부산지방법원 2025타경101250. 부산 북구 구포동 웅진아름누리 14층 1401호로, 감정평가상 업무시설인 주거용 오피스텔입니다. 주식회사모티전력이 2023년 7월 17일 매매를 원인으로 거래가 253,782,181원에 취득했고, 같은 달 28일 연산로터리새마을금고 명의의 채권최고액 107,800,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권은 이후 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 2025년 3월 28일 임의경매가 개시됐습니다.
표면적으로는 감정가 257,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 179,900,000원으로 내려왔습니다. 하지만 이 사건의 승부처는 할인율이 아니라 점유관계와 미확정 임차보증금입니다. 현황조사와 문건접수에서 확인되는 실제 임차인은 5명이며, 보증기관의 대위·승계에 따른 중복신고는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101250 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 북구 구포동 405-9 웅진아름누리 14층 1401호 · 도로명 부산광역시 북구 가람로 64 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설(주거용 오피스텔)로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사모티전력 (2023.07.17. 매매, 거래가 253,782,181원) |
| 감정가 / 최저가 | 257,000,000원 / 179,900,000원 (1회 유찰·감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 엠씨아이대부 주식회사 / 477,953,156원 |
| 기재 매각기일 | 2026.07.23 |
| 등기부 발급일 | 2026.07.28 |
① 권리 흐름 — 근저당보다 앞선 전입자부터 확인
권리분석상 기준이 되는 핵심 등기는 2023년 7월 28일 설정된 연산로터리새마을금고의 채권최고액 107,800,000원 근저당권입니다. 해당 근저당권은 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 이를 바탕으로 임의경매가 진행됐습니다. 이후의 김태경 임차권등기와 부산광역시 북구 압류는 원칙적으로 매각으로 소멸하는 순위입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 5명, 보증금 미상 4명
| 임차인 | 전입·점유 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 강승경 | 2023.06.13. · 점유 부분 미상 | 미상 | 미상 | 2025.04.14. | 가능·미상 | 미상 | 인수 위험 미상 |
| 최용근 | 2023.06.23. · 점유 부분 미상 | 미상 | 미상 | 2025.04.24. | 가능·미상 | 미상 | 인수 위험 미상 |
| 김태경 | 2023.08.01. · 건물 전부 | 125,000,000원 | 2023.07.03. | 2025.06.26. | 원본 대조 | 有 | 현 회차 0원* |
| 염재민 | 2023.09.26. · 점유 부분 미상 | 미상 | 미상 | 2025.04.11. | 가능·미상 | 미상 | 인수 위험 미상 |
| 정창규 | 2023.11.24. · 점유 부분 미상 | 미상 | 미상 | 2025.04.15. | 가능·미상 | 미상 | 인수 위험 미상 |
* 김태경의 승계 0원은 매각가 179,900,000원을 전제로 한 배당 시나리오상 보증금 125,000,000원이 전액 배당된다는 계산입니다. 실제 배당순위와 대항력은 근저당 설정일, 전입·점유의 효력 발생 시점 및 매각물건명세서 원본을 대조해야 합니다.
③ 가격 판단 — 70% 할인율보다 실질취득액
최저가는 감정가 257,000,000원의 70%인 179,900,000원입니다. 다만 동일 물건군의 최근 12개월 평균이나 최신 거래와 비교할 수 있는 실거래 기준이 확인되지 않으므로, “감정가 대비 30% 할인”만으로 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 2023년 소유권 취득 거래가 253,782,181원은 과거의 단일 거래일 뿐, 현재 시세를 대신하지 않습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 확인 미배당·승계 | 실질취득 하한 |
|---|---|---|---|
| 현재 최저가 시나리오 · 1회 유찰 | 179,900,000원 | 0원 | 179,900,000원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 125,929,999원 | 1,633,021원 | 127,563,020원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34.3% | 88,150,999원 | 38,835,719원 | 126,986,718원 |
④ 예상배당표 (매각가 179,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,318,600원 |
| 1. 임차인 김태경 보증금 | 125,000,000원 | 125,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 51,581,400원 |
이 계산에서는 김태경의 보증금이 전액 배당되어 확인 미배당액이 0원입니다. 당해세·최우선변제와 보증금 미상 임차인 4명의 배당 및 승계 가능액은 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구포초등학교 북측 인근이며, 주변은 공동주택·단독주택·각종 근린생활시설이 혼재합니다. 전반적인 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 3호선 구포역이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 14층 건물로, 외벽은 화강석 붙임 및 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지, 창호는 샷시 구조입니다.
- 설비. 위생·급배수·화재탐지 및 경보·승강기·공동현관문 설비와 도시가스 개별난방이 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 토지면적 260.0㎡의 평탄한 가로장방형 토지이며, 북서측 약 12m 포장도로와 북동측 약 2m 계단도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역과 철도보호지구에 포함됩니다. 공시지가는 1,729,000원/㎡입니다.
- 환금성. 주거용 오피스텔은 아파트와 매수층·대출조건이 다를 수 있습니다. 최근 실거래 비교치가 확인되지 않아 환금성과 적정 매도가를 별도로 조사해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 임차인 4명의 계약서 확인. 강승경·최용근·염재민·정창규의 임대차계약일, 보증금, 확정일자, 실제 점유 부분을 확인해야 실질취득액을 계산할 수 있습니다.
- 선순위 전입 유지 여부. 강승경과 최용근은 근저당 설정일보다 전입일이 빠릅니다. 전입세대확인서와 주민등록 변동내역으로 대항요건 유지 여부를 대조해야 합니다.
- 김태경의 순위 재검증. 계약일·확정일자는 근저당보다 빠르지만 전입·점유일은 2023.08.01.입니다. 임차권등기명령 결정문과 매각물건명세서 원본으로 대항력·우선변제 순위를 확인해야 합니다.
- 배당표 불일치 확인. 신청채권자 청구액과 근저당 채권최고액이 존재하지만 현재 배당 시나리오에는 신청채권자 배당이 잡히지 않았습니다. 채권계산서와 법원 배당표를 직접 대조해야 합니다.
- 점유자 특정과 명도 계획. 한 호실에 다수의 전입·배당요구자가 확인됩니다. 실제 거주자, 퇴거자, 전입만 남은 사람을 구분하고 인도명령 가능 범위를 점검해야 합니다.
- 관리비·공과금 확인. 공용부분 관리비 체납과 도시가스·전기·수도 정산액을 관리주체와 공급기관에 확인해야 합니다.
- 가격 상한은 실질취득액으로 설정. 유찰 시 낙찰가만 낮아지는 것이 아니라 임차보증금 미배당 승계액이 늘 수 있으므로, 입찰가와 예상 승계액을 합산해 상한을 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임차권등기명령·배당요구서와 채권계산서를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 할인보다 미상 보증금이 먼저다”
이 사건은 감정가 257,000,000원에서 한 차례 유찰돼 179,900,000원까지 내려왔지만, 최저가만 보고 접근할 물건이 아닙니다. 실제 임차인은 5명이고, 김태경을 제외한 4명의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 특히 강승경과 최용근은 근저당보다 전입 시점이 빨라 매수인 승계 가능성을 배제할 수 없습니다.
김태경 보증금만 반영해도 2회·3회 유찰 시 낙찰가 하락분의 일부가 미배당 보증금 승계로 전환되어 실질취득 하한이 약 127,000,000원 부근에 머뭅니다. 미상 임차인의 보증금까지 더해지면 총취득비용은 그보다 높아질 수 있습니다. 최근 실거래 비교 근거도 없으므로 결론은 명확합니다. 가격 판단은 보류, 권리 확인은 필수. 보증금 미상 4명의 권리와 실제 배당순위가 해소되기 전에는 안전한 입찰가를 계산할 수 없습니다.