울산지방법원 2025타경1461. 울주군 웅촌면 은현리 739 토지와 덕현4길 32 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 토지는 595㎡의 대지이고, 건물은 2018년 8월 21일 사용승인을 받은 경량철골구조 판넬지붕 단층 건물로 현재 단독주택으로 이용되고 있습니다. 소유자는 이윤우이며, 2018년 8월 31일 소유권보존등기가 마쳐졌습니다.

등기상 기준이 되는 권리는 2018년 9월 17일 설정된 웅촌농업협동조합의 채권최고액 120,000,000원 근저당권입니다. 이후 설정된 노석기의 근저당권, 경매개시결정과 웅촌농업협동조합의 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인 신고나 보증금 인수 문제는 없습니다. 다만 이 사건의 핵심은 등기부상 금전 권리가 아니라, 매각대상이 아닌 타인 소유 창고가 토지 일부를 점유한다는 점입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 금액상 인수는 0원

임차인 조사 내역은 없습니다. 따라서 대항력 있는 임차보증금이나 미배당 보증금을 매수인이 승계하는 구조가 아니며, 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준권리는 2018년 9월 17일 웅촌농업협동조합의 120,000,000원 근저당권입니다. 같은 날 설정됐던 65,000,000원 근저당권은 2025년 3월 11일 이미 말소됐습니다.

② 가격 판단 — 감정가의 70%만으로는 부족하다

감정가는 355,643,640원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 248,951,000원으로 감정가의 70%입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만 보고 시세보다 싸다고 결론 내릴 수는 없습니다. 특히 타인 소유 창고가 점유하는 토지 부분과 법정지상권 가능성이 감정평가에 반영됐다는 점을 함께 봐야 합니다.

추가 유찰로 채권자에게 미배당액이 발생하더라도 그 미배당 채권이 매수인에게 넘어가는 것은 아닙니다. 세 회차 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 법정지상권이 성립할 경우 토지 사용관계와 지료·철거 문제는 배당표의 인수액과 별도로 검토해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 248,951,000원 가정)

현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 채권액 235,074,796원이 전액 배당되고, 소유자에게 9,590,890원이 남는 추정입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.

④ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 울산광역시 울주군 웅촌면 은현리 소재 서리마을회관 북서측 인근이며, 주변은 단독주택·농경지·자연림이 혼재합니다.
• 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 제반 교통상황은 보통입니다.
• 토지. 지목은 대, 면적은 595㎡이며 토지이용상황은 단독입니다. 완경사의 부정형 토지로 세로한면에 접합니다.
• 건물. 경량철골구조 판넬지붕 단층 건물로 단독주택으로 이용 중이며, 위생·급배수·난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 규제. 도시지역·자연녹지지역·자연취락지구이며 가축사육제한구역과 역사문화환경보존지역에 해당합니다. 도로 일부도 포함됩니다.
• 공시지가. 211,900원/㎡입니다.
• 건축 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 포함 시설. 일괄매각이며 제시외 건물과 태양광시설이 포함됩니다. 다만 남서측 타인 소유 단층 창고는 매각대상이 아닙니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 법정지상권 조사. 남서측 타인 소유 창고의 소유자, 건축 시점, 토지·건물 소유관계, 점유 면적과 사용 경위를 확인해 법정지상권 성립 가능성을 판단해야 합니다.
• 경계와 점유 범위. 현황측량 또는 경계 확인을 통해 창고가 점유하는 토지 부분과 매각 후 실제 사용 가능한 면적을 확인해야 합니다.
• 일괄매각 범위. 제시외 건물과 태양광시설은 포함되지만, 타인 소유 창고는 제외됩니다. 현장에서 각 시설의 소유관계와 매각 포함 여부를 구분해야 합니다.
• 지번 정리. 건축물관리대장과 등기에는 은현리 739·740 지상으로 기재돼 있으나, 토지대장상 2019.01.14 은현리 739로 합병됐습니다. 원본 공부를 대조해야 합니다.
• 가격 검증. 최저가는 감정가의 70%지만 실거래 비교 없이 저가라고 단정하지 말고, 인근 토지·단독주택 거래와 건물 상태를 별도로 조사해야 합니다.
• 토지 규제. 자연녹지지역·자연취락지구, 역사문화환경보존지역 등 규제가 증축·개축과 토지 이용에 미치는 영향을 관할 기관에 확인해야 합니다.
• 원본 확인. 매각물건명세서·등기부·건축물관리대장·토지대장·현황조사서와 현장을 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — 권리보다 토지 사용관계가 핵심

이 사건은 임차인이 없고, 말소기준권리 뒤의 근저당권과 가압류가 매각으로 소멸해 금액상 인수액은 0원입니다. 현재 최저가 248,951,000원에서는 추정 채권액도 전액 배당됩니다. 여기까지만 보면 권리구조는 단순합니다.

그러나 매각대상이 아닌 타인 소유 창고가 토지 남서측 일부를 점유하고 있고, 법정지상권 성립 여부가 불분명하다는 점이 결론을 바꿉니다. 법정지상권이 성립하면 창고 철거나 토지의 완전한 사용이 제한될 수 있으므로, 배당표의 인수액 0원만 보고 안전하다고 판단해서는 안 됩니다. 또한 감정가의 70%라는 숫자만으로 시세보다 저렴하다고 단정할 실거래 근거도 없습니다. 금전 권리는 비교적 단순하지만, 토지 사용관계는 확인 전까지 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.