최저가 70%보다 먼저 볼 것 — 선순위 가능 점유자 4명, 구포 웅진아름누리 1201호

부산지방법원 2025타경101250. 부산 북구 구포동 웅진아름누리 12층 1201호로, 감정평가상 업무시설(주거용 오피스텔)로 이용 중인 물건입니다. 소유자인 주식회사모티전력은 2023.10.31 매매를 원인으로 거래가액 248,040,000원에 취득했고, 2023.11.23 소유권이전과 함께 연산로터리새마을금고 명의의 채권최고액 104,500,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당은 2025.02.13 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 같은 날 느티나무제사차유한회사 앞으로 채권최고액 104,500,000원의 근질권이 설정됐습니다.

문제는 이 근저당보다 앞서 전입한 사람들이 있다는 점입니다. 강승경·최용근·김태경·염재민은 모두 2023년 6월부터 9월 사이에 전입했고, 경매절차에서 각각 배당요구까지 했습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 단순히 “대항력 있음”으로 단정할 수는 없습니다. 대항력 가능·미상으로 보고 계약서·점유관계·세대구성·보증금 액수를 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이전과 선행 전입을 함께 봐야 한다

2020년과 2021년에 설정됐던 주식회사화진철강 근저당 각 60,000,000원은 이미 말소됐고, 김은지 명의의 보증금 160,000,000원 주택임차권도 2023.11.29 말소됐습니다. 현재 판단의 중심은 2023.11.23 근저당과 그 전후 전입자들입니다. 이후의 경매개시결정, 정창규 임차권등기, 부산광역시 북구 압류는 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다.

② 임차인 분석 — 실제 신고인 5명, 보증기관 승계 0명

정창규는 임대차계약일 2023.10.20, 점유개시일 2023.11.16, 전입일 2023.11.24, 확정일자 2023.10.20이며 보증금은 130,000,000원입니다. 확정일자가 먼저 있더라도 대항력은 점유와 주민등록을 모두 갖춘 시점부터 발생하므로, 2023.11.23 근저당을 말소기준으로 보면 전입일은 근저당보다 하루 늦습니다. 반대로 2025.03.28 경매개시결정을 기준으로 계산하면 선순위로 분류됩니다. 이 순위 차이가 배당과 인수액을 완전히 바꾸므로 원본 대조가 필수입니다.

③ 실질취득 — 낙찰가 하락분이 인수액으로 바뀔 수 있다

현재 회차의 계산에서는 매각가 179,900,000원에서 정창규 보증금 130,000,000원이 전액 배당되는 것으로 가정돼 매수인 인수액이 0원입니다. 그러나 이 계산은 보증금이 확인되지 않은 선행 전입 신고인 4명의 권리를 확정하지 못한 상태입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득가는 179,900,000원으로 확정되는 것이 아니라, 미상 인수액이 더해질 가능성을 열어 둬야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 179,900,000원 가정)

위 배당 가정은 정창규 보증금 130,000,000원을 우선 배당한 계산입니다. 2023.11.23 근저당과 그 이전 전입 신고인 4명의 권리 순위·보증금이 확정되면 배당 순서와 소유자 잔여금은 달라질 수 있습니다. 당해세·최우선변제도 반영되지 않았습니다.

⑤ 가격·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

감정가 257,000,000원에서 1회 유찰돼 최저가가 179,900,000원, 감정가의 70%로 내려왔습니다. 그러나 동일 면적·동일 건물의 최근 실거래 비교가 확인되지 않아, 70%라는 숫자만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다. 특히 임차인 인수액이 확정되지 않은 상태에서는 최저가가 아니라 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득가를 기준으로 판단해야 합니다.

• 이용상태. 감정평가상 업무시설인 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.
• 입지. 부산광역시 북구 구포동 구포초등학교 북측 인근이며, 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 3호선 구포역이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 14층 건물로, 승강기·공동현관문·도시가스 개별난방·화재탐지 및 경보설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 북서측 약 12미터 포장도로와 북동측 약 2미터 계단도로에 접합니다.
• 용도지역. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역과 철도보호지구에 해당합니다.
• 토지. 대지 260.0㎡, 평지의 가로장방형 토지이며 공시지가는 1,729,000원/㎡입니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소기준 원본 확인. 2023.11.23 근저당이 엠씨아이대부주식회사로 이전된 뒤 현재까지 존속하는지 등기부 원본으로 확인하세요.
• 선행 전입 4명 확인. 강승경·최용근·김태경·염재민의 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 실제 점유 여부와 세대관계를 확인하세요.
• 정창규 순위 확인. 계약·점유개시·전입·근저당 설정의 날짜가 서로 달라 대항력 발생시점과 배당순위를 다시 계산해야 합니다.
• 매각물건명세서 대조. 매수인이 인수할 임차보증금과 임차권등기 말소 조건이 어떻게 기재됐는지 확인하세요.
• 실질취득가 계산. 최저가 179,900,000원만 보지 말고 선순위 임차보증금 미배당액을 더한 총부담을 응찰 상한으로 사용하세요.
• 명도 대상 특정. 신고인 5명이 동일 호실에 관련돼 있으므로 실제 거주자와 퇴거 협의 상대방을 현장에서 확인하세요.
• 관리비·세금 확인. 공용부분 체납관리비, 당해세, 최우선변제 가능액을 별도로 확인하세요.
• 시세 원본 확인. 동일 건물·유사 면적 오피스텔의 최근 거래와 현재 매물을 조사한 뒤 가격 메리트를 판단하세요.

맺으며 — “70% 유찰가보다 미상 인수액이 먼저다”

이 물건의 감정가는 257,000,000원, 현재 최저가는 179,900,000원입니다. 숫자만 보면 1회 유찰로 가격이 내려온 물건처럼 보이지만, 권리분석의 핵심은 할인율이 아닙니다. 2023.11.23 근저당보다 앞서 전입한 신고인 4명의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 정창규의 보증금 130,000,000원도 근저당 설정일과 전입일의 순서에 따라 배당·인수 결론이 달라집니다.

현재 회차 계산상 정창규의 인수액은 0원이지만, 이를 물건 전체의 인수액 0원으로 확대해석할 수 없습니다. 선행 전입자들의 권리가 인정되거나 배당으로 전액 소멸하지 않으면 매수인 부담은 증가합니다. 또한 정창규가 대항력 있는 임차인으로 인정되는 전제에서는 추가 유찰로 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 6,633,021원, 43,835,719원으로 증가해 가격 하락분 일부가 인수액으로 전환됩니다.

가격 판단은 보류, 권리 확인은 필수. 말소기준 근저당의 존속·이전 관계와 임차 신고인 5명의 실제 계약관계를 원본으로 확인하기 전에는 실질취득가를 확정할 수 없는 고위험 권리미상형 오피스텔입니다.