최저가 86,100,000원이 아니라, 실질취득 111,949,800원을 봐야 한다 — 파크블루11차 209호

부산지방법원 2025타경101296. 부산 사상구 괘법동 파크블루11차 2층 209호, 전용 19.095㎡ 공동주택입니다. 권리분석의 핵심은 2025.02.07. 병점신용협동조합 가압류보다 앞선 강보현의 주택임차권입니다. 강보현은 2021.09.03. 전입신고, 2021.10.12. 확정일자를 갖췄고 2023.09.07. 보증금 110,000,000원의 임차권등기를 마쳤습니다. 이 임차권은 말소기준권리보다 선순위여서 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않으면 미배당액을 매수인이 인수합니다.

현재 최저가 86,100,000원에서 집행비용 1,949,800원을 먼저 제외하면 강보현에게 84,150,200원이 배당됩니다. 보증금 110,000,000원 중 남는 25,849,800원은 매수인 부담입니다. 따라서 낙찰가만 보고 “감정가보다 30% 싸다”고 판단하면 안 됩니다. 현재 회차의 실제 자금 부담은 86,100,000원 + 25,849,800원 = 111,949,800원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 살아남는다

2025.02.07. 가압류와 2025.04.07. 한국주택금융공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 그 앞의 강보현 임차권은 배당 부족분이 남는 한 소멸하지 않습니다. 현재 회차에는 배당재원이 강보현 보증금에도 부족해 병점신용협동조합 가압류와 신청채권자 한국주택금융공사에는 예상배당이 각각 0원입니다.

② 임차인 분석 — 신고 2건, 인수액과 미상 항목을 분리

③ 유찰돼도 실질취득은 약 111,000,000원대

대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형 사건은 낙찰가가 내려갈수록 배당액이 줄고, 그만큼 매수인의 인수액이 증가합니다. 따라서 최저가 하락이 실제 취득비용 하락으로 그대로 이어지지 않습니다.

표에서 보듯 낙찰가는 86,100,000원에서 42,188,999원까지 내려가지만, 인수액은 25,849,800원에서 68,970,403원까지 증가합니다. 세 회차 모두 낙찰가와 인수액을 합친 부담은 111,000,000원대에 머뭅니다. 이 사건은 유찰 횟수가 늘어도 가격 경쟁력이 크게 개선되지 않는 구조입니다.

④ 시세 비교 — 최저가도 높고 실질취득은 더 높다

파크블루11차 전용 19.09㎡대 최근 거래는 2025년 12월 4건입니다. 거래가는 66,000,000원부터 73,000,000원까지이며 최근 12개월 평균은 70,750,000원입니다.

현재 최저가 86,100,000원만 놓고 보더라도 최근 12개월 평균의 121.7%입니다. 여기에 인수액을 더한 현재 실질취득 111,949,800원은 최근 평균 70,750,000원과 최신 거래 66,000,000원은 물론, 최근 최고 거래 73,000,000원도 크게 웃돕니다. 따라서 이 물건을 시세보다 저렴하거나 유찰로 가격 메리트가 생긴 물건으로 평가할 수 없습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 86,100,000원 가정)

강보현의 미배당 보증금 25,849,800원은 매수인이 인수합니다. 병점신용협동조합과 한국주택금융공사의 미배당 채권 합계는 646,164,089원이며, 당해세·최우선변제는 미반영된 계산입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·거래자료 기준)

• 이용상태. 공동주택(아파트)으로 이용 중이며 공부와의 차이는 없습니다.
• 입지. 부산지하철 2호선 및 부산김해경전철 사상역 북측 인근입니다. 주변은 공동주택, 단독주택, 숙박시설, 학교와 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 사상역이 있어 제반 교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 15층 건물이며 승강기, 주차타워, 도시가스 난방, 스프링클러와 공동현관기 설비 등이 설치돼 있습니다.
• 토지·규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 비행안전제6구역 등에 포함됩니다. 공시지가는 1,995,000원/㎡입니다.
• 시장거래. 최근 12개월 거래는 4건, 66,000,000원~73,000,000원입니다. 현재 최저가도 이 거래 구간보다 높습니다.
• 경매환금성. 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 4.4회, 매각률은 0.0으로 표시돼 있습니다. 유찰이 반복되더라도 선순위 보증금 인수로 실질취득은 크게 낮아지지 않습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 입찰가가 아닌 실질취득으로 비교. 현재 회차는 86,100,000원이 아니라 인수액을 포함한 111,949,800원을 최근 실거래와 비교해야 합니다.
• 유찰 착시 점검. 2회·3회 유찰 시에도 실질취득은 각각 111,484,860원, 111,159,402원으로 계산됩니다.
• 강보현 배당 확인. 실제 배당액이 달라지면 미배당 보증금과 매수인 인수액도 달라집니다.
• ‘공사’ 신고 원본 확인. 보증금 0원 기재와 보증금 미상 위험메모가 함께 존재하므로 신고 주체, 보증금, 강보현과의 관계를 매각물건명세서 원문에서 대조해야 합니다.
• 임차권 말소 조건 확인. 강보현 보증금이 전액 변제되지 않는 한 임차권이 말소되지 않는다는 매각물건명세서 문구를 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 배당 관련 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — 유찰이 가격 메리트를 만들지 못하는 인수형

이 물건은 감정가 123,000,000원에서 1회 유찰돼 최저가가 86,100,000원으로 내려왔지만, 선순위 임차권 때문에 현재 실질취득은 111,949,800원입니다. 최근 12개월 평균 70,750,000원과 최신 거래 66,000,000원을 크게 웃돌아 가격 메리트가 없습니다.

더 낮은 회차를 기다려도 낙찰가 감소분만큼 강보현 보증금 인수가 증가해 실질취득은 계속 111,000,000원대에 머뭅니다. 여기에 ‘공사’ 신고의 보증금 표기 불일치도 남아 있습니다. 최저가는 할인됐지만 실제 취득비용은 할인되지 않은 사건입니다. 권리와 가격을 함께 보면 결론은 명확합니다. 현재 자료 기준 종합 D, 입찰 보류가 합리적입니다.