울산지방법원 2025타경1461. 울산광역시 울주군 웅촌면 은현리 739 소재 주택과 토지가 경매에 나왔습니다. 사건의 물건종류는 연립/다세대와 토지로 분류되어 있지만, 감정평가상 건물의 실제 이용상태는 단독주택입니다. 건물은 2018.08.21 사용승인을 받은 경량철골구조 판넬지붕 단층 건물이며, 토지면적은 595.0㎡입니다.
최저매각가는 감정가의 약 34% 수준입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인이지만, 이 물건은 일반적인 주택 경매와 달리 토지 일부에 다른 사람 소유의 건물이 존재합니다. 그 건물의 존치권과 토지 사용관계가 확정되지 않은 상태이므로, 감정가 대비 하락폭을 곧바로 투자수익이나 안전마진으로 해석해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경1461 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 울주군 웅촌면 은현리 739 도로명주소: 울산광역시 울주군 웅촌면 덕현4길 32 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 감정평가상 건물 이용상태: 단독주택 |
| 토지 | 595.0㎡ · 지목 대 · 자연녹지지역 · 자연취락지구 |
| 건물 | 경량철골구조 판넬지붕 단층 건물 · 사용승인 2018.08.21 |
| 소유자 | 이윤우 (단독소유) |
| 감정가 | 355,643,640원 |
| 최저매각가 | 121,986,000원 (3회 유찰) |
| 감정가 대비 | 약 34% |
| 신청채권자 / 청구액 | 노석기 / 80,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 및 태양광시설 포함 |
| 매각대상 제외 | 목록[1] 토지 남서측 일부를 점유한 타인 소유 경량철골구조 단층 창고 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸하지만 토지 문제가 남는다
말소기준권리는 2018.09.17 설정된 을구 2번 웅촌농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 120,000,000원이며, 은현리 739 및 740 토지가 공동담보로 기재되어 있습니다.
같은 날 설정된 을구 1번 근저당권(채권최고액 65,000,000원)은 2025.03.11 이미 말소되었습니다. 이후 설정된 노석기 근저당권과 경매개시결정, 웅촌농업협동조합 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.
법정지상권이 성립하는 경우 해당 토지의 사용·처분·건물 철거 등에 제약이 생길 수 있습니다. 반대로 성립하지 않는다고 하더라도 창고 소유자와의 점유관계 및 토지 인도 문제가 자동으로 해결되는 것은 아닙니다.
법정지상권이 반드시 성립한다거나 성립하지 않는다고 단정할 수 없습니다. 건물 소유권, 토지와 건물의 소유관계 변동, 담보권 설정 당시의 상태 및 관련 원본서류 확인이 필요합니다.
② 점유·매각범위 — 타인 소유 창고를 혼동하지 말 것
신고된 임차인은 없습니다. 그러나 임차인 신고가 없다는 사실과 토지 전체를 아무 제한 없이 사용할 수 있다는 것은 전혀 다른 문제입니다.
| 구분 | 현황 | 매수인 검토사항 |
|---|---|---|
| 임차인 | 신고된 임차인 없음 | 실제 주택 점유자 및 점유 권원 확인 |
| 타인 소유 창고 | 토지 남서측 일부 점유 | 소유권·점유 범위·법정지상권 성립 여부 확인 |
| 제시외 건물 | 일괄매각에 포함 | 매각목록과 실제 현황 대조 |
| 태양광시설 | 일괄매각에 포함 | 시설 현황·소유권·이용 상태 확인 |
③ 가격 분석 — 감정가의 34%가 곧 시세의 34%는 아니다
이 물건은 감정가 355,643,640원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가가 121,986,000원입니다. 감정가 대비 약 34% 수준까지 내려왔지만, 동일한 물건 또는 비교 가능한 단독주택·토지의 최근 실거래가격은 확인되지 않습니다.
특히 감정평가에는 타인 소유 창고가 토지 일부를 점유하고 있다는 사정이 반영되어 있습니다. 따라서 감정가 전체와 최저가의 차액을 추가 할인 혜택이나 예상수익으로 계산할 수 없습니다. 확인되지 않은 시세를 임의로 추정하거나 가격 메리트가 있다고 판단하지 않는 것이 타당합니다.
| 회차 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 121,986,000원 | 34% | 115,596,600원 |
| 4회 유찰 시 | 85,390,200원 | 24% | 151,621,620원 |
| 5회 유찰 시 | 59,773,139원 | 17% | 176,777,574원 |
회차별 금액은 제공된 경매 시나리오 기준입니다. 미래 회차의 실제 최저매각가와 매각 일정은 법원 공고로 확인해야 합니다. 채권 미배당액은 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다.
또한 자연녹지지역·자연취락지구에 위치한 주택과 토지는 일반적인 아파트와 거래시장 및 수요층이 다릅니다. 감정가 대비 34%라는 수치만으로 저평가되었다거나 환금성이 좋다고 볼 수 없습니다.
낙찰가를 낮추더라도 법정지상권 문제와 토지 사용 제약이 그대로 남을 수 있다는 점이 핵심입니다.
④ 예상배당표 (매각가 121,986,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,507,804원 |
| 1. 을구 2번 · 웅촌농업협동조합 근저당 | 120,000,000원 | 119,478,196원 |
| 2. 을구 4번 · 노석기 근저당 | 100,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 3번 · 웅촌농업협동조합 가압류 | 15,074,796원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권 합계 | 235,074,796원 | 119,478,196원 |
| 채권 미배당 합계 | — | 115,596,600원 |
현재 최저매각가에 매각된다고 가정하면 집행비용 2,507,804원을 제외한 119,478,196원이 웅촌농업협동조합의 선순위 근저당권에 배당됩니다. 채권최고액 기준으로 해당 근저당권에도 미배당이 발생하며, 후순위 노석기 근저당권과 가압류의 예상배당은 모두 0원입니다.
신청채권자 노석기의 청구액은 80,000,000원이지만, 현재 회차뿐 아니라 제시된 추가 유찰 시나리오에서도 신청채권자 예상배당은 0원입니다. 실제 배당은 채권 원리금, 집행비용 및 우선변제채권 등에 따라 달라질 수 있습니다.
다만 토지 일부의 법정지상권 성립 가능성, 타인 소유 창고 점유 및 그에 따른 이용 제약은 별개의 문제입니다. 금전채권 인수액 0원만으로 전체 권리 위험이 없다고 평가해서는 안 됩니다.
⑤ 토지·건물 현황 — 실제 이용가치 확인
- 입지. 울산광역시 울주군 웅촌면 은현리 소재 서리마을회관 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택·농경지·자연림이 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 대중교통 상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물. 경량철골구조 판넬지붕 단층 건물이며, 외벽은 치장석 붙임 등으로 마감되어 있습니다. 위생·급배수 및 난방설비가 갖추어져 있습니다.
- 토지. 면적 595.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 단독입니다. 완경사지의 부정형 토지이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 공시지가. 211,900원/㎡입니다. 이는 토지의 개별공시지가로서 실제 거래가격이나 경매 적정 낙찰가를 의미하지 않습니다.
- 용도지역. 도시지역·자연녹지지역·자연취락지구에 해당합니다.
- 규제. 가축사육제한구역 및 역사문화환경보존지역 관련 제한이 있으며, 도로 일부 포함 사항도 기재되어 있습니다. 증축·신축·용도변경 전 관련 인허가 가능성을 확인해야 합니다.
- 건축물 현황. 감정평가상 위반건축물 여부는 해당 사항이 없는 것으로 표시되어 있습니다. 다만 제시외 건물과 타인 소유 창고는 매각범위 및 현장 상태를 별도로 확인해야 합니다.
근저당권의 공동담보 표시에도 은현리 739·740 및 분필에 따른 739-1 관련 내용이 존재합니다. 토지대장·지적도·토지 등기부·공동담보목록을 대조하여 현재 토지 경계, 매각대상 면적과 담보권의 적용 범위를 확인해야 합니다.
특히 타인 소유 창고의 점유 위치가 실제 경계상 어디에 해당하는지 확인하는 것이 중요합니다.
⑥ 환금성 — 낮은 최저가와 매도 용이성은 별개
이 물건은 일반적인 아파트가 아니라 단독주택으로 이용 중인 건물과 토지입니다. 주변이 단독주택·농경지·자연림으로 구성되어 있어 공동주택 단지의 실거래가격이나 환금성을 그대로 적용하기 어렵습니다.
게다가 현재까지 3회 유찰되었으며, 토지 일부에는 매각대상이 아닌 창고가 점유하고 있습니다. 향후 매도 과정에서도 이러한 권리관계를 매수희망자가 확인해야 하므로, 권리관계가 정리되지 않은 상태의 환금성은 보수적으로 평가할 필요가 있습니다.
최저가가 추가로 하락하더라도 이러한 위험은 자동으로 소멸하지 않습니다. 실제 사용 가능한 토지 범위와 권리관계가 확인되기 전에는 가격이 적정한지 판단하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 전 체크리스트
- 법정지상권 성립 여부. 매각물건명세서에 명시된 타인 소유 창고의 권리관계를 확인하세요. 건물 소유권·토지 소유권의 변동 이력과 담보권 설정 당시 상태를 함께 검토해야 합니다.
- 창고 점유 범위. 은현리 739 토지 남서측의 창고가 차지하는 실제 면적과 위치, 토지 이용에 미치는 영향을 현장에서 확인하세요.
- 매각목록 확인. 일괄매각에 포함되는 제시외 건물·태양광시설과 매각대상이 아닌 타인 소유 창고를 혼동하지 마세요.
- 토지 합병 관계. 은현리 739·740의 합병 내역과 공동담보목록, 현재 지적도 및 토지 등기사항을 대조하세요.
- 건물 용도. 사건상 연립/다세대 분류와 감정평가상 단독주택 이용상태의 차이를 건축물대장·등기사항과 비교하세요.
- 시세 조사. 인근의 유사한 단독주택과 토지 실거래를 조사하되, 건물 상태·토지 면적·접도·권리 제한을 함께 반영하세요. 감정가 대비 할인율만으로 입찰가를 정하지 마세요.
- 현장 점유. 주택의 실제 점유자와 타인 소유 창고의 점유자를 각각 확인하고, 필요한 인도·협의 절차를 검토하세요.
- 규제 확인. 자연녹지지역·자연취락지구·가축사육제한구역·역사문화환경보존지역 관련 건축 및 이용 제한을 관할기관에 확인하세요.
- 배당 및 인수. 예상배당표상 인수액은 0원이지만 실제 채권액, 당해세 및 기타 우선변제채권은 별도로 확인하세요.
- 매각기일 및 원본. 2026.09.30 매각기일의 진행 여부와 최신 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서·감정평가서·매각목록을 입찰 전에 재확인하세요.
맺으며 — “감정가의 34%라도 권리 위험은 그대로다”
울산지방법원 2025타경1461은 3회 유찰로 최저매각가가 121,986,000원까지 내려왔습니다. 예상배당표상 매수인 인수액은 0원이고, 말소기준 근저당권과 후순위 등기상 금전채권은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 사건의 본질적인 문제는 배당표에 있지 않습니다. 매각대상 토지 일부를 타인 소유 창고가 점유하고 있고, 법정지상권 성립 여부가 불분명하다는 사실이 핵심입니다. 실제 토지 사용 범위와 창고의 존치 여부가 확정되지 않으면 낙찰 후 이용계획이나 처분계획에 차질이 생길 수 있습니다.
여기에 확인되지 않은 실거래 시세와 3회 유찰 이력이 겹칩니다. 감정가 대비 하락폭이 크다는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 볼 수 없으며, 추가 유찰로 가격이 낮아져도 법정지상권과 점유 문제는 남습니다.
결론적으로, 등기상 금전채권 인수는 0원이지만 토지 이용을 제한할 수 있는 중대한 권리 불확실성이 존재합니다. 타인 소유 창고의 권리관계, 실제 점유 범위 및 비교 가능한 실거래가격을 확인하기 전에는 투자 매력과 적정 입찰가격을 보수적으로 판단해야 합니다.
