울산지방법원 2025타경1489. 신일반산업단지 안에 있는 토지 6,575.5㎡와 공장·사무실 등을 일괄매각하는 사건입니다. 소유자는 한미프랜트주식회사이고, 등기부에는 다수의 근저당권·가압류·압류·경매개시결정이 중첩되어 있습니다. 겉으로는 복잡하지만 기준은 분명합니다. 2020.06.25. 접수된 중소기업은행 채권최고액 3,360,000,000원의 근저당권이 말소기준이며, 그 뒤에 설정되거나 등기된 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
신고·조사된 임차인은 없고 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상이며, 이 물건은 주거용 부동산이 아니라 공장·사무실·토지입니다. 따라서 권리 말소 여부뿐 아니라 실제 점유 주체, 생산설비와 공장저당 목록, 인도 범위, 컨테이너의 반출 여부까지 현장에서 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경1489 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 울주군 청량읍 용암리 961 · 울산광역시 울주군 청량읍 처용산업4길 14-25 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 공장·사무실 · 일괄매각 |
| 토지 | 공장용지 6,575.5㎡ · 일반공업지역 · 평지 · 가로장방 · 중로각지 |
| 건물 이용상태 | 공장, 사무실, 회의실, 대표이사실, 임원실, 서류창고, 탕비실, 샤워실, 기계실, 창고, 탈의실, 화장실 등 |
| 건물 구조 | 일반철골구조 판넬지붕 지상 1층 공장 · 일반철골구조 슬래브지붕 지상 2층 사무실 |
| 소유자 | 한미프랜트주식회사 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 5,682,510,740원 / 3,977,758,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 이에프솔루션 / 693,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
| 공시지가 | 286,700원/㎡ |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤의 다중 채권은 소멸
말소기준권리는 을구 1번 중소기업은행 근저당권입니다. 이후 중소기업은행의 추가 근저당권, 한국스파이렉스사코주식회사·고려철강주식회사· 현대중공업파워시스템주식회사·주식회사더코·케이엔디이주식회사·태성산업주식회사의 근저당권, 대주중공업주식회사·기술보증기금·이종만의 가압류, 각 압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
② 가격 판단 — 최저가보다 실질취득과 회차별 미배당을 본다
현재 최저매각가는 감정가 5,682,510,740원의 70%인 3,977,758,000원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차에서의 실질취득액도 3,977,758,000원입니다. 공장·사무실·토지는 동일 조건의 실거래 평균만으로 가격을 단순 비교하기보다 토지의 위치·형상·도로 조건, 건물 구조, 설비 상태, 생산시설 활용 가능성과 철거·보수 비용을 함께 반영해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 3,977,758,000원 | 3,935,580,420원 | 9,319,432,118원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 2,784,430,600원 | 2,754,186,294원 | 10,500,826,244원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34.3% | 1,949,101,419원 | 1,927,210,405원 | 11,327,802,133원 |
최저가가 내려갈수록 매수인의 실질취득액은 함께 줄지만, 채권자 미배당은 현재 9,319,432,118원에서 2회 유찰 시 10,500,826,244원, 3회 유찰 시 11,327,802,133원으로 확대됩니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 세 회차 모두 0원이고, 신청채권자 주식회사 이에프솔루션의 청구액 693,000,000원도 각 시나리오에서 예상배당액이 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 3,977,758,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 42,177,580원 |
| 을구 1번 근저당권 · 중소기업은행 | 3,360,000,000원 | 3,360,000,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 중소기업은행 | 1,000,000,000원 | 575,580,420원 |
| 을구 3번 근저당권 · 중소기업은행 | 120,000,000원 | 0원 |
| 을구 4번 근저당권 · 한국스파이렉스사코주식회사 | 345,400,000원 | 0원 |
| 을구 5번 근저당권 · 고려철강주식회사 | 36,000,000원 | 0원 |
| 을구 6번 근저당권 · 현대중공업파워시스템주식회사 | 1,800,000,000원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 대주중공업주식회사 | 49,345,000원 | 0원 |
| 갑구 7번 경매개시결정 · 주식회사 이에프솔루션 | 693,000,000원 | 0원 |
| 갑구 8번 경매개시결정 · 고려철강 주식회사 | 693,000,000원 | 0원 |
| 갑구 11번 가압류 · 기술보증기금 | 2,316,200,000원 | 0원 |
| 을구 7번 근저당권 · 주식회사더코 | 195,000,000원 | 0원 |
| 갑구 13번 가압류 · 이종만 | 32,800,000원 | 0원 |
| 갑구 14번 경매개시결정 · 주식회사 은풍건설 | 693,000,000원 | 0원 |
| 을구 8번 근저당권 · 케이엔디이주식회사 | 118,367,538원 | 0원 |
| 을구 9번 근저당권 · 태성산업주식회사 | 416,900,000원 | 0원 |
| 갑구 15번 경매개시결정 · 중소기업은행 | 693,000,000원 | 0원 |
| 갑구 18번 경매개시결정 · 한국스파이렉스사코 주식회사 | 693,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 13,255,012,538원 중 채권자 예상배당은 3,935,580,420원이며, 미배당은 9,319,432,118원입니다. 집행비용은 매각가의 약 1.1%로 추정됐고, 당해세가 확인되면 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·활용성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 울산광역시 울주군 청량읍 용암리 신일반산업단지 안에 위치하며, 주위는 중·소규모 공장, 공업나지, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 북측 인근에 31번국도 청량로가 통과해 교통사정은 보통인 편입니다.
- 토지. 공장용지 6,575.5㎡, 평지·가로장방·중로각지이며 일반공업지역, 지구단위계획구역, 일반산업단지에 포함되고 중로2류에 접합니다.
- 공장. 일반철골구조 판넬지붕 지상 1층으로 중심층고 약 14.2m, H-Beam 400×400mm, 판넬 벽체, 에폭시 바닥, 하이샤시 창호입니다.
- 사무실. 일반철골구조 슬래브지붕 지상 2층으로 사무실·회의실·대표이사실·임원실· 서류창고·탕비실·샤워실·기계실·창고·탈의실·화장실 등으로 이용됩니다.
- 설비. 위생 및 급배수시설, 화재경보설비, 천장매립형 냉난방설비 등이 설치되어 있습니다.
- 공부 대조. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위. 토지·공장·사무실 및 공장저당 목록의 포함 범위를 매각물건명세서, 감정평가서, 등기부 원본에서 서로 대조하세요.
- 비매각 컨테이너. 지상에 있는 이동 가능한 컨테이너는 매각대상이 아닙니다. 위치와 수량, 반출 주체, 인도 일정이 실제 사용에 방해되는지 현장에서 확인해야 합니다.
- 점유·임대관계. 신고·조사된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 공장과 사무실의 실제 점유자, 사용 법인, 인도 가능 시점을 확인하세요.
- 국세·지방세. 압류 5건 중 당해세에 해당하는 금액이 있으면 선순위 배당으로 차감될 수 있으므로 세목·법정기일·체납액을 확인하세요.
- 설비 귀속. 생산설비·기계·부속물 중 매각에 포함되는 항목과 제3자 소유 물건을 구분하고, 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록을 원본으로 확인하세요.
- 시설 상태. 철골·판넬·슬래브, 냉난방·급배수·화재경보설비의 가동 여부와 보수비를 실사해 3,977,758,000원의 실질취득액에 반영하세요.
- 신청채권자 미배당. 주식회사 이에프솔루션의 청구액 693,000,000원은 현재와 후속 유찰 시나리오에서 모두 예상배당 0원입니다. 절차 진행 상황과 사건 병합·중복 경매 관계를 법원 기록으로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 법원 기록을 직접 확인한 뒤 입찰가를 결정하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 다르다
이 사건은 말소기준이 명확하고 예상 매수인 인수액이 0원이라는 점에서 등기상 구조는 정리하기 어렵지 않습니다. 하지만 1회 유찰된 최저가 3,977,758,000원에서도 매각대금은 집행비용과 중소기업은행의 선순위 근저당권 배당으로 모두 소진되고, 채권자 미배당액은 9,319,432,118원에 달합니다.
따라서 결론은 권리 인수는 통과, 현장 가치와 활용성은 보수적 검증입니다. 감정가 대비 70%라는 할인율만 보지 말고, 토지 6,575.5㎡의 산업단지 내 활용도, 공장·사무실의 시설 상태, 공장저당 목록, 실제 점유, 당해세, 비매각 컨테이너의 처리까지 확인한 뒤 실질취득액 3,977,758,000원이 적정한지를 판단해야 합니다.
