울산지방법원 2025타경1388. 양산천년가더힐 101동 9층 901호, 전용 59.654㎡ 아파트입니다. 소유자는 주식회사아라마루이고, 2024년 2월 5일 소유권보존과 함께 민간임대주택등기가 기재됐습니다. 같은 날 설정된 우리은행 근저당권이 말소기준이며, 이후의 상명새마을금고 근저당권·임의경매개시결정· 광우엔지니어링 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 회차 최저가는 132,300,000원입니다. 매수인이 떠안는 것으로 계산된 금액은 0원이므로 실질취득액 역시 132,300,000원입니다. 2026년 7월 동일 면적의 실거래 164,000,000원과 비교하면 80.7% 수준으로 가격 여유가 보입니다. 다만 실거래 표본이 1건뿐이므로, 이 수치만으로 확정적인 시세 하단을 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경1388 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 주진동 710 양산천년가더힐 제101동 제9층 제901호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.654㎡ · 20층 중 9층 |
| 소유자 | 주식회사아라마루 (2024.02.05. 소유권보존) |
| 준공 / 규모 | 2024.01.31 · 625세대 |
| 감정가 / 최저가 | 189,000,000원 / 132,300,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 상명새마을금고 / 97,624,950원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
① 권리 흐름 — 금전 권리는 소멸, 임대관계는 확인
말소기준은 2024년 2월 5일 접수된 우리은행 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 상명새마을금고 근저당권과 광우엔지니어링 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됐습니다.
② 시세 비교 — 실질취득액은 최근 거래의 80.7%
양산천년가더힐은 625세대, 2024년 1월 31일 준공 단지입니다. 대상 전용면적 59.654㎡와 일치하는 최근 거래는 2026년 7월 6층의 164,000,000원 1건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.65㎡ | 6 | 164,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.65㎡ | 1건 | 164,000,000원 |
현재 최저가 132,300,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 164,000,000원의 80.7%입니다. 매수인 인수액이 0원으로 유지되면 실질취득액도 같은 금액이므로, 감정가가 아니라 실질취득액 기준으로 최근 거래보다 낮은 가격대입니다. 다만 표본이 1건이어서 층·향·내부 상태에 따른 가격 차이를 충분히 설명하지 못한다는 한계가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 132,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,652,200원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 65,271,600,000원 | 129,647,800원 |
| 2. 근저당 · 상명새마을금고 | 103,488,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사광우엔지니어링 | 63,400,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전액이 선순위 우리은행에 배당되는 추정입니다. 상명새마을금고와 광우엔지니어링은 미배당이 발생하지만 등기상 권리는 매각으로 소멸하며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 회차별 가격과 미배당 구조
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 132,300,000원 | 129,647,800원 | 65,308,840,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 92,610,000원 | 90,543,020원 | 65,347,944,980원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 64,826,999원 | 63,260,113원 | 65,375,227,887원 | 0원 |
회차가 내려가면 채권자의 미배당액은 늘어나지만, 현재 계산상 매수인 인수액은 모든 시나리오에서 0원입니다. 신청채권자인 상명새마을금고의 청구액은 97,624,950원이지만 선순위 우리은행 배당으로 인해 각 시나리오에서 신청채권자 예상배당은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공동주택인 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 20층 건물 중 9층입니다.
- 주위환경. 신명초등학교 북동측 인근으로 공동주택·근린생활시설·농경지 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 40m, 북측으로 폭 약 15m 도로에 접합니다.
- 설비. 위생급배수시설·옥내소화전·승강기·도시가스·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 평탄한 정방형 아파트 부지이며 제2종일반주거지역·지구단위계획구역입니다. 공시지가는 545,800원/㎡입니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 신고 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 현장 방문과 전입세대·외국인체류 확인, 현황조사서 및 매각물건명세서 대조가 우선입니다.
- 민간임대주택등기 확인. 등록 시점과 임대의무기간, 현재 등록 상태 및 매각에 따른 처리 내용을 관할기관과 원문 서류로 확인해야 합니다.
- 우리은행 근저당 원문 대조. 채권최고액 65,271,600,000원 기재와 변경등기 87,600,000원·공동담보 해제의 관계를 공동담보목록 및 채권계산서로 확인하세요.
- 실거래 표본 한계. 최근 동일 면적 실거래는 164,000,000원 1건입니다. 대상 호수의 방향·내부 상태·조망 차이를 별도로 반영해야 합니다.
- 관리비·공과금. 미납 관리비 중 공용부분 부담 가능성과 각종 공과금 체납 여부를 관리주체에 확인하세요.
- 매각기일·결과 확인. 기재된 매각기일은 2026.07.23입니다. 입찰 또는 후속 검토 전 법원 사건 진행 상태를 확인해야 합니다.
맺으며 — 가격 가점은 있으나 권리 확인이 선행돼야 한다
이 물건은 현재 최저가 132,300,000원, 매수인 인수 0원으로 실질취득액도 132,300,000원입니다. 최신 실거래 164,000,000원과 비교하면 80.7%로, 가격만 놓고 보면 차이가 분명한 물건입니다. 말소기준 이후의 근저당·가압류·경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.
그러나 민간임대주택등기가 말소기준 근저당보다 먼저 접수됐고 실제 임대관계는 미상입니다. 우리은행 근저당 역시 원설정 금액과 변경등기 금액이 크게 달라 배당 추정의 전제가 단순하지 않습니다. 따라서 결론은 “가격은 검토 가능, 권리는 추가 확인 후 판단”입니다. 점유·임대차와 선순위 근저당 원문이 확인돼야 최근 실거래 대비 가격 차이를 온전히 투자 메리트로 인정할 수 있습니다.