울산지방법원 2025타경1432. 양산시 소주동 천성리버타운 113동 4층 403호, 전용 59.95㎡ 아파트입니다. 소유자 김언희는 2019년 7월 21일 매매계약을 원인으로 같은 해 8월 29일 거래가 80,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 국민은행에 채권최고액 77,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 등기된 가압류 4건과 임의경매개시결정은 낙찰로 소멸합니다.
등기부만 보면 낙찰자가 승계할 등기권리는 없습니다. 그러나 매각물건명세서에는 성진환이 주거 임차인으로 기재되어 있습니다. 전입신고일과 확정일자, 보증금이 확인되지 않으므로 이 임차인을 대항력 없는 임차인으로 단정할 수 없습니다. 현재 단계의 정확한 표현은 “대항력 가능·미상”이며, 보증금 규모도 알 수 없어 실질취득비용 역시 미확정입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경1432 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 소주동 147-1 천성리버타운 제113동 제4층 제403호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.95㎡ · 지상20층·지하1층 건물 내 4층 |
| 이용상태 | 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 김언희 (2019.08.29. 소유권 취득 · 거래가 80,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 95,400,000원 / 66,780,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 67,663,136원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차인은 확인 필요
1998년부터 존재했던 시행사 관련 근저당·가압류 등은 2004년 임의경매와 후속 말소등기로 이미 정리되었습니다. 현재 권리분석의 기준은 2019.08.29. 국민은행 근저당권입니다. 이후 설정된 신용보증기금, 케이비국민카드, 경남신용보증재단, 국민행복기금의 가압류와 이번 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 가능·미상
| 임차인 | 용도 | 전입일 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 성진환 | 주거 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 전입신고일이 확인되지 않아 말소기준일인 2019.08.29.보다 먼저 대항요건을 갖췄는지 판단할 수 없고, 보증금도 확인되지 않아 배당 후 미회수 보증금이나 매수인 승계액을 계산할 수 없습니다. 확정일자와 배당요구 여부 역시 입찰 전 원본 서류로 보완해야 합니다.
③ 시세 비교 — 가격은 낮지만 실질취득은 아직 계산 불가
천성리버타운은 3,000세대, 1998.09.17. 준공 단지입니다. 대상 면적 59.95㎡와 일치하는 최근 12개월 실거래 12건의 평균은 88,916,666원이며, 최신 거래는 2026년 6월 80,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 59.95㎡ | 10 | 80,000,000원 |
| 2026.03 | 59.95㎡ | 5 | 95,000,000원 |
| 2026.03 | 59.95㎡ | 11 | 85,000,000원 |
| 2026.03 | 59.95㎡ | 11 | 96,000,000원 |
| 2026.01 | 59.95㎡ | 1 | 95,000,000원 |
| 2026.01 | 59.95㎡ | 10 | 117,000,000원 |
| 2026.01 | 59.95㎡ | 10 | 87,000,000원 |
| 2025.12 | 59.95㎡ | 10 | 73,000,000원 |
| 2025.11 | 59.95㎡ | 4 | 78,500,000원 |
| 2025.11 | 59.95㎡ | 18 | 83,500,000원 |
| 2025.09 | 59.95㎡ | 7 | 92,000,000원 |
| 2025.09 | 59.95㎡ | 9 | 85,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.95㎡ | 12건 | 88,916,666원 |
현재 최저가 66,780,000원은 최근 12개월 평균의 75.1%이며, 실거래 최저 73,000,000원과 최신 거래 80,000,000원보다도 낮습니다. 입찰가만 놓고 보면 시세 아래입니다. 다만 성진환이 대항력 있는 임차인이고 미배당 보증금이 남는 구조라면, 매수인의 실질취득비용은 낙찰가에 인수 보증금을 더한 금액이 됩니다. 따라서 임차보증금 확인 전에는 “시세보다 싸다”는 최종 결론을 내릴 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 66,780,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,602,040원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 77,000,000원 | 65,177,960원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 20,959,584원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 12,001,700원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 경남신용보증재단 | 20,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 국민행복기금 | 10,413,905원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 140,375,189원 중 65,177,960원이 배당되고 미배당액은 75,197,229원입니다. 후순위 가압류 채권은 배당받지 못해도 매각으로 소멸하며 매수인에게 승계되지 않습니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 성진환의 보증금도 확인되지 않아 실제 배당 및 임차인 인수 여부는 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 임차위험은 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 임차인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 66,780,000원 | 65,177,960원 | 75,197,229원 | 미확정 |
| 2회 유찰 시 | 46,746,000원 | 45,504,572원 | 94,870,617원 | 미확정 |
| 3회 유찰 시 | 32,722,199원 | 31,733,199원 | 108,641,990원 | 미확정 |
유찰이 이어지면 법원 납부액은 46,746,000원, 32,722,199원으로 낮아집니다. 하지만 임차인이 대항력을 갖고 있고 보증금이 낙찰가보다 크다면, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 매수인의 실질취득비용이 낮아지지 않을 수 있습니다. 이 사건은 보증금 자체가 미상이므로 유찰 횟수만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 소주동 행정복지센터 북동측 인근으로 농경지, 소규모 공장, 공동주택, 단독주택과 근린생활시설이 혼재한 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통사정은 무난한 편입니다.
- 단지. 천성리버타운은 3,000세대이며 1998.09.17. 준공됐습니다. 대상 면적과 일치하는 최근 12개월 거래가 12건 확인됩니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕, 지상20층·지하1층 건물로 급배수·위생·승강기·화재탐지· 소화전·난방설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 27필 일단의 부정형 토지로 공동주택 부지로 이용 중이며 제3종일반주거지역입니다. 단지 내 가로망은 정비되어 있습니다.
- 현장확인. 폐문·부재로 내부 확인이 곤란해 공부와 외부 관찰에 따른 통상 상태를 전제로 평가됐습니다. 내부구조, 관리상태와 리모델링 여부를 재확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 전입세대 확인. 성진환의 전입신고일이 2019.08.29.보다 빠른지 반드시 확인해야 합니다.
- 임대차계약 확인. 보증금, 확정일자, 점유 개시일, 배당요구 여부와 현재 점유 상태를 원본 계약서와 매각물건명세서로 대조해야 합니다.
- 실질취득비용 재계산. 대항력과 보증금이 확인된 뒤 낙찰가에 미배당 인수액을 더해 최근 12개월 평균 88,916,666원 및 최신 거래 80,000,000원과 비교해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 현장조사에서 내부를 확인하지 못했으므로 수리비와 리모델링 상태를 별도 점검해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비 중 공용부분과 당해세, 임차인 최우선변제 가능성을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 종기와 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “입찰가는 낮지만, 총비용은 아직 모른다”
이 물건은 등기부만 보면 단순합니다. 2019년 국민은행 근저당이 말소기준이고, 이후의 가압류 4건과 경매개시결정은 모두 소멸합니다. 현재 최저가 66,780,000원도 최근 12개월 평균 88,916,666원의 75.1%로 표면상 가격 경쟁력이 있습니다.
그러나 실제 임차인 성진환의 전입신고일과 보증금이 확인되지 않았습니다. 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 존재한다면 매수인은 이를 승계할 수 있고, 그때의 비교 기준은 최저가가 아니라 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득비용입니다. 따라서 현재 결론은 등기권리는 합격, 가격은 조건부, 임차관계는 확인 전 보류입니다.