최저가 1.743억이 전부가 아니다 — 확정 인수 1.3억에 미상 임차인 4명이 더 있다

부산지방법원 2025타경101250. 부산 북구 구포동 웅진아름누리 4층 401호로, 감정평가상 업무시설인 주거용 오피스텔입니다. 감정가 249,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저매각가는 174,300,000원으로 내려왔습니다. 숫자만 보면 74,700,000원이 낮아져 싸 보이지만, 이 사건은 낙찰가보다 임차관계를 먼저 봐야 합니다.

등기된 임차권자 강승경은 보증금 130,000,000원으로, 현재 배당 시나리오에서는 배당액이 0원이고 보증금 전액이 매수인 인수로 정리돼 있습니다. 따라서 현재 최저가로 낙찰받더라도 확인된 실질 부담은 174,300,000원이 아니라 최소 304,300,000원입니다. 이는 감정가 249,000,000원보다도 55,300,000원 높은 금액입니다.

더 큰 문제는 강승경 외에 최용근·김태경·염재민·정창규 등 4명이 전입 및 배당요구 사실로 확인되지만, 이들의 보증금과 확정일자가 확인되지 않는다는 점입니다. 이 4명은 대항력을 단정할 수 없으므로 대항력 가능·미상으로 봐야 하며, 실제 계약관계와 미배당 보증금이 확인되기 전에는 총 인수액의 상한을 계산할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기는 소멸해도 임차보증금은 남는다

말소기준은 2025.03.28. 임의경매개시결정으로 정리돼 있습니다. 그 뒤 등기된 강승경의 주택임차권과 부산광역시 북구의 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차권등기가 소멸하는 것과 임차보증금 반환의무가 없어지는 것은 별개입니다. 강승경은 2023.06.13. 전입·점유를 시작해 말소기준보다 앞서고, 배당 시나리오상 우선변제 없이 보증금 130,000,000원 전액이 매수인 인수로 산정돼 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 5명, 총 인수액은 미확정

보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 위 5명은 모두 실제 임차인 또는 점유관계 확인이 필요한 당사자입니다. 다만 동일한 401호에 여러 전입자가 중첩돼 있으므로 세대원·공동임차인·별도 계약자 여부를 주민등록 전입세대확인서, 임대차계약서, 배당요구서와 함께 확인해야 합니다.

③ 가격 판단 — 30% 할인처럼 보여도 실질취득은 감정가 이상

현재 최저가는 감정가 249,000,000원의 70%인 174,300,000원입니다. 하지만 강승경의 확정 인수액을 더하면 최소 실질취득은 304,300,000원으로 올라갑니다. 이는 감정가보다 55,300,000원 높고, 감정가의 약 122.2%입니다.

비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않으므로 이 물건이 지역 시세보다 저렴하다고 판단할 근거도 없습니다. 오히려 확인된 최소 실질취득부터 감정가를 넘어서는 데다 미상 임차인 4명의 잠재 인수액까지 남아 있습니다. 따라서 최저가 30% 할인을 가격 가점으로 반영해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 174,300,000원 가정)

강승경의 130,000,000원은 매각대금에서 배당되는 금액이 아니라 매수인이 별도로 부담하는 인수액입니다. 현재 시나리오는 신청채권자 배당 0원·소유자 잔여 171,059,800원으로 산정돼 있으므로 실제 배당순위, 조세채권, 담보권 채권액 및 배당요구 내역을 원본에서 재확인해야 합니다. 미상 임차인 4명의 보증금은 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 공부상 오피스텔이며 실제로는 업무시설인 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.
• 입지. 부산 북구 구포동 구포초등학교 북측 인근으로, 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 3호선 구포역이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
• 도로. 북서측 약 12m 포장도로와 북동측 약 2m 계단도로에 접합니다.
• 설비. 위생·급배수·화재탐지·경보·승강기·공동현관문 설비와 도시가스 개별난방이 설치돼 있습니다.
• 토지 규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역과 철도보호지구에 포함됩니다.
• 물건 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
• 환금성. 주거용 오피스텔이지만 임차인 5명의 중첩된 점유관계와 미확정 인수액은 재매각·명도 과정에서 환금성을 낮추는 요인입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각물건명세서 원본. 최용근·김태경·염재민·정창규의 보증금, 임대차계약일, 확정일자, 점유범위와 배당순위를 확인하세요.
• 강승경 인수액. 보증금 130,000,000원의 배당액이 실제로 0원인지, 인수액이 전액으로 확정되는지 배당요구서와 임차권등기명령 기록을 대조하세요.
• 실제 점유자. 동일 호실에 전입자 5명이 확인되므로 세대원·공동임차인·전대차·명의대여 여부를 현장조사와 전입세대확인서로 구분하세요.
• 말소기준 판정. 2023.06.12. 근저당, 2025.02.13. 근저당권 이전·근질권 설정, 2025.03.28. 경매개시결정의 선후관계를 원본 등기에서 재검증하세요.
• 입찰가 상한. 현재 확인된 최소 실질취득 304,300,000원에 미상 임차인 인수액과 명도비용까지 더해 총투입액을 계산해야 합니다.
• 가격 검증. 실거래 비교자료가 없는 상태에서 감정가나 최저가만으로 시세차익을 가정하지 마세요.
• 관리비·세금. 미납 관리비, 당해세, 체납 지방세와 공용부분 관리비 승계 가능성을 관리사무소와 집행기록에서 확인하세요.
• 매각 결과. 2026.07.23. 매각기일의 낙찰·유찰·변경 여부와 이후 기일을 법원 원문에서 확인하세요.

맺으며 — “1.743억 낙찰”이 아니라 “최소 3.043억+α 취득”

이 물건의 핵심은 감정가 대비 30% 할인된 최저가가 아닙니다. 강승경 보증금 130,000,000원이 전액 인수로 잡혀 있어, 현재 회차의 확인된 최소 실질취득은 304,300,000원입니다. 이것만으로도 감정가 249,000,000원을 넘습니다.

여기에 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유자 4명이 추가로 배당요구를 했습니다. 이들의 권리는 대항력 가능·미상이며, 확약이나 보증기관 승계로 위험이 해소됐다는 자료도 없습니다. 따라서 총인수액이 확정되기 전에는 입찰가를 산정할 수 없습니다.

최저가는 낮지만 실질취득은 높고, 임차인 위험의 상한은 열려 있습니다. 등기상 소멸 여부보다 임대차계약 원본과 배당 후 미반환 보증금 확인이 먼저입니다. 현재 상태의 결론은 가격 보류·권리 고위험입니다.