액은 11,564,110원이지만 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 방기초등학교 북서측 근거리에 위치하며, 인근에는 공동주택·단독주택·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 1993.04.17. 사용승인된 철근콘크리트조 스라브지붕 지상 14층 건물로, 본건은 3층 311호입니다.
- 설비. 위생·급배수·소방·승강기·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 토지면적 3,364㎡, 평지의 사다리형에 가까운 공동주택 부지이며 공시지가는 396,600원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 소로2류에 접하고 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 하자 표시. 공부와 현황의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 단지 규모. 삼아아파트는 169세대이며 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.0회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 대조. 현재 최저가 37,100,000원을 동일 단지·유사 면적의 최근 거래와 직접 비교하세요.
- 점유 상태 확인. 확인된 임차인은 없지만 현장 방문과 현황조사 원본을 통해 실제 점유자를 다시 확인하세요.
- 노후도 점검. 1993.04.17. 사용승인 건물이므로 내부 수선 상태와 공용부 관리 상태를 확인하세요.
- 관리비 확인. 관리사무소를 통해 체납 관리비와 공용부분 부담 가능성을 확인하세요.
- 배당표 성격. 근저당권은 채권최고액 기준으로 계산됐으며 실제 채권액과 세금에 따라 배당 결과가 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 입찰 전에 확인하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 시세 확인 후
이 물건의 권리 구조는 분명합니다. 2018.10.05. 국민은행 근저당권이 말소기준이며, 뒤에 들어온 임의경매개시결정과 제이비우리캐피탈 가압류는 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
현재 최저가는 감정가 53,000,000원의 70%인 37,100,000원입니다. 다만 가격의 적정성을 판단할 최근 실거래 비교가 확인되지 않으므로, 감정가보다 낮다는 사실만으로 저렴하다고 결론 내릴 수는 없습니다. 권리는 단순하지만 가격은 검증이 필요한 물건입니다. 응찰 여부와 입찰 상한은 현장 상태와 실제 시세를 확인한 뒤 결정하는 것이 핵심입니다.