울산지방법원 2025타경1349. 양산시 평산동 대우월드피아 13층 1301호 아파트입니다. 감정가 7,760만원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 3,802만원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건의 핵심은 단순 저가 매수가 아닙니다. 등기상 김세명 임차권등기가 존재하고, 전입·확정일자가 선순위로 확인되어 대항력과 우선변제권 검토가 필요한 구조입니다.
말소기준권리는 2019.11.06 설정된 울산원예농업협동조합 근저당권입니다. 이후 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 임차권등기 임차인은 대항력 여부에 따라 별도 검토가 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경1349 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 평산동 76-2 대우월드피아 13층1301호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 공동주택 이용 |
| 소유자 | 이재철 |
| 감정가 / 최저가 | 77,600,000원 / 38,024,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 울산원예 농업협동조합 / 53,109,172원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
① 권리 흐름 — 임차권등기 확인이 핵심
② 임차인 분석
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 김세명 | 15,000,000원 | 有 | 有 | 가능성 검토 |
임차보증금은 총 30,000,000원 중 돌려받지 못한 15,000,000원으로 등기되어 있습니다. 현재 배당표 기준에서는 우선변제 15,000,000원이 반영되지만, 경매 결과에 따라 부족분 발생 여부를 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래 기준
대우월드피아 동일 평형(49.91㎡) 최근 거래를 기준으로 비교합니다. 과거 평균 거래가보다 최근 12개월 거래 흐름을 우선했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 49.91㎡ | 4 | 51,000,000원 |
| 2025.07 | 49.91㎡ | 9 | 71,000,000원 |
| 2025.05 | 49.91㎡ | 11 | 78,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 3건 | 66,666,666원 |
최저매각가 38,024,000원은 최근 12개월 평균 대비 약 57.0% 수준입니다. 다만 낙찰 후 임차인 미배당 보증금 인수가 확정되는 경우에는 실질취득 비용을 보증금 포함 여부까지 고려해야 합니다.
④ 예상배당표
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 1,084,432원 |
| 임차인 김세명 보증금 | 15,000,000원 | 15,000,000원 |
| 울산원예농업협동조합 가압류 | 38,773,164원 | 21,939,568원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권등기 확인. 김세명 임차인의 대항력 및 배당요구 결과를 반드시 확인해야 합니다.
- 실질취득 계산. 최저가만 보고 판단하지 말고 인수 가능한 보증금 15,000,000원을 함께 검토해야 합니다.
- 공매공고 부기등기. 한국자산관리공사 공매와 진행 교차 확인이 필요합니다.
- 가격 기준. 최근12개월 평균 66,666,666원과 최신 거래 51,000,000원을 기준으로 응찰가를 설정해야 합니다.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사 내용을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “싸 보이는 가격보다 인수 여부가 먼저다”
이 물건은 감정가 대비 49% 수준까지 내려온 가격 매력이 있습니다. 그러나 법원경매에서 중요한 것은 최저가 숫자만이 아닙니다. 대항력 있는 임차권등기 임차인이 존재하는 경우 낙찰 후 실질 부담이 달라질 수 있습니다. 가격은 매력적이지만, 권리는 확인이 필요한 물건입니다.
