부산지방법원 2025타경101323. 부산 북구 구포동 1213-28의 단독주택과 토지를 일괄 매각하는 사건입니다. 감정가는 286,016,520원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 200,212,000원입니다. 등기상 말소기준은 2022.10.14. 설정된 괴정3동새마을금고 근저당권 156,000,000원이며, 그 뒤 설정된 이영식 근저당권과 카드사·보증재단 가압류, 국세·지방세 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기부 자체보다 임차관계입니다. 최중원은 2018.07.09. 전입·점유·확정일자를 갖춘 보증금 60,000,000원의 임차인으로, 말소기준보다 앞서 대항력을 갖습니다. 현재 매각가 200,212,000원을 가정한 배당에서는 보증금 전액을 먼저 배당받아 이 임차인에 대한 인수액은 0원입니다. 하지만 현경환과 박경순도 말소기준보다 먼저 전입했고, 두 사람 모두 보증금·확정일자가 확인되지 않아 실제 인수 가능 금액을 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101323 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 북구 구포동 1213-28 · 부산광역시 북구 시랑로21번가길 49 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 토지 | 대 149.4㎡ · 단독 · 완경사 · 세로장방 · 세로한면(가) |
| 건물 | 철근콘크리트 및 벽돌조 슬래브지붕 2층 · 사용승인 1988.03.12. · 단독주택으로 이용 중 |
| 현황 차이 | 공부상 1층·2층·지하로 구분되어 있으나 현황은 1층·2층·3층으로 구분 |
| 소유자 | 서진조 · 2022.10.14. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 286,016,520원 / 200,212,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 괴정3동새마을금고 / 126,696,230원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차인이 핵심
등기상 핵심은 단순합니다. 2015년 괴정4동새마을금고 근저당과 2017년 이화정 전세권은 이미 말소됐고, 현재 소유자 서진조가 소유권을 취득한 2022.10.14. 같은 날 설정된 괴정3동새마을금고 근저당이 말소기준권리입니다. 이후의 이영식 근저당, 삼성카드·부산신용보증재단·KB국민카드·롯데카드 가압류, 국·부산광역시 북구 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차관계 6명
| 성명 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 현경환 | 확인 필요 | 2015.05.18. | 미상 | 미상 | 2025.05.12. | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 박경순 | 확인 필요 | 2018.07.09. | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 최중원 | 건물 2층 중 도면 표시 ㄱ,ㄴ,ㄷ,ㄹ,ㄱ · 54.2㎡ | 2018.07.09. | 60,000,000원 | 2018.07.09. | 2025.10.15. | 있음 | 있음 | 조건부 |
| 윤청율 | 101호 | 2023.06.28. | 미상 | 미상 | 2025.05.14. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안상수 | 확인 필요 | 2023.09.15. | 미상 | 미상 | 2025.06.18. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김광섭 | 201호 | 2023.10.25. | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
최중원은 임대차계약일 2018.06.19., 전입·점유·확정일자 2018.07.09.의 보증금 60,000,000원 임차인입니다. 을구 7번 주택임차권등기까지 마쳤으며, 매각물건명세서에는 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 임차권등기가 말소되지 않고 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 현재 회차 배당계산에서는 60,000,000원 전액이 배당되므로 이 임차인에 대한 계산상 인수는 0원입니다.
반면 현경환과 박경순은 전입일 자체가 말소기준보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 따라서 두 사람을 단순히 ‘대항력 있음’으로 확정하기보다 대항력 가능·미상으로 두고 실제 임대차계약, 점유 부분, 보증금, 확정일자와 배당관계를 확인해야 합니다. 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액 0원은 이 미상 요소까지 최종 확인된 확정값으로 보기는 어렵습니다.
③ 가격 판단 — 70% 유찰가지만 ‘저렴’ 판정은 보류
현재 최저매각가는 200,212,000원으로 감정가 286,016,520원의 70% 수준입니다. 2회 유찰 시 시나리오는 140,148,400원(49%), 3회 유찰 시는 98,103,880원(34.3%)입니다. 다만 이 물건은 단독주택·토지이고, 확인 가능한 실거래 비교가격이 제시되지 않았으므로 단순한 유찰률만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 단정할 근거는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 계산 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 200,212,000원 | 136,609,032원 | 160,721,544원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 · 49% | 140,148,400원 | 77,386,322원 | 219,944,254원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 · 34.3% | 98,103,880원 | 35,938,010원 | 261,392,566원 | 0원* |
* 회차별 배당계산상 인수액. 현경환·박경순의 보증금·확정일자·점유관계가 미상인 위험은 별도로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 200,212,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,602,968원 |
| 1. 임차인 최중원 보증금 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 2. 근저당 · 괴정3동새마을금고 | 156,000,000원 | 136,609,032원 |
| 3. 근저당 · 이영식 | 50,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 21,850,863원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 부산신용보증재단 | 34,577,500원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사케이비국민카드 | 8,052,439원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 롯데카드주식회사 | 26,849,774원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 3,602,968원과 최중원 보증금 60,000,000원을 배당한 뒤 괴정3동새마을금고에 136,609,032원이 배당됩니다. 채권자 총 미배당은 160,721,544원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 북구 구포동 신천초등학교 북서측 인근으로, 단독주택·공동주택·근린생활시설·점포 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있으며, 근거리에 부산지하철2호선 구명역이 있어 제반 교통사정은 무난한 편입니다.
- 이용. 단독주택으로 이용 중이며 급배수설비·각종 위생시설·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 토지구획정리사업지구, 신천초등학교 상대보호구역에 해당하며 공시지가는 1,120,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트 및 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물로 사용승인일은 1988.03.12.입니다.
- 매각범위. 토지와 건물을 일괄매각하며 제시외 건물이 포함됩니다. 공부상 층 구분과 현황 층 구분이 다르므로 현장 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현경환 임대차 확인. 2015.05.18. 전입으로 말소기준보다 앞섭니다. 보증금·확정일자·실제 점유부분을 반드시 확인해야 합니다.
- 박경순 임대차 확인. 2018.07.09. 전입으로 말소기준보다 앞섭니다. 보증금·확정일자·배당요구 및 점유관계를 확인해야 합니다.
- 최중원 배당 확인. 보증금 60,000,000원은 현재 배당표에서 전액 변제되지만, 실제 배당 결과에서 전액 변제되지 않으면 임차권등기가 말소되지 않고 매수인이 인수합니다.
- 층 구분 현황 확인. 공부상 1층·2층·지하와 현황 1층·2층·3층의 차이를 현장에서 확인하고 제시외 건물 범위를 함께 점검해야 합니다.
- 가격 검증. 최저가가 감정가 70%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고 단독주택·토지의 실제 거래·매물 가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차계약 및 배당요구 관련 문서를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰가보다 먼저 볼 것은 임차인”
이 사건은 감정가 286,016,520원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 200,212,000원까지 내려왔습니다. 등기부만 보면 말소기준 이후 권리는 대부분 소멸하고, 최중원의 보증금 60,000,000원도 현재 회차에서는 전액 배당되므로 비교적 단순해 보입니다. 그러나 현경환과 박경순이 모두 말소기준보다 먼저 전입한 점이 결론을 바꿉니다.
두 사람의 보증금과 확정일자가 확인되지 않는 이상 인수액을 0원으로 확정할 수 없고, 실질취득비용 역시 최저매각가 200,212,000원만으로 고정해 볼 수 없습니다. 게다가 단독주택·토지의 실거래 비교 없이 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 가격 메리트를 부여하기도 어렵습니다. 권리 확인이 먼저, 가격 판단은 그다음. 현경환·박경순의 임대차 실체를 확인하기 전까지는 보수적으로 접근해야 하는 사건입니다.
