부산지방법원 2025타경101323. 부산 북구 구포동의 단독주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정가 286,016,520원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 140,148,000원입니다. 등기상 말소기준권리는 2022.10.14 괴정3동새마을금고 근저당권 156,000,000원이고, 이후 설정된 이영식 근저당, 카드사·보증재단 가압류, 경매개시결정과 압류는 원칙적으로 매각으로 소멸합니다.
그러나 이 사건은 등기부만 보고 “후순위 권리 전부 소멸”로 끝낼 수 없습니다. 2015.05.18 전입 현경환과 2018.07.09 전입 박경순이 말소기준권리보다 앞서고, 두 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 두 사람은 보증금 규모와 실제 임대차관계가 확인되기 전까지 대항력 가능·미상으로 다뤄야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101323 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 북구 구포동 1213-28 · 부산광역시 북구 시랑로21번가길 49 |
| 용도 | 단독주택 + 토지 · 단독주택으로 이용중 |
| 토지 | 149.4㎡ · 지목 대 · 제2종일반주거지역 · 공시지가 1,120,000원/㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트 및 벽돌조 슬래브지붕 2층 · 사용승인일 1988.03.12 |
| 현황 차이 | 공부상 1층·2층·지하 구분, 현황은 1층·2층·3층 구분 |
| 감정가 / 최저가 | 286,016,520원 / 140,148,000원 |
| 유찰 | 2회 · 현재 회차 감정가 49% |
| 신청채권자 | 괴정3동새마을금고 · 청구액 126,696,230원 |
| 소유자 | 서진조 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위 소멸, 임차인은 별도 판단
말소기준권리는 2022.10.14 설정된 괴정3동새마을금고 근저당권입니다. 그 뒤의 이영식 근저당권 50,000,000원, 삼성카드·부산신용보증재단·KB국민카드·롯데카드의 가압류, 경매개시결정과 세금 압류 등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기 소멸과 임차인의 대항력은 별개입니다.
② 임차인 현황 — 실제 임차인 6명
| 임차인 | 점유 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 / 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현경환 | 확인 필요 | 2015.05.18 | 미상 | 가능·미상 | 확정일자 미상 · 2025.05.12 배당요구 |
| 박경순 | 확인 필요 | 2018.07.09 | 미상 | 가능·미상 | 확정일자 미상 · 배당요구 확인 필요 |
| 최중원 | 건물 2층 중 도면 표시 ㄱ,ㄴ,ㄷ,ㄹ,ㄱ · 54.2㎡ | 2018.07.09 | 60,000,000원 | 대항력 있음 | 2018.07.09 확정일자 · 우선변제 |
| 윤청율 | 101호 | 2023.06.28 | 미상 | 없음 | 2025.05.14 배당요구 |
| 안상수 | 확인 필요 | 2023.09.15 | 미상 | 없음 | 2025.06.18 배당요구 |
| 김광섭 | 201호 · 주거 | 2023.10.25 | 미상 | 없음 | 확정일자·배당요구 확인 필요 |
최중원은 2018.07.09 전입·점유개시·확정일자가 있고 보증금은 60,000,000원입니다. 2025.10.15 주택임차권등기가 마쳐졌으며, 매각물건명세서에는 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 말소되지 않고 매수인이 인수하는 권리로 명시돼 있습니다. 현재 140,148,000원 배당 가정에서는 최중원에게 60,000,000원이 전액 배당되므로 이 가정만 놓고 보면 최중원의 미배당 인수액은 발생하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 140,148,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,762,072원 |
| 1. 임차인 최중원 보증금 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 2. 괴정3동새마을금고 근저당권 | 156,000,000원 | 77,385,928원 |
| 3. 이영식 근저당권 | 50,000,000원 | 0원 |
| 4. 삼성카드 주식회사 가압류 | 21,850,863원 | 0원 |
| 5. 부산신용보증재단 가압류 | 34,577,500원 | 0원 |
| 6. 주식회사케이비국민카드 가압류 | 8,052,439원 | 0원 |
| 7. 롯데카드주식회사 가압류 | 26,849,774원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 297,330,576원 중 괴정3동새마을금고 이하 채권자 배당액은 77,385,928원이고, 미배당액은 219,944,648원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제와 미상 선순위 임차보증금은 실제 배당에 영향을 줄 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 채권 부족은 커진다
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 총 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 140,148,000원 | 77,385,928원 | 219,944,648원 |
| 3회 유찰 · 감정가 34% | 98,103,600원 | 35,937,735원 | 261,392,841원 |
| 4회 유찰 · 감정가 24% | 68,672,520원 | 7,036,415원 | 290,294,161원 |
유찰로 최저가가 내려간다고 해서 이 사건의 실질취득비용도 같은 폭으로 내려간다고 볼 수는 없습니다. 최중원처럼 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 생기면 그 부분은 매수인 인수로 이어질 수 있고, 현경환·박경순은 보증금 자체가 확인되지 않았습니다. 따라서 최저가만 보고 싸다고 판단하는 방식은 금물입니다.
⑤ 입지·물건 특성 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 단독주택으로 이용중입니다.
- 주위환경. 신천초등학교 북서측 인근으로 단독주택·공동주택·근린생활시설·점포 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장, 근거리에 부산지하철2호선 구명역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트 및 벽돌조 슬래브지붕 2층 건으로 사용승인일은 1988.03.12입니다.
- 토지. 149.4㎡, 지목 대, 제2종일반주거지역이며 토지구획정리사업지구에 포함되고 신천초등학교 상대보호구역에 저촉됩니다.
- 도로·형상. 완경사·세로장방 형태이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 매각 범위. 토지와 건물 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다.
- 공부·현황. 공부상 1층·2층·지하로 구분되지만 현황은 1층·2층·3층으로 구분됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현경환 보증금 확인. 2015.05.18 전입으로 말소기준권리보다 빠릅니다. 임대차계약서·보증금·현재 점유를 확인해야 합니다.
- 박경순 보증금 확인. 2018.07.09 전입으로 선순위 가능성이 있습니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 최중원 배당 확인. 현재 가정에서는 60,000,000원 전액 배당이지만 실제 배당순위 변동 시 미배당 보증금은 매수인 인수로 이어질 수 있습니다.
- 세금 확인. 2025.04.24 국 압류와 2026.04.27 부산광역시 북구 압류가 있으며 실제 조세채권의 우선순위와 금액을 확인해야 합니다.
- 현황 층수 대조. 공부와 현황의 층 구분이 다르므로 제시외 건물 포함 범위와 실제 구조를 현장에서 확인해야 합니다.
- 점유 구획 확인. 101호·201호·2층 임차권 구획 등 실제 점유관계와 각 임차인의 사용 부분을 확인해야 합니다.
- 시세 확인. 실거래 비교자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 적정 입찰가를 정하지 말고 인근 단독주택·토지 거래와 함께 검토해야 합니다.
맺으며 — “49% 유찰가”보다 선순위 임차보증금이 먼저다
이 사건의 등기부 구조만 보면 말소기준권리 이후 권리들은 매각으로 정리됩니다. 그러나 실제 입찰 위험은 등기부 뒤에 있습니다. 현경환과 박경순은 말소기준권리보다 앞서 전입했고 보증금이 확인되지 않아, 매수인이 떠안을 금액을 현재 단계에서 확정할 수 없습니다. 최중원도 대항력 있는 임차인으로 매각물건명세서에 조건부 인수가 명시돼 있으나, 현재 140,148,000원 배당 가정에서는 보증금 60,000,000원이 전액 변제되는 구조입니다.
따라서 감정가 286,016,520원에서 2회 유찰돼 140,148,000원까지 내려왔다는 사실만 보고 “절반 가격”으로 접근해서는 안 됩니다. 선순위 임차인들의 실제 보증금을 확인하고, 낙찰가에 인수 가능 금액을 더한 실질취득비용을 먼저 계산하는 것이 이 사건의 핵심입니다. 현재 상태에서는 권리 인수액이 확정되지 않았으므로 가격 메리트 역시 확정할 수 없습니다.
